Энциклопедия судебной практики. Аренда. Объекты аренды (Ст. 607 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Объекты аренды
(Ст. 607 ГК)

1. Признание предмета договора аренды согласованным

1.1. Закон исключает произвольность в определении того, какие данные об арендуемом имуществе необходимы для установления объекта, подлежащего передаче в аренду

Определение КС РФ от 18.12.2002 N 372-О

Норма пункта 3 ст. 607 ГК РФ исключает произвольность в определении того, какие данные об арендуемом имуществе необходимы для установления объекта, подлежащего передаче в аренду, и поэтому не нарушает конституционных прав и свобод граждан.

1.2. Ненадлежащее описание объекта аренды не является основанием для оспаривания сторонами договора аренды, если он фактически исполнялся

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 15)

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2016 г. N Ф05-6650/16 по делу N А41-46465/2015

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2016 г. N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2016 г. N Ф07-4650/16 по делу N А56-66222/2015

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 мая 2016 г. N Ф01-1826/16 по делу N А82-10852/2014

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2016 г. N Ф04-1908/16 по делу N А45-12377/2015

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 мая 2016 г. N Ф10-1149/16 по делу N А64-4831/2015

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2016 г. N Ф06-7462/16 по делу N А06-3127/2015

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. по делу N 33-12316/2016

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 13 мая 2016 г. по делу N 33-668/2016

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

1.3. Главным фактором для оценки согласованности предмета аренды является отсутствии у сторон разногласий и неопределенности относительно договорного имущества

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2014 г. N Ф04-8683/14 по делу N А81-5039/2013

Определяющим фактором для оценки договора аренды (субаренды) на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем (поднаем).

1.4. Договор, в котором предмет аренды определен указанием на адрес здания, в котором расположено помещение, и площадь этого помещения, не может быть признан незаключенным, если этих признаков достаточно для индивидуализации предмета аренды

Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2013 N Ф10-277/13 по делу N А08-1573/2012

Поскольку из представленных в дело доказательств следует, что сторонами определены адрес, местоположение и площадь помещения, которое передано арендатору и принято последним без замечаний и возражений по акту приема-передачи, а предприниматель, внося арендную плату за пользование, не заявлял о неопределенности предмета договора либо относительно его существенных условий, суды пришли к правильному выводу о том, что предмет договора сторонами определен.

1.5. При отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды в тексте договора, но конкретизации их в приложении, договор не может считаться незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.05.2006 N Ф08-1831/2006

При отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права, отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта.

1.6. Индивидуализирующие признаки объекта аренды могут быть указаны как в самом договоре, так и в иных документах, подтверждающих соглашение сторон о договорном имуществе

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 августа 2014 г. N Ф01-3192/14 по делу N А28-11375/2013

Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-8253/2015

Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.

1.7. Противоречие между характеристиками объекта аренды, указанного в договоре, и фактически переданного объекта, произошедшее в результате технической ошибки, не является основанием для признания договора незаключенным в связи с несогласованием предмета

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А33-13610/2009

Довод заявителя о том, что в договоре субаренды стороны не согласовали условие о предмете аренды, является необоснованным. Из условий договора следует, что истец предоставляет за плату во временное владение и пользование, а субарендатор принимает нежилое помещение. К договору субаренды приложена схема расположения помещения, переданного в субаренду, а также в материалах дела имеется схема и экспликация, содержащиеся в представленном деле по техническому учету домовладения Бюро технической инвентаризации, согласно которой в состав передаваемого помещения переданы: часть помещения на первом этаже здания.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судебных инстанций о том, что ссылка в акте приема передачи на то, что переданное в субаренду помещение находится на 2-м этаже, является технической ошибкой.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что сторонами согласован предмет договора субаренды.

1.8. При ошибочном указании в договоре завышенной площади арендованного помещения предметом договора считается фактическая площадь помещения

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2010 по делу N А68-2972/09

Довод заявителя жалобы о том, что размер арендной платы следует исчислять исходя из площади объекта согласно условиям договора аренды, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку допущенная в договоре техническая ошибка в части указания неверной площади арендуемого помещения не является основанием к начислению платы за фактически неиспользуемый метраж.

