Условия ДДУ в свете требований Закона о защите прав потребителей (С.С. Кислов, журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г.)

Условия ДДУ в свете требований Закона о защите прав потребителей

С.С. Кислов,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г., с. 46-55.

Известно, что включение в договор условий, ущемляющих установленные законодательством права потребителя, чревато штрафом. Размер ответственности для должностных лиц составляет от 1 тыс. до 2 тыс. руб., для юридических лиц - от 10 тыс. до 20 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ).

Какие условия договора долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) не соответствуют Закону о защите прав потребителей*(1)? Как определяется размер штрафа в случае, когда с "ущемляющим" условием застройщиком заключено несколько договоров, а также в ситуации, когда в каждом ДДУ присутствует несколько "ущемляющих" условий?

Ответы Верховного суда

Из судебных актов последних лет наиболее значимым (по данной теме) является Постановление ВС РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014. В нем можно найти ответы на все обозначенные нами вопросы. Начнем с примеров условий ДДУ, которые не соответствуют нормам законодательства в области защиты прав потребителей и Федеральному закону N 214-ФЗ*(2).

Условие ДДУ	Позиция суда
В случае продления срока завершения строительства застройщик обязан письменно уведомить об этом участника. При этом если срок завершения строительства продлевается на период не более чем два месяца, то подписание дополнительного соглашения не требуется, а условия договора, в части сроков ввода дома в эксплуатацию считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу	Статьей 708 ГК РФ и ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что ДДУ должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства). В силу ст. 6 названного закона застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение данного срока застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин. Частью 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ установлен определенный порядок изменения срока завершения строительства (застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора, изменение срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, то есть в соответствии со ст. 450 ГК РФ). Условие о том, что застройщик может продлить срок ввода МКД в эксплуатацию на два месяца в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта дольщику и ограничивает право участников на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта (право на неустойку (пеню))
В случае если в течение пяти дней с момента получения уведомления о завершении строительства участник не подпишет акт приема-передачи объекта или не передаст застройщику мотивированный отказ от его подписания, а также если заказное письмо с уведомлением возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу, застройщик вправе составить односторонний акт приема передачи объекта. С момента составления одностороннего акта обязательства застройщика перед участником по передаче объекта считаются исполненными надлежащим образом	Как следует из ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Условие договора, предполагающее досрочный переход объекта долевого строительства к участнику (до истечения срока передачи объекта) ухудшает положение участника и ставит его, как потребителя услуг, в более невыгодные условия, чем если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ
С момента подписания акта сдачи-приемки объекта участник несет все расходы на содержание и обслуживание объекта и общего имущества дома. При этом стороны определили, что подписанием настоящего договора участник выражает свое согласие на передачу объекта и общего имущества дома с момента ввода в эксплуатацию на обслуживание эксплуатирующей организации, привлеченной по усмотрению застройщика в качестве управляющей компании по ставкам и тарифам, установленным этой эксплуатирующей организацией и обязуется заключить с ней соответствующий договор на обслуживание	В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений в МКД; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. В течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления МКД с отобранной по результатам открытого конкурса управляющей организацией управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Таким образом, условие договора ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию
Стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях: - расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре. В случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1% участник обязан в течение 10 дней с момента получения требования застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м объектов долевого строительства; - систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного договором. Застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является не обязательным, а условия договора считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу	В силу ст. 432 ГК РФ цена является существенным условием ДДУ. Частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон. Условия договора об обязанности участника внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% без указания верхнего предела изменения площади объекта, а также что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в договоре, ущемляют права потребителя. Условие об изменении стоимости объекта в случае нарушения участником графика платежей противоречит правилам, установленным ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства (ст. 8, 10 Закона о защите прав потребителей, ст. 732 ГК РФ)
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию	В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, условие договора не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня его передачи участнику

К сведению. Дополнительно ВС РФ указал, что не является "ущемляющим" условие договора о том, что стоимость объекта долевого строительства может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке в случае возникновения необходимости выполнения "чистовой отделки", стоимость которой определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ. Такая формулировка не нарушает право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), поскольку указание на то, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ, не является условием ДДУ не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.

Далее расскажем о том, как определяется размер штрафа в случае, когда с "ущемляющим" условием застройщиком заключено несколько договоров, а также в ситуации, когда в каждом ДДУ присутствует несколько "ущемляющих" условий. Из текста рассматриваемого постановления видно, что ВС РФ анализировал ситуацию, когда застройщиком были заключены несколько однотипных ДДУ и при этом "ущемляющими" были признаны несколько условий договора. Тем не менее областное управление Роспотребнадзора назначило наказание в виде административного штрафа в минимально предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ размере - 10 тыс. руб. Взимание штрафа за каждый заключенный с нарушением закона ДДУ (каждое "ущемляющее" условие ДДУ) КоАП РФ не предусмотрено. Более того, если контролеры наложили штраф "по верхнему пределу" (20 тыс. руб.), у застройщика есть шанс снизить его размер. Например, Арбитражный суд Московской области при схожих обстоятельствах пришел к выводу о возможном снижении административного штрафа до минимального (10 тыс. руб.), отметив: в материалах дела об административном правонарушении отсутствуют сведения о том, что общество ранее привлекалось к административной ответственности за однородные правонарушения - ст. 4.6 КоАП РФ (Решение от 26.04.2011 по делу N А41-2201/11*(3)).

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

За ответом на данный вопрос обратимся к материалам свежей судебной практики.

