Оспаривание истцом продажи банком ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга (С. Назарова, журнал "Жилищное право", N 10, октябрь 2015 г.)

Оспаривание истцом продажи банком ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга

С. Назарова,

судья Высшего Арбитражного Третейского суда

Журнал "Жилищное право", N 10, октябрь 2015 г.

Допустимо ли обращение взыскания на ипотечную квартиру, если она является единственным жильём, и каковы основания для оспаривания продажи банком ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга?

1. Статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В частности, к такому имуществу относится жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для него и членов его семьи, совместно проживающих в нём, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение составляет указанное помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Исходя из вышеизложенного, обращение взыскания на единственное жильё, принадлежащее гражданину на праве собственности, возможно только в случае, если оно заложено по договору об ипотеке либо ипотеке в силу закона и законодательство об ипотеке допускает обращение на него взыскания.

В остальных случаях суд отказывает в обращении взыскания на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, что подтверждается судебной практикой, в том числе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 N 17АП-18108/2014-АК по делу N А60-36190/2014.

Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенную квартиру. В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенную квартиру и её реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. Это возможно при условии, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на её приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Кроме того, данное правило действует и в случае обеспечения погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство квартиры.

При обжаловании решений суда об удовлетворении исковых требований залогодержателей залогодатели ссылаются на то, что суды не учитывают положений пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ. Свою правовую позицию залогодатели обосновывают тем, что квартира, на которую было обращено взыскание, не является заложенной по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В указанных случаях кредит, в обеспечение которого была заложена квартира, предоставлялся на иные цели. Кроме того, указанная квартира является единственным жилым помещением для гражданина-должника. Суды в ряде случаев удовлетворяли такие иски, признавая сделки по ипотеке недействительными. Однако при рассмотрении спора в апелляции суд выносил решение в пользу залогодержателя.

Так, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 26.01.2015 по делу N А65-18968/2014 указал следующее.

Практика применения статей 50, 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ определена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 26.11.2013 N 6283/13. Согласно указанному постановлению из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, независимо от того, на какие цели предоставлен кредит. Тот факт, что жилое помещение является для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению на него взыскания, если оно обременено ипотекой.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы судов о том, что положение пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке устанавливает исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, являются ошибочными.

На основании изложенного требования истца о признания договора об ипотеке недействительным являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

2. Статья 7 Закона об ипотеке устанавливает основания для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в ней. Условием для наступления указанных последствий является то, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита. При этом кредит предоставлялся на приобретение или строительство квартиры, её капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство квартиры.

Однако на практике имеются случаи, когда в соответствии с законом право пользования жилым помещением сохраняется за ответчиком и при переходе собственности на жилое помещение к другому лицу.

Определением Московского городского суда от 16.01.2015 по делу N 33-852/2015 отменено решение районного суда в части выселения гражданина из ипотечной квартиры, проданной за невыплату долга.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что иск о выселении был удовлетворён судом с нарушением норм жилищного законодательства. В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишён жилища. Спорная квартира была приватизирована в 1995 году, и, соответственно, к спорным правоотношениям следует применять положение Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).

Один из ответчиков на момент приватизации спорной квартиры являлся несовершеннолетним и согласием своего законного представителя отказался от участия в приватизации указанной квартиры. В силу положений части 1 статьи 2 Закона о приватизации за ним сохраняется право пользования таким помещением. Кроме того, спорная квартира является единственным жильём для ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В указанном случае право пользования жилым помещением сохраняется за ответчиком и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

3. Суды отказывают в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на ипотечную квартиру, признавая договор об ипотеке ничтожным при отсутствии согласия органов опеки и попечительства, необходимых при ипотеке квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Московский областной суд Апелляционным определением от 29.09.2014 N 33-21288/2014 оставил в силе решение городского суда об отказе в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенную квартиру.

На момент заключения договора об ипотеке в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети. В договоре об ипотеке не было указания на то, что за ними сохраняется право пользования спорной квартирой в случае перехода права собственности на неё к другому лицу, что нарушает имущественные права несовершеннолетних детей. Договор об ипотеке был заключён без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Отказывая в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд руководствовался пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П.

Суд правомерно удовлетворил встречные исковые требования о признании договора об ипотеке ничтожным и указал, что не имеется законных оснований для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество в виде спорной квартиры.

Таким образом, в обращении взыскания на ипотечную квартиру может быть отказано в случае признания ипотечной сделки ничтожной.

4. Статья 54.1 Закона об ипотеке устанавливает основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Так, в иске может быть отказано, если на момент вынесения судом решения об обращении взыскания одновременно имеются следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При исполнении обеспеченного ипотекой обязательства периодическими платежами обращение взыскания допускается только при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке), даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Данный порядок обращения взыскания возможен, если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное.

В случае оспаривания обращения банком взыскания на заложенную квартиру должникам следует руководствоваться Обзором судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года.

В пункте 12 указанного документа содержится следующее. При рассмотрении исков об обращении взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающий возврат долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является вопрос о существенности допущенного нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления, вынесенные по делу об иске банка к заёмщику о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Решение было мотивировано тем, что, удовлетворяя исковые требования, суды ошибочно определили начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в договоре об ипотеке на день его подписания.

Кроме того, было указано, что обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении и при наличии вины, за исключением установленных законом или договором случаев (статья 401 ГК РФ).

Особое внимание было обращено на то, что в предмет доказывания судов не вошло выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения кредитного договора, а также установление основания для обращения взыскания на заложенную квартиру, что связано с определением наличия или отсутствия вины должника в нарушении кредитного договора.

При рассмотрении данного дела судебная коллегия признала незаконными выводы суда об определении начальной продажной цены заложенной квартиры, указав, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора об ипотеке относительно стоимости заложенного имущества (статья 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, была определена исходя из стоимости, указанной в договоре об ипотеке, которая не соответствует её рыночной стоимости на момент обращения на неё взыскания судом. Данное обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2011 г. N 5-В11-31).

Таким образом, должники могут оспорить обращение взыскания на заложенную квартиру, доказав незначительность нарушения кредитного обязательства и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

5. Если на заложенную заёмщиком квартиру обращено взыскание, необходимо также учитывать статью 61 Закона об ипотеке. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи обязательства гражданина по возврату кредита, предоставленного для приобретения квартиры, ипотека которой обеспечивает их исполнение, прекращаются, когда денежных средств, вырученных от её реализации, либо стоимости оставленной за залогодержателем квартиры оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя.

Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности Апелляционным определением Омского областного суда от 25.02.2015 по делу N 33-1391.

6. Законом об ипотеке установлено, что удовлетворение требований залогодержателя за счёт имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором, на основании которого возникла ипотека, или если права залогодержателя удостоверены закладной (статья 55). Пунктом 5 указанной статьи предусмотрены исключения, в том числе в случае, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

Однако Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившим в силу 01.07.2014, указанный порядок был изменён. В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 349 ГК РФ, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности. Исключение составляет случай, когда после возникновения оснований для обращения взыскания заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Судебная практика, в том числе Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2015 по делу N 33-4735/2015, подтверждает указанное правило.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы. Залогодержатель вправе обратить взыскание на ипотечную квартиру, которая является единственным жильём, даже если кредит предоставлен на иные цели. Основаниями для оспаривания обращения взыскания на ипотечную квартиру могут быть: недействительность ипотечной сделки; незначительность нарушения кредитного обязательства и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. В случаях, предусмотренных законом, при переходе права собственности на реализованную в уплату долга ипотечную квартиру за гражданами может сохраняться право пользования такой квартирой.