Изменение размера арендной платы (Н.П. Кабытов, "Апелляция. Арбитражные споры", N 2, апрель-июнь 2008 г.)

Изменение размера арендной платы

Договор аренды как правовое средство извлечения дохода от временного владения и пользования имуществом широко распространен на практике, что обуславливается комплексом причин, среди которых - удобство данного типа правоотношений для субъектов предпринимательской деятельности. Собственник имущества посредством договора аренды приобретает возможность получать рентный доход, а наниматель - обладая вещью, извлекать из нее полезные свойства на условиях заключенного договора. Особую привлекательность аренды можно отметить для субъектов малого бизнеса, которые либо не имеют возможности приобрести в собственность необходимое им имущество, либо не хотят брать на себя бремя собственности. В свою очередь, учитывая большую долю на рынке недвижимого имущества публичной собственности, уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления также активно заключают договоры аренды в качестве наймодателей.

Договорная природа арендных отношений не исключает, как отмечается в литературе*(1), наличие вещных элементов в правах арендатора. Вместе с тем условия договора являются результатом взаимного согласования воль сторон, что исключает применение правового инструментария вещного права к отношениям арендатора и арендодателя.

Арендным отношениям, как правило, присущ длительный характер*(2). Вследствие этого довольно распространенной является ситуация инициирования одной из сторон процедуры изменения заключенного договора. Однако это может не соответствовать интересам другой стороны, намеренной сохранить ранее заключенный договор неизменным.

В данной ситуации гражданское право как общественный регулятор, призванный устанавливать механизм согласования интересов участников оборота, должно содержать четкие и недвусмысленные предписания, которыми в случае разногласий могут воспользоваться как стороны, так и суд. Между тем существующие в настоящий момент нормы права, регулирующие данные отношения, не всегда единообразно понимаются и применяются. В научной литературе данной проблематике также не уделено достаточного внимания.

При существующей экономической ситуации в России одним из наиболее актуальных остается вопрос об изменении размера арендной платы действующего договора.

*

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

*

Данная формулировка при первом же ее прочтении вызывает вопросы, ответ на которые имеет принципиальное значение для уяснения содержания данной правовой нормы:

- к какой смысловой части предложения относится фраза "если иное не предусмотрено договором";

- можно ли считать изменение размера арендной платы изменением условия договора?

На первый вопрос возможно дать следующие ответы:

- размер арендной платы может изменяться, если иное - запрет на изменение арендной платы - не предусмотрено договором;

- изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон, если иное - односторонний порядок - не предусмотрено договором.

В научной литературе данное положение закона трактуется в соответствии с первым вариантом: размер арендной платы может изменяться, однако стороны договора вправе предусмотреть, что размер арендной платы остается неизменным*(3).

Возникновение второго вопроса обусловлено необходимостью определения содержания термина "размер арендной платы", поскольку арендная плата может устанавливаться в различных формах, примерный перечень которых приведен в п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ):

1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;

2) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Как видится, для первой формы размером будет являться денежная сумма, вносимая арендатором, для второй и пятой - стоимостная или натуральная оценка доли или затрат, для третьей и четвертой - также стоимостное или натуральное выражение оказываемых услуг или передаваемой вещи.

Согласовывая размер арендной платы, стороны определяют требование к исполнению арендатором своей основной обязанности. Поэтому размер арендой платы является частью условия об арендной плате, наряду с такими элементами, как форма и порядок ее внесения. Можно сказать, что размер арендной платы является содержанием, которое стороны договора облекают в согласованную ими форму арендной платы.

На практике наиболее распространенной формой арендной платы является уплата периодических (как правило, ежемесячных) денежных платежей. При этом условие об арендной плате может не предусматривать твердый размер данных платежей, а закреплять порядок (способ, механизм) определения размера арендной платы с использованием различных методик и в зависимости от согласованных сторонами факторов (инфляции, повышения ставок земельного налога, изменения курса иностранной валюты, других параметров и их сочетания). Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 11 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (информационное письмо от 11.01.02 N 66), условие договора, предусматривающее порядок (механизм, способ) исчисления арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным.

Таким образом, разрешение вопросов при толковании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет прийти к следующим выводам.

*

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть, что размер арендной платы пересмотру не подлежит.

*

В противном случае размер арендной платы может изменяться:

- в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

- по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

*

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд*(4).

*

В данном случае размер арендной платы будет считаться измененным с момента, определенного договором, а при отсутствии такого условия в договоре, как нам представляется, - с момента получения второй стороной уведомления об изменении размера арендной платы. Данные обстоятельства следует учитывать при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, неустойки, расторжении договора и обязании арендатора вернуть объект аренды по основанию неуплаты арендной платы, увеличенной арендодателем в одностороннем порядке.

Так, предметом судебного рассмотрения был следующий спор. Стороны заключили договор, согласно которому в соответствии с п. 3.2 "размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем досрочно (но не чаще одного раза в год) в одностороннем порядке в соответствии с методикой расчета арендной платы и принимается арендатором в безусловном порядке". В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора. Уведомлением от 09.12.05 арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера арендных платежей с 1 января 2006 г. до 84 430 руб. 98 коп. в квартал со ссылкой на решение представительного органа местного самоуправления об утверждении корректирующего коэффициента и новой методики расчета арендной платы.

