Комментарий к статье Петрова В.И. Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке (Н. Пластинина, журнал "Жилищное право", N 4, апрель 2016 г.)

Комментарий к статье Петрова В.И. Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке

Н. Пластинина,

к.и.н.

Журнал "Жилищное право", N 4, апрель 2016 г., с. 105-112.

1. В первую очередь, хотелось бы обратить внимание на полное изменение параграфа 6 ГК РФ. Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (вступил в силу с 01.06.2015) данный параграф вообще поименован как "Независимая гарантия", понятие которой объединяет в том числе и банковскую гарантию. Согласно п. 3 ст. 368 ГК РФ независимые гарантии могут выдаваться банками или иными кредитными организациями (банковские гарантии), а также другими коммерческими организациями. К обязательствам лиц, не указанных в абзаце первом настоящего пункта и выдавших независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства.

В связи с изложенным, актуальность приведенного примера из практики 2007 года (давность составляет 9 (!!!) лет), со ссылками на ранее действовавшие нормы, автором сильно преувеличена. Рассматривать проблему на таком устаревшем примере из практики, образовавшемся в период действия уже не актуальных в настоящее время норм нелогично и бесполезно.

Кстати, для сведения: статья 369 ГК РФ утратила силу с 01.06.2015 г.

2. Независимая гарантия является одним из способов обеспечения исполнения обязательств в гражданском праве наряду с задатком, поручительством, неустойкой, залогом и прочими способами. Так, в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 329 ГК РФ в качестве одного из способов обеспечения обязательств предусмотрен залог. В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Автор указывает, что "...часто полагают, что ипотека не может обеспечивать обязательства, возникающие из банковской гарантии, а значит - подобные договоры являются ничтожными. Однако это не так, а вот и наглядный пример..." (автор приводит устаревший пример - см. п. 1 настоящего Комментария).

Между тем, практика давно не оспаривает возможность и правомерность обеспечения обязательств клиентов банка (Принципалов) перед Банком (Гарантом) по договору о предоставлении банковской гарантии залогом недвижимого имущества, независимо от того, кто выступает залогодателем - сам Принципал или третье лицо, юридическое или физическое лицо. Более того, суды давно и бесспорно обращают взыскание на предмет залога (ипотеки) в порядке применения ст. 348 ГК РФ (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 N 09АП-34769/2013-ГК по делу N А40-45947/2013; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 N 09АП-18704/2013 по делу N А40-165766/12-170-82; Апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу N 33-4230/2015; Кассационное определение Саратовского областного суда от 06.12.2011 по делу N 33-6420).

В связи с изложенным, раздел статьи "2. Банковская гарантия - возможна ли при ипотеке?" в том виде, в котором подана информация и вывод, не имеет практической пользы для читателя, а информация является устаревшей.

3. Автор правильно перечислил мошеннические схемы с банковскими гарантиями:

- Банковская гарантия от банка, не выдававшего гарантий

- Банковская гарантия с нарушением нормативов ЦБ

- Банковская гарантия от несуществующего банка.

Однако на деле усомниться в правомерности выдаваемой банковской гарантии Принципал может всегда - при должной осмотрительности и при ответственном подходе к делу. И это для Принципала можно сделать еще ДО подписания договора о предоставлении банковской гарантии.

Для Бенефициара определить фальшивость банковской гарантии также возможно, несмотря на то, что это потребует некоторых усилий и времени. Определить фактическую реальность банковской гарантии, предоставляемой Принципалом, пожалуй, чрезмерно затруднительно только в случае нарушение нормативов ЦБ, однако и это возможно.

В любом случае проверки обоих - и Принципала, и Бенефициара - будут связаны с поисковыми системами, с официальным сайтом Центрального Банка России и информацией, отраженной по конкретному банку на указанном сайте. Так, определить соответствие нормативу ЦБ можно расчетным путем: в разделе по конкретному банку "Расчет собственных средств, информация по обязательным нормативам" по форме 134 найти по состоянию на определенный интересующий период информацию в строке N ООО "Собственные средства (капитал)". И произвести расчет пресловутых 25%. При этом, выбирая интересующий период, выбор осуществлять по месяцу выдачи банковской гарантии, а сумму собственных средств банка смотреть на первое число данного месяца.

Если же сумма гарантии по произведенным расчетам окажется больше 25% капитала банка, то, увы, можно констатировать, что банковская гарантия - фальшивая.

К сожалению, на таких важных вещах, как возможность проверки банковской гарантии на действительность, автор статьи не остановился, указав только на "популярные" виды мошеннических схем с гарантиями.

