Правовая природа арендных отношений: исторический аспект (В.А. Белов, журнал "Адвокат", N 9, сентябрь 2015 г.)

Правовая природа арендных отношений: исторический аспект

В.А. Белов,

преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин

Московского финансово-юридического университета МФЮА,

юрист (АНО "Юридический научно-исследовательский центр")

Журнал "Адвокат", N 9, сентябрь 2015 г.

В статье В.А. Белова уделяется внимание особенностям исторического восприятия отношений, вытекающих из договора аренды, в том числе исследуются точки зрения ученых разных периодов по вопросу отнесения правоотношений аренды к категории вещных и обязательственных отношений.

Одним из приемов научного познания является исторический метод, в основе которого лежит изучение реальной истории в ее конкретном многообразии и выявление исторических фактов*(1) применительно к исследуемому вопросу. Исследование, проведенное в рамках настоящей статьи, в большей своей степени основано на историческом методе познания вопроса вещной и (или) обязательственной природы арендных отношений. Учитывая, что в настоящее время продолжается многолетняя полемика о правовой природе арендных отношений, исторический подход может способствовать разрешению указанного вопроса.

Впервые договор аренды (наем)*(2) как самостоятельная разновидность консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор location-conduction*(3). Римское право однозначно признавало обязательственно-правовую природу договора найма. В нем отсутствовали вещно-правовые элементы, такие как право следования и вещно-правовая защита нанимателя*(4). Л.В. Кокоева указывает: характерным примером проявления элементов обязательственной связи в римском праве является случай, когда наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, а новый собственник не был связан договором своего предшественника*(5).

Изначально аналогичный подход использовала отечественная доктрина, констатировав обязательственную природу арендных отношений, что являлось следствием правопреемства и адаптации римского права на территории Руси*(6). Впоследствии мнение ученых о восприятии арендных отношений начало изменяться, и некоторые из них стали обращать внимание на неоднозначную правовую природу исследуемых отношений. Так, И.А. Покровский писал: "...в течение средних и дальнейших веков самостоятельная защита была предоставлена мало-помалу арендаторам, поклажепринимателям и т.д., словом, почти всем владельцам "от чужого имени"*(7). Однако совершенно иной позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич, который характеризовал имущественный наем в качестве обязательственного правоотношения. Он делал вывод, что из свойства обязательственного отношения принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора*(8). Наниматель здесь не расценивался как титульный владелец, который мог обладать ограниченным вещным правом на арендованное имущество. Между тем многие правоведы того времени констатировали ущербность данного положения, так как оно существенно принижало права нанимателя.

Впоследствии в советской правовой доктрине в связи с принятием ГК РСФСР 1922 г.*(9), а затем и ГК РСФРС 1964 г.*(10) в договоре имущественного найма четко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус титульного владельца. Передаваемое по договору найма имущество стало обременяться правом нанимателя, которое приобретало право следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Данное положение позволило ученым сформулировать следующее правило: "...сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение - такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент. Выходит, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договора найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника"*(11).

В дальнейшем законодатель закрепил за арендатором вещные права на переданное ему имущество в рамках договора аренды. Так, в пункте 14 Указа Президиума Верховного Совета СССР "Об аренде и арендных отношениях в СССР" прямо указывалось: арендатору обеспечивается защита его права на имущество, полученное по договору аренды, наравне с защитой, установленной гражданским законодательством в отношении права собственности. Он может истребовать арендуемое имущество из любого незаконного владения, требовать устранения препятствий в использовании имущества, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя*(12). Аналогичной позиции придерживался законодатель и в дальнейшем при принятии Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде*(13).

Вопрос о наличии признаков вещного права у арендатора стал вновь возникать в связи с принятием Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду". Указанный акт, по сути, отменил Основы законодательства об аренде, принятые в 1989 г. Верховным Советом СССР и установил, что "впредь до принятия нового Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 г., и настоящим Указом"*(14).

Между тем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик*(15) содержали в себе всего четыре статьи, посвященных аренде (ст. 85-88), в которых не наблюдалось наличие у арендатора признаков вещного права. В общих положениях об ограниченных вещных правах (п. 3 ст. 54 Основ) лишь указывалось, что правом на вещную защиту обладают лица, хотя и не являющееся собственниками, но владеющие имуществом на праве полного хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. Таким образом, можно сделать вывод: законом однозначно не устанавливалось императивное правило о наличии вещных прав у арендатора. А учитывая, что арендодателями зачастую выступали соответствующие органы государственной власти, весьма сомнительным выглядит предположение о том, что в тексте договора могли содержаться нормы о наделении арендатора вещно-правовыми способами защиты своих прав на арендуемое имущество.

Постсоветская наука продолжает*(16) полемику относительно правовой природы арендных отношений, однако, исходя из буквального толкования ГК РФ, можно сделать вывод, что арендные отношения содержат признаки, характерные вещному праву (ст. 305).

В настоящее время подход к восприятию правовой природы арендных отношений выходит на новый уровень. В рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации*(17) предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права: право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду.

Установление исключительно обязательственной аренды будет очевидно свидетельствовать о необходимости проведения реформ отдельных положений как в нормативно-правовой базе*(18), так и в сложившейся правоприменительной практике, посвященной аренде.