1.9. Обсуждать незаключенность договора аренды ввиду неопределенности его предмета следует до начала исполнения договора

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 октября 2013 г. N Ф06-8972/13 по делу N А65-1726/2013

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

1.10. Отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, является единственным основанием для признания его незаключенным

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23 июня 2014 г. по делу N 33-5881/2014

По смыслу статьи 607 ГК РФ единственным основанием для признания договора аренды незаключенным является отсутствие в нём данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

1.11. Необходимость согласования предмета договора аренды направлена на устранение неопределенности в правоотношениях сторон

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2015 г. N Ф04-12774/14 по делу N А03-12209/2014

Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

2. Договор аренды будущей вещи

2.1. Стороны вправе заключить предварительный договор аренды в отношении имущества, не являющегося на момент заключения предварительного договора собственностью арендодателя

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2015 г. N Ф04-5451/14 по делу N А81-2380/2014

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 января 2015 г. N Ф05-15395/14 по делу N А40-42647/2014

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

2.2. Тот факт, что на момент заключения договора здание, в котором находится арендуемое помещение, не было сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласовании предмета договора и о его незаключенности

Определение Свердловского областного суда от 7 февраля 2012 г. N 33-1725/2012

Оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что основания для признания оспариваемого договора передачи в собственность ответчика спорной квартиры, незаключенным, не имеется, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе и по предмету договора. Указание в договоре строительного адреса квартиры обусловлено тем, что дом еще не был сдан в эксплуатацию, не была проведена его техническая инвентаризации, дому не был присвоен юридический адрес, однако это не свидетельствует о несогласованности условий о предмете договора, поскольку квартира определена индивидуальными признаками, позволяющими ее идентифицировать.

Примечание

Думается, такое толкование не соответствует правовой природе аренды. Поскольку аренда направлена на передачу имущества во временное пользование, арендатору должно передаваться только такое имущество, которое он по закону может использовать. Закон запрещает пользование объектом капитального строительства, не сданным в эксплуатацию. Следовательно, договор, предусматривающий передачу в аренду объекта, не сданного в эксплуатацию, и, соответственно, его передача арендатору незаконны. Стороны не лишены права заключить договор аренды такого имущества, но они обязаны указать, что предусмотренные им права и обязанности вступают в силу с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

2.3. Допускается передача объекта капитального строительства в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, а также до ввода в эксплуатацию для производства ремонтных и отделочных работ

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 11)

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Кроме того, передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

2.4. Договор аренды будущей самовольной постройки является ничтожным

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 11)

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 октября 2014 г. N Ф01-4290/14 по делу N А31-7764/2013

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, который, согласно разъяснениям, данным в Постановлении, является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 сентября 2015 г. по делу N 33-10137/2015

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку) является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

3. Отдельный конструктивный элемент здания как объект аренды

3.1. Договор о пользовании отдельным конструктивным элементом здания для рекламных целей не является договором аренды

Примечание

По мнению автора комментария, названные правоотношения следует квалифицировать как арендные, поскольку большинство арендных правил обусловлено предоставлением права пользования имуществом независимо от сохранения этого же права за арендодателем. Иной подход снижает эффективность регулирования этих обязательств. В частности, неприменение статьи 621 ГК (как отмечено в Информационном письме от 11.01.2002 N 66) делает их регламентацию менее справедливой.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 1)

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, однако конструктивный элемент здания (например, крыша) не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, поэтому он не может быть объектом аренды. Предметом такого договора является предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на конструктивном элементе здания.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2016 г. N Ф05-2741/16 по делу N А40-39653/2015

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. В то же время, договор, предметом которого является предоставление юридическому лицу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего собственникам помещения здания не противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 апреля 2015 г. N Ф07-858/15 по делу N А21-1361/2014

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Предметом такого договора является предоставление лицу возможности на возмездной основе размещать рекламу на конструктивном элементе здания.

3.2. Арендные правила по аналогии применяются к отношениям по пользованию частями здания, в том числе при множественности лиц на стороне собственника

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (пункт 7)

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 марта 2016 г. N Ф04-346/16 по делу N А45-12840/2015

По соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование, заключение договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

4. Аренда имущества, находящегося в общей собственности

4.1. Доля в праве общей долевой собственности не может быть объектом аренды, если отсутствует соглашение между сособственниками о порядке пользования общим имуществом

Постановление ФАС Московского округа от 30 июля 2007 г. N КГ-А40/6832-07-П

Исковые требования заявлены на основании п. 3 ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 607 ГК РФ и мотивированы не согласованием сторонами условия об объекте аренды.

Предметом спорного договора является земельный участок, относительно которого устанавливается 14/100 долей в праве пользования вышеуказанным земельным участком.

Суды установили, что объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

4.2. Договор аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть изменен или расторгнут во внесудебном порядке только с согласия всех сособственников

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 N Ф01-6179/12 по делу N А43-2760/2012

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В п. 1 ст. 247 ГК РФ указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.