Суд отклонил довод арендатора о том, что условие о новом размере арендных платежей не согласовано, поскольку посчитал, что он основан на неверном толковании ст. 614 ГК РФ и противоречит п. 3.2 договора аренды. Поскольку арендатор не вносил арендную плату, суд обоснованно взыскал с него задолженность по платежам в соответствии с измененным размером*(5).

При рассмотрении другого спора арбитражный суд частично удовлетворил требования арендодателя о взыскании долга по арендной плате. В соответствии с п. 2.3 заключенного сторонами договора аренды арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату по измененной ставке со дня вступления в силу на территории Пензенской области соответствующего законодательного (нормативного) акта. Арендная плата по измененным ставкам должна уплачиваться согласно перерасчету, который арендодатель обязан направлять в адрес арендатора. В договоре указывалось на то, что уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом является неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, согласно п. 4.3 договора арендодатель обязан направлять арендатору письменное извещение об изменении арендной платы не позже, чем за две недели.

Суд установил, что требования арендодателя основаны на ставках арендной платы, рассчитанных согласно изменениям, внесенным в Закон Пензенской области "Об управлении собственностью" и вступившим в силу 22.03.05. Однако перерасчет арендной платы был направлен истцу 27.09.05. Следовательно, учитывая положения п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ, за период с февраля по август 2005 г. должна действовать ранее установленная ставка арендной платы.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отверг довод арендодателя о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 27.09.05 распространяется на отношения, предшествующие его заключению, поскольку данное соглашение такого условия не содержит и было заключено в связи с перерасчетом арендной платы, которое ответчик несвоевременно направил истцу. Кроме того, согласно положениям заключенного сторонами договора аренды основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а перерасчет, направленный арендодателем арендатору в установленный договором срок*(6).

Данный пример показывает важность квалификации установленного сторонами в договоре механизма изменения арендной платы, поскольку односторонний порядок изменения арендной платы впоследствии сопровождался заключением дополнительного соглашения. Однако изменение размера арендной платы определялось не в соответствии с дополнительным соглашением, а на основании односторонних действий арендодателя по направлению перерасчета.

Стороны договора могут закрепить в нем правило о возможности изменения размера арендной платы только по взаимному согласованию.

В этом случае произведенный стороной договора перерасчет арендной платы является лишь условием для последующего заключения сторонами дополнительного соглашения*(7).

От одностороннего, внесудебного порядка изменения размера, определенного при заключении договора, арендной платы следует отличать изменение показателей факторов, включенных в механизм определяемого размера арендной платы. В последнем случае увеличение или уменьшение размера арендной платы является не изменением, а исполнением договора*(8).

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются "по согласию", "по согласованию" сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он "является неотъемлемой частью договора" или "является обязательным для арендатора" с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и "является неотъемлемой частью договора" (или "является обязательным для арендатора") можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

*

Одностороннее изменение размера арендной платы является односторонней сделкой, которая по иску заинтересованного лица может быть признана недействительной в случаях несоответствия закону или положениям договора.

*

В отношении документа, уведомляющего арендатора об изменении подлежащей уплате суммы определяемого размера арендной платы, такой вывод может быть применим только в случае признания действий по исполнению договора сделками, что не бесспорно.

Однако при использовании обоих механизмов пересмотра арендной платы излишне уплаченная арендная плата может быть взыскана с арендодателя в рамках реституционного или кондикционного иска.

Так, арендодатель в соответствии с условиями заключенного договора аренды земельного участка ежегодно направлял арендатору расчеты арендной платы исходя из ставки земельного налога за 1 кв. м, установленного органом местного самоуправления, и поправочного коэффициента в размере 7,5. Указанные расчеты годовой арендной платы были произведены ответчиком по формуле, установленной в Положении о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, утвержденном постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан.

Арендатор подал иск о признании недействительными расчетов арендной платы в части применения арендодателем указанного поправочного коэффициента. Суд, удовлетворив исковое заявление, указал, что коэффициент 7,5 установлен для земель, находящихся в государственной собственности, а в аренду предоставлен участок из состава земель, находящихся в муниципальной собственности. В связи с этим произведенные перерасчеты признаны недействительными в части применения коэффициента 7,5 как противоречащие закону, а излишне уплаченная арендная плата взыскана с арендодателя в качестве неосновательного обогащения*(9).

*

Отсутствие в договоре аренды условия о возможности одностороннего изменения размера арендной платы не лишает возможности одного контрагента требовать в судебном порядке изменения размера арендной платы по основаниям, предусмотренным законом или договором.

