УК арендует общее имущество в МКД (Е.В. Емельянова, журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2015 г.)

УК арендует общее имущество в МКД

Е.В. Емельянова,

редактор журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2015 г.

В предлагаемой вашему вниманию статье рассмотрена ситуация, когда управляющая организация выступает в роли арендатора нежилого помещения, входящего в состав общего имущества в доме, который находится в ее управлении. Причем в счет арендной платы УК должна будет выполнять дополнительные работы по содержанию общего имущества. На что обратить внимание при заключении договора? Какие налоговые обязательства возникают в условиях применения различных режимов налогообложения? Как организовать бухгалтерский учет хозяйственных операций?

Правовое регулирование

В рассматриваемой ситуации с учетом положений п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ между собственниками помещений в МКД (от их имени действует уполномоченное лицо) и УК должен быть заключен договор о передаче в пользование нежилого помещения, входящего в состав общего имущества, на условиях, определенных решением общего собрания.

Стороны сделки

Чаще всего именно управляющий является таким уполномоченным лицом, заключающим договоры с арендаторами от имени собственников помещений. Может ли он заключить договор сам с собой? Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако с сентября 2013 года в этой норме появилось дополнение: сделка, которая совершена с нарушением данного правила и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (редакция сформирована Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Вместе с тем передача общего имущества в пользование третьим лицам всегда санкционируется решением общего собрания, то есть представляемые (собственники помещений в МКД) фактически дают согласие на данную сделку, следовательно, она не может быть признана недействительной. Таким образом, заключение договора аренды общего имущества между УК как представителем собственников помещений в МКД и самой УК, выступающей в роли арендатора, не запрещено законом.

Форма договора

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды, одной из сторон которого является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. С учетом п. 2 ст. 651 ГК РФ и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 договор аренды помещения сроком не менее года подлежит государственной регистрации, а для регистрации необходимо иметь кадастровый паспорт данного помещения.

Встречное предоставление арендатора

Встречным предоставлением со стороны УК является выполнение дополнительных работ, связанных с содержанием общего имущества. Такой вариант не запрещен Гражданским кодексом: в силу пп. 3 п. 2 ст. 614 арендная плата может быть установлена в виде предоставления арендатором определенных услуг, это правило может быть распространено и на работы.

В соответствии с п. 2, 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ с учетом толкования, изложенного в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10, если стороны договорились о выполнении и оказании дополнительных работ и услуг по содержанию общего имущества, в договоре управления должны быть отражены перечень работ и услуг, порядок его изменения, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. При установлении обязанности УК выполнять дополнительные работы по содержанию общего имущества в качестве встречного предоставления по договору аренды общего имущества также следует описать перечень работ, порядок его изменения и порядок определения цены. В противном случае права собственников помещений могут быть признаны необоснованно ущемленными.

Также в договоре аренды нужно оценить арендную плату в денежном выражении. Это необходимо для определения эквивалентности встречного предоставления, поскольку арендная плата - регулярный платеж, а выполнение работ - мероприятие единовременное, которое нередко согласуется непосредственно перед выполнением работ. Кроме того, наличие в договоре денежной оценки арендной платы и дополнительных работ упростит бухгалтеру задачу.

В учете и при исчислении налогов у УК при исполнении рассматриваемого договора аренды возникают две операции: приобретение (принятие к учету) услуг по аренде помещения с одновременным возникновением обязательств по выполнению дополнительных работ для собственников помещений и последующее исполнение этого обязательства (возможен вариант, когда прежде выполняются работы и в дальнейшем их стоимость погашается путем использования помещения).

Налог на добавленную стоимость

Для УК, применяющих традиционную систему налогообложения, имеет особую актуальность вопрос исчисления НДС по операциям, связанным с осуществлением дополнительных работ в счет оплаты аренды помещения.

УК применяет налоговую льготу

В соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). При соблюдении некоторых условий реализация дополнительных работ и услуг по содержанию общего имущества не должна облагаться НДС:

- если работы и услуги касаются именно общего имущества собственников помещений в МКД;

- если они выполняются и оказываются подрядным способом;

- если они реализуются по цене приобретения;

- если УК не отказалась от применения соответствующей налоговой льготы.

Подтвердить соответствие стоимости реализованных работ могут акты передачи их результатов представителю собственников помещений (председателю совета дома), на основании которых составляются бухгалтерские записи.

УК не применяет налоговую льготу

Если перечисленные условия не выполняются, реализация услуг и работ облагается НДС в общем порядке (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В силу п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах. В соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными. В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В рассматриваемой ситуации полномочие представителя основано на решении общего собрания собственников помещений (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), которое в силу пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием для установления гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, есть основания считать, что в сделке, заключенной УК как представителем собственников помещений и УК как арендатором, установленные цены считаются рыночными, поскольку собственники помещений и УК не являются взаимозависимыми лицами.