В силу изложенного сособственник не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности, а именно изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

4.3. Правовой режим подвалов как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах (для установления, в частности, порядка сдачи их в аренду), должен определяться на дату приватизации первой квартиры

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09

Спорные подвальные помещения находятся в муниципальной собственности, являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф05-16471/14 по делу N А41-25752/2014

Спорные подвальные помещения находятся в муниципальной собственности, являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций. Поэтому вывод о возникновении на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев является ошибочным.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1542-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. При этом правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

4.4. Предметом договора аренды не может быть доля в праве собственности

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2014 г. N 33-40234/14

Доля в праве собственности в силу ст. 606, 607 ГК РФ не может явиться предметом аренды.

Поскольку доли сторон не изменялись, требований о фактическом выделе долей в спорной квартире не заявлено, право общей собственности на квартиру не прекращено, вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о взыскании компенсации за пользование частью помещения является законным и обоснованным, так как иное означало бы установление арендной платы для ответчика, что противоречит положениям ст. 247 ГК РФ.

5. Предоставление имущества в пользование одновременно нескольким арендаторам

5.1. Если объектом нескольких договоров аренды с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, вправе требовать возмещения убытков и неустойки

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 13)

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 марта 2016 г. N Ф05-350/16 по делу N А41-2573/2015

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 марта 2015 г. N Ф06-20869/13 по делу N А55-5990/2014

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 сентября 2014 г. N Ф03-3914/14 по делу N А51-18236/2013

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2014 г. N Ф08-4307/14 по делу N А63-13961/2012

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

5.2. Одно и то же имущество может быть передано в аренду одновременно разным арендаторам, если использование имущества одним арендатором не препятствует использованию этого же имущества другим арендатором

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10

Суды отказали в удовлетворении заявленного требования, полагая, что отказ регистрационной службы является правомерным, так как Лесной кодекс РФ не предусматривает возможности предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам. Положения ст. 606, 609 ГК РФ исключают возможность государственной регистрации более одного договора аренды, подписанного с разными арендаторами в отношении одного объекта аренды.

Между тем судами не учтено следующее.

Лесной кодекс РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.

Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.

5.3. Земельный участок, находящийся в пользовании одного арендатора, может быть одновременно передан арендодателем другому лицу для проведения изыскательских работ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2013 N Ф07-984/13 по делу N А56-29905/2012

Довод жалобы о том, что КУГИ передал спорный земельный участок обществу с ограниченной ответственностью в аренду и тем самым претендует дважды получить плату за землепользование, не опровергает установленных по делу обстоятельств.

По условиям договора земельный участок передан ООО только для проведения изыскательских работ. В силу статьи 47 Градостроительного кодекса РФ проведение таких работ не предполагает изъятия земельного участка. Земельное и гражданское законодательство не исключает возможности одновременного использования земли несколькими лицами.

6. Обязательность оценки объекта аренды

6.1. Непривлечение независимого оценщика само по себе не считается основанием для признания договора аренды недействительным

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (пункт 3)

Поскольку ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено лишь обязательное проведение независимым оценщиком оценки принадлежащих государству объектов, передаваемых в аренду (а не обязательность цены, определенной независимым оценщиком), непривлечение независимого оценщика само по себе не считается основанием для признания договора аренды недействительным по этому основанию.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2015 г. N Ф10-1569/15 по делу N А35-1186/2014

Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2015 г. N Ф08-9518/15 по делу N А32-11450/2015

Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 сентября 2015 г. N Ф07-227/15 по делу N А56-71589/2014

Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными.

6.2. Если привлечение независимого оценщика обязательно, но без обязательности определенной им стоимости объекта аренды, то его оценка носит рекомендательный характер

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (пункт 1)

Если нормативно-правовым актом предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта аренды, то оценка, сделанная оценщиком, носит рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 мая 2016 г. N Ф05-3454/16 по делу N А40-89055/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 июня 2016 г. N Ф06-10242/16 по делу N А12-56094/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2016 г. N Ф07-2773/16 по делу N А52-783/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф01-1283/16 по делу N А43-22771/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 ноября 2015 г. N Ф04-24906/15 по делу N А27-1651/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 октября 2015 г. N Ф10-1868/14 по делу N А14-5068/2013

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 сентября 2015 г. N Ф09-4772/15 по делу N А60-37696/2014

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 апреля 2015 г. N Ф08-1325/15 по делу N А32-3707/2014

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 февраля 2016 г. по делу N 33-1735/2016

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

6.3. Если привлечение независимого оценщика обязательно, но без обязательности определенной им стоимости объекта аренды, то достоверность этой стоимости оспаривается в рамках договора аренды, а не самостоятельно

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (пункт 1)