4. Приведенный в разделе 4 статьи "Не та подпись - нет договора?" пример оснований, использованных истцом для оспаривания договора об ипотеке, заключенного в обеспечение договора о предоставлении банковской гарантии (апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 30.07.2012 по делу N 33-1678) не отражает моментов, которые автор приводит в качестве одной из схем мошенничества с банковскими гарантиями. В указанном примере мало того, что упор сделан на установленный в ходе рассмотрения дела пропуск истцом срока на обращение в суд с исковыми требованиями о признании договора ипотеки недействительным как оспоримой сделки, но и, наоборот, указывается на то, что не только первые лица банка могут быть уполномочены на подписание договоров с клиентами банка, но и иные лица, наделенные соответствующими полномочиями доверенностью. Именно соответствие полномочий, указанных в доверенности, подтвердило действительность всех договоров, подписанных доверенным от имени банка лицом.

В целях же темы статьи, думаю, должен был быть приведен пример именно об успешном оспаривании клиентом договоров (договора о предоставлении банковской гарантии, договора об ипотеке) по основанию отсутствия у подписанта от имени банка полномочий.

Кроме того, в целях ознакомления читателя с приводимым в качестве образца решением какого-либо суда необходимо не только указать точные реквизиты судебного решения (чего автором не было сделано - не был указан номер дела) и дать интернет-ссылку на оригинал решения (специалистам обязательно захочется познакомиться с первоисточником!), но и подвергнуть пример авторской обработке, сократив приведенный пример с 13 тыс. знаков (!) до минимально необходимых для раскрытия нужной информации. В качестве примера привожу сжатый образец обработки приведенного Автором примера (объем - 2,8 тыс. знаков), который тем не менее (с моей точки зрения) еще все-таки далек от идеала. Но поскольку Автор хотел акцентировать внимание читателей именно на основаниях оспаривания сделки, я посчитала необходимым оставить данный абзац без изменения.

Пример из практики: истец Я. обратился в суд с иском о признании недействительным договора залога квартиры. Как установил суд, между Банком в лице Председателя Правления и ООО был заключен договор о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива. В соответствии с договором Банк обязался уплатить кредитору Принципала - денежную сумму в размере *** в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Принципалом (ООО) своих обязательств перед Бенефициаром, предусмотренных Торговым контрактом.

Между Банком и истцом Я. в обеспечение вышеуказанных обязательств ООО перед Банком был заключен и зарегистрирован в Росреестре договор об ипотеке, в соответствии с условиями которого Я. передала в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Согласно уже вступившему в силу решению суда в пользу Банка с ООО взыскана задолженность по вышеуказанному договору о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива и обращено взыскание на заложенное имущества залогодателя Я.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Я. просила суд признать заключенный с Банком договор об ипотеке квартиры недействительным, ссылаясь на следующее:

- на государственную регистрацию договора ипотеки Банком был представлен поддельный договор банковской гарантии, подписанный управляющей филиалом Банка ФИО3, тогда как настоящий договор был подписан Председателем Правления ФИО1 и в нем квартира истицы в качестве меры обеспечения не указана;

- в договоре залога спорной квартиры не указано место заключения договора банковской гарантии, отсутствует закладная, которая предусмотрена п. 2.2 договора об ипотеке;

- дополнительное соглашение по замене предмета залога к договору банковской гарантии не заключалось и не представлялось на государственную регистрацию ипотеки квартиры истицы;

- подпись А. на договоре о предоставлении банковской гарантии является поддельной.

Указанные доводы суд признал несостоятельными. Отсутствие в договоре залога места заключения договора банковской гарантии, не заключение дополнительного соглашения о замене предмета залога к договору банковской гарантии, отсутствие закладной, регистрация договора ипотеки в отсутствие дополнительного соглашения о замене обеспечительных мер не являются основаниями для признания оспариваемого договора недействительным.

То обстоятельство, что на государственную регистрацию договора ипотеки Банком был представлен договор банковской гарантии, подписанный управляющей филиалом Банка ФИО3, тогда как настоящий договор был подписан Председателем Правления ФИО1, не свидетельствует о недействительности заключенной сделки. Договор банковской гарантии, предоставленный в Росреестр за подписью управляющей филиалом ФИО3, в установленном порядке Я. не оспорен и не был признан недействительным. Кроме того, управляющая филиалом Банка ФИО3 имела полномочия на подписание договоров как в обеспечение исполнения обязательств, так и на подписание договоров банковской гарантии, что следует из содержания доверенности, выданной Председателем Правления ФИО1.

Суд пришел к выводу, что оснований для признания договора об ипотеке недействительным не имеется, кроме того, Я. пропущен срок обращения в суд, установленный п. 2 ст. 81 ГК РФ. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора залога квартиры суд отказал.

5. Тема статьи - "Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке" - в целом не соответствует ее содержанию. Исходя из содержания статьи, ее следовало бы переименовать на "Мошеннические схемы с независимыми (банковскими) гарантиями", поскольку тема ипотеки в статье затрагивается настолько косвенно, что почти нелогично "увязывать" статью с ипотекой.