Итак, УК должна сформировать налоговую базу в момент оказания услуг (выполнения работ) исходя из цены дополнительных услуг (работ), установленной в порядке, предусмотренном решением общего собрания собственников помещений.

Одновременно нельзя забывать о пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ, предписывающем определять налоговую базу на дату оплаты работ в счет их предстоящего выполнения. Оплата - это не только поступление денежных средств, но и исполнение обязательства по оплате работ в неденежной форме (см. п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием НДС"). То есть в момент исполнения обязательства собственников помещений по предоставлению общего имущества в аренду, точнее, по окончании установленного расчетного периода (чаще всего - ежемесячно) и принятии услуги аренды к учету УК фактически получает предоплату и у нее возникает обязанность исчислить НДС по расчетной ставке.

Ключевой момент. При принятии к учету услуги аренды в счет будущего выполнения работ у УК возникает обязанность исчислить НДС с предоплаты.

Поскольку физические лица - собственники помещений в МКД, выступающие на стороне арендодателя, не являются плательщиками НДС, при оказании этими лицами услуг по аренде нежилого помещения НДС не начисляется (см. Письмо ФНС РФ от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@). УК, не получив счет-фактуру на стоимость арендной платы, не применяет налоговый вычет.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 2 ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Доходы, полученные в натуральной форме в результате реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая товарообменные операции), учитываются, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом, исходя из цены сделки с учетом положений ст. 105.3 (п. 4 ст. 274 НК РФ). Момент признания выручки методом начисления - дата передачи результата работ собственникам помещений (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Ключевой момент. При налогообложении УК вправе учесть расходы в виде арендной платы, уплачиваемой в натуральной форме, в момент принятия услуги к учету. При выполнении работ признаются выручка и расходы, связанные с их проведением.

Расходы, осуществленные в связи с выполнением дополнительных работ, признаются при налогообложении прибыли в общеустановленном порядке (п. 2 ст. 318 НК РФ). Одно из основных условий признания расходов, которое заключается в том, что они должны быть произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ), выполняется.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются не только уменьшение экономических выгод (фактически отток активов), но и возникновение обязательств, которые приводят к уменьшению капитала (см. п. 7.6 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России*(1)). Именно возникновение обязательства по выполнению дополнительных работ в счет арендной платы рассматривается как осуществление расходов в рамках метода начисления. С учетом положений п. 3 ст. 274 (доходы и расходы налогоплательщика в целях применения настоящей главы учитываются в денежной форме) и п. 1 ст. 105.3 НК РФ (цены, применяемые в сделках лицами, не являющимися взаимозависимыми, признаются рыночными) организация вправе признать при налогообложении прибыли расходы в виде арендной платы, которая в соответствии с договором уплачивается в натуральной форме.

Согласно разъяснениям Минфина для документального подтверждения расходов на арендную плату достаточно договора аренды, акта передачи имущества арендатору, платежных документов, подтверждающих факт уплаты арендных платежей (Письмо от 26.08.2014 N 03-07-09/42594), акт приема оказанных услуг по аренде необходим, только если его составление предусмотрено договором (Письмо от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764). В рассматриваемой ситуации платежные документы не составляются ввиду особого порядка установления арендной платы. Поэтому подтверждающими документами будут являться как минимум договор аренды и акт передачи имущества арендатору.

Упрощенная система налогообложения

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ организации, применяющие УСНО, учитывают доходы от реализации, определяемые на основании ст. 249 кодекса. Согласно п. 2 ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В силу п. 4 ст. 346.18 НК РФ доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам, определяемым с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, то есть по ценам, указанным сторонами сделки, не являющимися взаимозависимыми лицами (абз. 3 п. 1). Таким образом, при оказании услуг (выполнении работ) в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы УК должна признать выручку от реализации по цене, согласованной в договоре. Такой подход подтвержден в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.12.2010 N 10659/10.

Согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику другим способом (кассовый метод). Следовательно, УК должна признать доход в виде аванса в счет предстоящего оказания (выполнения) дополнительных услуг (работ) на дату получения арендных услуг. Как правило, это последнее число каждого месяца пользования арендованным помещением в размере арендной платы за месяц. Если прежде будут выполнены работы и в счет их оплаты УК будет пользоваться помещением, входящим в состав общего имущества, доход также следует признавать по мере получения арендных услуг.

Ключевой момент. Доходы необходимо признавать в момент принятия к учету услуги аренды (это исполнение обязательства контрагента по оплате дополнительных работ). При выборе соответствующего объекта налогообложения УК вправе учесть расходы на выполнение работ в общем порядке, а расходы в виде арендной платы - в сумме, не превышающей стоимость выполненных работ, не ранее сдачи их результатов заказчику.