В первую очередь такое нововведение может коснуться исключения вещно-правовых способов защиты своих прав арендатором*(19). Такие способы защиты проявляются в возможности арендатора подавать виндикационные иски к третьим лицам, которые своим поведением препятствуют исполнению договора аренды либо нарушают покой владения арендатора. Кроме того, утратит силу преимущественное право арендатора на заключении договора аренды на новый срок*(20).

Превращение аренды в обязательственную сделку может привести к снижению популярности данного института. Однако такого рода изменения не будут отражать реальную суть арендных отношений. Примечательно, что еще в начале XX в. в Германии вопрос о возможности наделения арендаторов способами вещной защиты своего права разрешался положительным образом, в связи с чем по сей день арендатор признается лицом, которое обладает вещными способами защиты своего нарушенного права*(21). Кроме того, как отмечает А.Н. Латыев, схожие положения содержатся в законодательстве Армении (ст. 278 ГК Армении), Беларуси (ст. 286 ГК Беларуси), Кыргызстане (ст. 294 ГК Кыргызстана) и Таджикистане (ст. 326 ГК Таджикистана)*(22). Более того, согласно статье 563 ГК Казахстана на наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени*(23). Таким образом, ГК Казахстана содержит императивную норму, которая устанавливает ограниченное вещное право арендатора.

При изложенных обстоятельствах исключение прав арендатора на виндикацию к третьему лицу представляется необоснованным. В настоящее время статья 305 ГК РФ предоставляет альтернативу арендатору в выборе модели поведения: предъявлять требования к арендодателю в рамках обязательственной связи или самостоятельно осуществлять защиту своих прав посредством виндикации арендованного имущества из чужого незаконного владения. Полагаем, именно такая мобильность в поведении дает такое широкое распространение конструкции арендных отношений на практике.

По результатам проведенного исследования можно констатировать, что по сей день не наблюдается единый подход к определению правовой природы арендных отношений. Между тем необходимо указать: на протяжении длительного периода время институт аренды носил исключительно обязательственную природу, при этом некоторые ученые отмечали черты ущербности положения арендатора в отношениях с арендодателем. Позднее советское и зарубежное законодательство признало наличие вещно-правовых элементов в структуре арендных отношений. Однако в настоящее время вновь поднимаются споры о правовой природе арендных отношений и потенциальной возможности их отнесения исключительно к обязательственным. Полагаем, такого рода изменения не имеют под собой каких-либо фундаментальных оснований, а институт аренды необходимо сохранить с присущей ему вещно-обязательственной природой.

Библиография

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1998.

Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. N 3.

Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2004.

Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: дисс. ... док. юрид. наук. - Саратов, 2004.

Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. - М., 2000.

Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве. // Арбитражные споры. 2005. N 2.

Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных владельцев вещи // Современное право. 2013. N 5.

Право в древней Руси. - М., 2001.

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998.

Римское частное право / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 1996.

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001.

Яценко Н.Е. Толковый словарь обществоведческих терминов.- СПб.: Лань, 1999.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Яценко Н.Е. Толковый словарь обществоведческих терминов. - СПб.: Лань, 1999. С. 128.

*(2) Гражданский кодекс РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями.

*(3) Римское частное право / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 1996. С. 445, 446.

*(4) Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2004. С. 11.

*(5) Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: дисс. ... докт. юрид. наук. - Саратов, 2004. С. 40.

*(6) Право в древней Руси. - М., 2001. С. 24.

*(7) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998. С. 232.

*(8) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. С. 164, 165.

*(9) См. ст. 170 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1926. N 77. Ст. 579 (утратил силу).

*(10) См. ст. 157 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 29. Ст. 1689; N 34. Ст. 1966. (утратил силу).

*(11) Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. С. 308.

*(12) Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. N 10277-XI "Об аренде и арендных отношениях в СССР" // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. N 15. Ст. 105 (утратил силу).

*(13) См. ст. 15 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23 ноября 1989 г. N 810-1) (в ред. от 7 марта 1991 г.) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481 (утратили силу).

*(14) См. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 43. Ст. 2429 (утратил силу).

*(15) См. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. N 2211-1) (с изм. от 3 марта 1993 г.) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

*(16) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1998. С. 224; Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. - М., 2000. С. 39; Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных владельцев вещи // Современное право. 2013. N 5. С. 50-54.

*(17) См. Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

*(18) См. проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред., принятой ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г.) // URL: http://asozd.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=47538-6 (дата обращения 20.03.2015).

*(19) Статья 305 ГК РФ в нынешней редакции, предоставляющая право арендатору предъявлять виндикационные иски, исключена, из проекта федерального закона N 47538-6, вместо этого арендатору предоставляется право на посессорную защиту (ст. 215 проекта федерального закона N 47538-6) // URL: http://asozd.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=47538-6 (дата обращения 20.03.2015).

*(20) Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. N 3. С. 126-133.

*(21) См. ст. 869 Германского Гражданского Уложения (Burgerliches Gesetzbuch (BGB)) // (Электронный ресурс) http://dejure.org/gesetze/BGB (дата обращения 20.03.2015).

*(22) Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве. // Арбитражные споры. 2005. N 2. С. 149-159.

*(23) См. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. N 409-I (Особенная часть) (с изм. и доп. по состоянию на 15 января 2014 г.). [Электронный ресурс] // http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000. (дата обращения 01.12.2014).