Условие ДДУ	Позиция суда
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по делу N А56-22575/2015
Дольщик имеет право в любое время до передачи ему квартиры по акту приема-передачи обратиться к застройщику с предложением о расторжении договора. В случае принятия предложения дольщика о расторжении договора застройщик вправе удержать из подлежащей возврату дольщику внесенной им ранее части цены договора отступное (ст. 409 ГК РФ) в размере 20% от цены договора, но не более суммы, фактически уплаченной дольщиком на момент расторжения договора	Указанное условие не является соглашением об отступном, как утверждает застройщик, поскольку в отношениях между дольщиком и застройщиком замена надлежащего исполнения другим встречным удовлетворением не происходит. Согласно ст. 409 ГК РФ должник и кредитор приходят к соглашению о замене первоначального предмета соглашения (имущества, денежных средств) другим предметом. В рассматриваемом случае удержание 20% от цены договора фактически является неустойкой, понятие которой определено ст. 330 ГК РФ, которая не может быть применена, поскольку действующим законодательством предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора потребителем. Других дополнительных условий прекращения обязательств в одностороннем порядке по инициативе потребителя законодательство о защите прав потребителей не предусматривает
Все расходы на оплату услуг нотариуса в связи с внесением средств дольщика в депозит нотариуса будет нести дольщик. Расходы на оплату услуг нотариуса будут автоматически удержаны застройщиком из подлежащих возврату дольщику сумм и перечислены нотариусу. Дольщик получит денежные средства в сумме за вычетом услуг нотариуса	Условие противоречит требованиям ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в соответствии с которой зачисление денежных средств в депозит нотариуса является обязанностью застройщика
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2015 N 10АП-7443/2015 по делу N А41-24949/15
В случае уступки прав (требования) по договору за переоформление документов с дольщика взимается плата в размере 7% от цены договора	Часть 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Частью 1 ст. 391 ГК РФ установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, положениям ГК РФ, Закона о защите прав потребителей и изданных в соответствии с ними иных правовых актов отдан приоритет по отношению к условиям договора, заключенного с потребителем. Следовательно, законом установлено два случая уступки участником прав требований по договору, обуславливающих возникновение различных обязательств для сторон. Так, участник долевого строительства после уплаты им цены договора вправе без согласия застройщика переуступить права по договору долевого участия третьим лицам. В случае частичного исполнения договора участник вправе переступить права по ДДУ третьим лицам, одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ и с соответствующим получением согласия застройщика. Ни Федеральным законом N 214-ФЗ, ни Гражданским кодексом, ни Законом о защите прав потребителей не предусмотрено взимание дополнительной платы, помимо основного обязательства. Поскольку условие договора не предусматривает указанного разграничения, а в любом случае устанавливает обязанность участника долевого строительства оплатить 7% от цены договора за переоформление документов, данное условие ущемляет права потребителя, по сравнению с условиями, установленными законом
Участник долевого строительства обязуется по требованию застройщика своевременно совершать необходимые юридические действия, связанные с государственной регистрацией договора, с подготовкой к оформлению передачи квартиры по акту приема-передачи. В день подписания договора заключить с ООО или с иным указанным застройщиком лицом договор на оказание услуг по регистрации договора, по которому дольщик обязуется уплатить денежные средства в размере, определенном указанным договором на оказание услуг	Статьей 16 Закона о защите прав потребителей установлено, что запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме. Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть, оказался слабой стороной договора), судом применяются к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Следовательно, оба условия ДДУ ущемляют установленные законом права потребителя
В случае расторжения договора по соглашению участник долевого строительства обязан в день подписания соглашения о расторжении договора заключить с ООО или с иным указанным застройщиком лицом договор на оказание услуг по регистрации соглашения о расторжении договора, по которому дольщик обязуется уплатить денежные средства в размере, определенном указанным договором на оказание услуг

Добавим, что в обоих случаях застройщик был привлечен к ответственности в минимальном размере (10 тыс. руб.).

Срок давности привлечения застройщика к ответственности

Включение в ДДУ условий, ущемляющих права дольщика, не является длящимся правонарушением, поскольку заключается в ущемлении прав потребителя условиями договора. Состав данного правонарушения считается полностью оконченным в момент подписания договора сторонами.

К рассматриваемым правоотношениям применяется установленный ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ годичный срок давности привлечения к административной ответственности со дня совершения правонарушения.

Следовательно, если постановление по делу об административном правонарушении вынесено по истечении одного года со дня заключения ДДУ (совершения административного правонарушения), суд освободит застройщика от обязанности уплаты штрафа (постановления Президиума ВАС РФ от 14.05.2013 N 17144/12 по делу N А71-6433/2012, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу N А41-42426/13 и др.).

Выводы

Включение в ДДУ условий, нарушающих положения Федерального закона N 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей, на основании ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ влечет наложение на застройщика административного штрафа в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб. При этом законом не предусмотрена возможность умножения суммы штрафа на количество заключенных с нарушениями договоров. Если застройщик совершил правонарушение впервые, а сумма наложенного контролерами штрафа превышает 10 тыс. руб., суд может снизить размер штрафа до минимально предусмотренного (10 тыс. руб.).

Срок давности привлечения застройщика к ответственности равен одному году и начинает течь с момента заключения ДДУ.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

*(2) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(3) Оставлено в силе тремя вышестоящими инстанциями (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 и ФАС МО от 14.10.2011, Определение ВАС РФ от 18.01.2012 N ВАС-17763/11).