Если УК выбрала объект налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", она вправе признать расходы, связанные с выполнением дополнительных работ, в общеустановленном порядке, а также расходы в виде арендных платежей (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). В силу п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

В целях применения гл. 26.2 НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав является прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав. Обязательство УК, приобретающей услуги по аренде, возникает в соответствии с договором аренды (чаще всего - ежемесячно по истечении расчетного месяца). Исполняется оно путем проведения дополнительных работ по содержанию общего имущества. Следовательно, расходы в виде арендной платы могут быть учтены при налогообложении в сумме, не превышающей стоимость выполненных дополнительных работ, не ранее сдачи результата работ при условии, что обязательство по внесению арендной платы уже возникло. Подчеркнем, что авансы не признаются расходами на дату оплаты (Письмо Минфина РФ от 03.04.2015 N 03-11-11/18801).

Налог на доходы физических лиц

Согласно ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Таким образом, арендная плата за использование общего имущества собственников помещений в МКД является их общей долевой собственностью. В силу пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, признаются объектом обложения НДФЛ. В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло. На основании п. 1 ст. 211 НК РФ при получении налогоплательщиком от организаций дохода в натуральной форме в виде товаров, работ, услуг налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из их цен, устанавливаемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ. То есть налогооблагаемый доход физических лиц составляет стоимость выполненных УК дополнительных работ (пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД). Дата фактического получения доходов - день передачи доходов в натуральной форме (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ), то есть день передачи результатов дополнительных работ.

Ключевой момент. Стоимость фактически выполненных дополнительных работ составляет налогооблагаемый доход собственников помещений от аренды общего имущества. Арендатор признается налоговым агентом, обязанным информировать об этом инспекцию и налогоплательщиков.

По мнению чиновников, изложенному в письмах Минфина РФ от 28.06.2013 N 03-04-06/24889, ФНС РФ от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@, в случае заключения договора аренды общего имущества представителем собственников помещений от имени последних с третьим лицом - арендатором налоговым агентом по НДФЛ является арендатор. Правовое основание - п. 1, 2 ст. 226 НК РФ. Следовательно, в случае, когда УК выступает в роли арендатора, именно она выполняет функции налогового агента. Поскольку доход получен в натуральной форме (путем выполнения дополнительных работ в отношении общего имущества собственников помещений в МКД), удержать НДФЛ невозможно. Руководствуясь п. 5 ст. 226 НК РФ, налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства (с 2016 года - не позднее 1 марта следующего года), письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и его сумме. Для этого заполняются справки по форме 2-НДФЛ на всех физических лиц.

Бухгалтерский учет

В силу п. 6.3 ПБУ 9/99 "Доходы организации" выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности. В пункте 6.3 данного положения конкретизировано: величина поступления и (или) дебиторской задолженности по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, принимается к бухгалтерскому учету по стоимости товаров (ценностей), полученных или подлежащих получению организацией. Стоимость товаров (ценностей), полученных или подлежащих получению организацией, устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров (ценностей). При невозможности установить стоимость товаров (ценностей), полученных организацией, величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется стоимостью продукции (товаров), переданной или подлежащей передаче организацией. Стоимость продукции (товаров), переданной или подлежащей передаче организацией, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет выручку в отношении аналогичной продукции (товаров).

Зеркальная норма содержится в п. 6.3 ПБУ 10/99 "Расходы организации": величина оплаты и (или) кредиторской задолженности по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, определяется стоимостью товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимость товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче организацией, устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров (ценностей). При невозможности установить стоимость товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче организацией, величина оплаты и (или) кредиторской задолженности по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, определяется стоимостью продукции (товаров), полученной организацией. Стоимость продукции (товаров), полученной организацией, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретается аналогичная продукция (товары).

Таким образом, при отражении величины поступлений по обязательству выполнения дополнительных работ УК должна руководствоваться стоимостью аренды, а при отражении оплаты по обязательству аренды - стоимостью работ. Учитывая, что УК непрерывно пользуется общим имуществом (арендная плата - это регулярный платеж), а выполняет дополнительные работы, как правило, единовременно, в договоре необходимо, как уже указывалось, оценить в денежном выражении и арендную плату, и стоимость работ.

В бухгалтерском учете ежемесячно (точнее, в момент выполнения всех условий признания расходов в соответствии с п. 16 ПБУ 10/99) составляется запись по дебету счетов учета затрат (счетов 20, 25, 26 в зависимости от того, в каких целях используется арендуемое помещение и как организован учет затрат УК) и кредиту счета учета расчетов с арендодателями (счета 76). Если при этом дополнительные работы должны быть выполнены в будущем, следует отразить полученные авансы (их учет в силу Инструкции по применению Плана счетов ведется обособленно): Дебет 76 Кредит 62-Авансы. Впоследствии при оказании услуг (выполнении работ) (точнее, при выполнении всех условий признания выручки в соответствии с п. 12 ПБУ 9/99) отражается выручка: Дебет 62 Кредит 90-1, задолженность погашается за счет полученных авансов: Дебет 62-Авансы Кредит 62. Расходы на выполнение дополнительных работ отражаются в общем порядке.