*

Стороны договора аренды могут обусловить возможность изменения установленного размера арендной платы в зависимости от различных факторов: изменения регулируемых или рыночных ставок арендной платы, рыночной стоимости имущества, а также других параметров. Наступление данных обстоятельств порождает право одной стороны требовать изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. В случае отказа контрагента от заключения дополнительного соглашения изменения арендной платы автоматически не происходит, поскольку инициатор изменения договора должен подать в суд иск о понуждении к заключению дополнительного соглашения (иногда предъявляется иск о внесении изменений в договор).

Так, договором аренды, заключенным между Комитетом и ООО, был предусмотрен порядок изменения размера арендной платы: при изменении индекса инфляции или утвержденной в установленном порядке методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом арендодатель вправе изменить размер арендной платы, согласовав ее изменение с арендатором.

Поскольку арендодатель предоставил новую методику расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденную представительным органом местного самоуправления, а также доказал факт направления ответчику соглашения о внесении изменений в договор аренды, суд удовлетворил иск о внесении изменений в договор аренды*(10).

Следует учитывать, что заключенный сторонами договор может предусматривать как основания для одностороннего изменения арендной платы, так и другие основания, порождающие обязанность сторон заключить дополнительное соглашение к договору*(11).

*

При заключении дополнительного соглашения к договору аренды, который подлежит государственной регистрации, данное соглашение также должно быть зарегистрировано и порождает обязанность по уплате арендной платы в новом размере с момента регистрации*(12).

*

Отсутствие в договоре конкретных оснований для изменения размера арендной платы не препятствует, на наш взгляд, предъявлению требования о заключении дополнительного соглашения к договору. В данном случае стороны могут ссылаться на основания изменения договора, предусмотренные законом, в частности - на существенное изменение обстоятельств, существовавших при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Так, удовлетворив иск об изменении договора аренды, арбитражный суд исходил из того, что применительно к п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в 2003 г., вызвано увеличением рыночных ставок арендной платы, что подтверждено отчетом независимого оценщика*(13).

Такая мотивировка представляется, однако, не бесспорной, так как согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Пункты 2 и 4 ст. 451 ГК РФ содержат критерии, позволяющие принять решения об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В частности, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, а расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Поэтому представляется, что само по себе изменение рыночных ставок арендной платы не может расцениваться как существенное изменение обстоятельств, существовавших в момент заключения договора.

Вместе с тем из закона, договора или предшествующих его заключению отношений сторон может следовать, что цена договора определяется на основании рыночной оценки арендной платы, производимой привлекаемым оценщиком. В этом случае последующее изменение рыночных цен, подтвержденное соответствующим отчетом оценщика, может являться основанием для изменения договора по решению суда. При этом, на наш взгляд, следует исходить не из положений ст. 451 ГК РФ, а руководствоваться правилом п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения размера арендной платы сторонами договора, поскольку изменение цены договора связано с естественным изменением обстоятельств, послуживших основанием для ее согласования. Однако следует отметить, что данный способ пересмотра арендной платы не может быть применен, если договором предусмотрены другие, конкретные основания изменения размера арендной платы.

Таким образом, изменение размера арендной платы заключенного договора возможно с использованием различных механизмов:

- установление способа определения размера арендной платы в зависимости от изменяющихся факторов;

- односторонний, внесудебный порядок изменения размера арендной платы;

- изменение арендной платы по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения - в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Квалификация согласованного сторонами договора порядка изменения арендной платы должна учитывать совокупность всех условий договора о его изменении.

Н.П. Кабытов,

помощник судьи Одиннадцатого арбитражного

апелляционного суда, доцент кафедры гражданского

и предпринимательского права Самарского

государственного университета, кандидат юрид. наук

"Апелляция. Арбитражные споры", N 2, апрель-июнь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2005. С. 382, 439-440.

*(2) На обеспечение длительности отношений сторон направлены как положения ст. 621 ГК РФ, так и включаемые иногда в текст договора положения о его пролонгации.

*(3) См, например: Гришаева С.П., Эрделевский А.Э. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003.

*(4) В литературе высказана и иная точка зрения о невозможности изменения договора аренды во внесудебном порядке. См.: Ерш А.В. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Вып. 1. / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М., 2007.

*(5) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.07 по делу N А11-12844/2006-К1-9/531.

*(6) Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.08 по делу N А49-4996/2007.

*(7) Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.07, постановление ФАС Поволжского округа от 27.08.07 по делу N А72-8417/06-28/444.

*(8) Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.04 по делу N Ф09-2400/04-ГК.

*(9) Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.08 по делу N А65-23241/2007.

*(10) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.02 по делу N А29-3609/02-2э.

*(11) Постановление ФАС Дальне-Восточного округа от 23.10.07 по делу N Ф03-А73/07-1/4780.

*(12) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.05 по делу N А78-642/05-С1-7/5-Ф02-3883/05-С2, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.07 по делу N А13-13264/2006-06. Напротив, изменение показателей параметров, учтенных в механизме определяемого размера арендной платы, не требует государственной регистрации, даже в случае последующего заключения дополнительного соглашения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.08.07 по делу N Ф04-4686/2007(36175-А27-9)).

*(13) Постановление ФАС Московского округа от 15.12.06 по делу N КГ-А40/11912-06-П.