Пример

На основании решения общего собрания собственников помещений председатель совета МКД заключил с УК договор аренды нежилого помещения (колясочной), входящего в состав общего имущества, сроком на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией начиная с 1 марта 2015 года. Помещение используется для хранения инструментов, с помощью которых осуществляется содержание общего имущества (уборочного инвентаря, спецодежды и пр.). В счет арендной платы, ежемесячный размер которой эквивалентен 8 000 руб., УК обязана в мае 2016 года установить на придомовой территории, а также в местах общего пользования систему видеонаблюдения. Сметная стоимость работ согласована в размере 236 000 руб. (в том числе НДС - 36 000 руб.) с последующим уточнением перед выполнением работ.

Работы выполнены в срок подрядным способом за 236 000 руб., в том числе НДС - 36 000 руб.

В рабочем плане счетов УК:

- к счету 20 "Основное производство" открыт субсчет 20-1 "Содержание общего имущества";

- к счету 60 открыт субсчет 60-1 "Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги";

- к счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" открыт субсчет 62-2 "Авансы полученные";

- к счету 68 "Расчеты по налогам и сборам" открыт субсчет 68-1 "НДС";

- к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыты субсчета 76-5 "Расчеты по прочим операциям", 76-7 "Расчеты по НДС".

Заметим, по мнению представителей Минфина, у организаций нет оснований использовать самостоятельный счет (76) для отражения суммы исчисленного к уплате в бюджет НДС с полученной предоплаты (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203). Также они рекомендуют показывать в бухгалтерском балансе кредиторскую задолженность в виде полученной предоплаты за вычетом сумм НДС (Письмо от 09.01.2013 N 07-02-18/01). Если следовать данным рекомендациям, исчисленная сумма НДС уменьшает кредиторскую задолженность, отраженную по кредиту счета 62. В то же время нельзя забывать, что данные бухгалтерского учета должны обеспечивать возможность проводить сверку расчетов, поэтому имеет смысл использовать для отражения сумм НДС с авансов отдельный аналитический счет, открытый к счету 62. Здесь с технической точки зрения нет никакой разницы, если организация использует счет 76. Этот вопрос должен быть урегулирован в рабочем плане счетов, утверждаемом в качестве приложения к учетной политике.

В бухгалтерском учете УК будут сделаны следующие записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Ежемесячно с марта 2015 года по май 2016 года включительно
Приняты услуги по аренде помещения	20-1	76-5	8 000
Отражен полученный аванс в счет будущей установки видеокамер	76-5	62-2	8 000
Исчислен НДС к уплате с полученного аванса (8 000 руб. х 18/118)	76-7	68-1	1220
В момент сдачи результатов работ в мае 2016 года
Сформированы затраты	20-1	60-1	200 000
Принят к учету "входной" НДС	19-3	60-1	36 000
"Входной" НДС принят к вычету	68-1	19-3	36 000
Выполнены работы по установке системы видеонаблюдения	62-1	90-1	236 000
Начислен НДС	90-3	68-1	36 000
Зачтена предоплата (8 000 руб. х 15 мес.)	62-2	62-1	120 000
Принят к вычету НДС, исчисленный с полученных авансов (120 000 руб. х 18/118)	68-1	76-7	18 305
Далее с июня 2016 года до погашения стоимости работ, пока действует договор аренды
Приняты услуги по аренде помещения	20-1	76-5	8 000
Отражено погашение задолженности по оплате дополнительных работ за счет аренды помещения	76-5	62-1	8 000

В случае необходимости в рабочем плане счетов можно предусмотреть открытие субсчетов или аналитических счетов к счетам учета затрат, доходов и расчетов для отражения операций по выполнению дополнительных работ за счет доходов от использования общего имущества собственников помещений в МКД.

* * *

Обычно в договоре аренды общего имущества УК выступает в качестве арендодателя (представителя собственников помещений) и ограничивается посреднической ролью (в том числе с участием в расчетах). Но если сама УК берет нежилое помещение, входящее в состав общего имущества, в аренду, за которую будет выполнять дополнительные согласованные работы по содержанию общего имущества, нужно обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, принятие услуг аренды к учету приравнивается к предоплате в счет будущего выполнения работ (это важно при исчислении НДС и при применении УСНО). Во-вторых, натуральная арендная плата формирует выручку независимо от применяемой системы налогообложения. В-третьих, допускается признание расходов в виде арендной платы. В-четвертых, УК-арендатор выступает в роли налогового агента по НДФЛ и обязана уведомлять налоговый орган и налогоплательщиков о сумме дохода и неудержанного налога по итогам года.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.