Если нормативно-правовым актом предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта аренды, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В таком случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 мая 2016 г. N Ф05-3454/16 по делу N А40-89055/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 июня 2016 г. N Ф06-10242/16 по делу N А12-56094/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф01-1283/16 по делу N А43-22771/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 октября 2015 г. N Ф10-1868/14 по делу N А14-5068/2013

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 сентября 2015 г. N Ф09-4772/15 по делу N А60-37696/2014

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф04-18183/15 по делу N А46-5526/2014

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 16 февраля 2016 г. по делу N 33-294/2016

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 февраля 2016 г. по делу N 33-1735/2016

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 09 декабря 2015 г. по делу N 33-1419/2015

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

6.4. Условие договора аренды о возложении обязанности по проведению оценки на арендатора считается недействительным

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09

Из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.

Поэтому условия, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству.

7. Специфика земельного участка как объекта аренды

7.1. Объектом договора аренды не может выступать земельный участок, который в установленном порядке не поставлен на кадастровый учет

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 09 июля 2014 г.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок не был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный объект недвижимости в соответствии со статьей 45 Федерального закона от "Дата" N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" без последующего уточнения границ земельного участка.

Предоставление в аренду участков, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Объектом договора аренды может выступать только индивидуально-определенная вещь.

7.2. Если стороны согласовали индивидуализирующие признаки земельного участка, то неуказание в договоре аренды кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет не свидетельствует о несогласованности объекта аренды и о незаключенности договора

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 августа 2011 г. N Ф10-2796/11 по делу N А36-3519/2010

Стороны согласовали общую площадь земельного участка, его границы, адрес расположения и целевое назначение, то есть договор содержит данные, достаточные для того, чтобы определить, какой земельный участок подлежал передаче в аренду и был фактически предоставлен арендатору.

Сам по себе факт ошибочного указания в договоре аренды кадастрового номера при его фактической постановке на кадастровый учет, не может свидетельствовать о несогласованности объекта аренды.

7.3. Непередача арендатору межевых и геодезических знаков не влечет признания объекта аренды несогласованным, если согласно договору, кадастровому паспорту и плану участка его можно идентифицировать и при отсутствии таких знаков

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.12.2012 по делу N А03-1973/2012

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на статью 620 ГК РФ о непередаче арендатору межевых и геодезических знаков, о невозможности определить, на какой участок у общества возникло право аренды, отклоняются. Как правильно указал суд первой инстанции, согласно представленным договору аренды, кадастровому паспорту земельного участка для сельскохозяйственного производства, плану участка, а также учитывая заключение договора по итогам аукциона, спорный земельный участок возможно идентифицировать и при отсутствии межевых и геодезических знаков.

7.4. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью объекта недвижимости, представление кадастрового паспорта не всегда обязательно

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка (здания, сооружения или помещения), то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. N Ф06-20179/13 по делу N А55-16602/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2015 г. N Ф04-12774/14 по делу N А03-12209/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 ноября 2014 г. N Ф05-12174/14 по делу N А40-169291/2013

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2014 г. N Ф02-2662/14 по делу N А19-13668/2013

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

7.5. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, вправе передавать их в субаренду без предварительного кадастрового учета с условием, что субарендатор будет пользоваться только согласованной частью арендованного земельного участка

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Глава 5 ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Однако арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 июня 2016 г. N Ф09-3261/16 по делу N А47-9754/2014

Глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. В то же время арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

7.6. Заключению договора аренды земельного участка препятствует наличие на нем недвижимости, находящейся в собственности третьего лица

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 N 10240/06

Наличие объектов недвижимости на спорном участке, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с обществом, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости.

7.7. Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования им и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 10)

Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2015 г. N Ф07-7187/15 по делу N А56-4564/2015

Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

7.8. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при участии в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного, но с учетом возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 19)

В силу части второй п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2016 г. N Ф08-9544/15 по делу N А53-31502/2014

В силу части второй пункта 3 статьи 36 земельного кодекса в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. В пунктах 19, 20 постановления "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2015 г. N Ф05-13562/15 по делу N А40-8656/2015

В силу части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 октября 2014 г. N Ф01-3974/14 по делу N А11-404/2013

В силу части 2 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. При передаче земельного участка по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора отказ кого-либо из собственников здания от участия в таком договоре не препятствует его заключению с обратившимся лицом с условием потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

7.9. По смыслу ст. 607 ГК РФ, предметом аренды может быть только земельный участок свободный от прав третьих лиц

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 февраля 2016 г. N Ф03-82/16 по делу N А51-31495/2014

По смыслу статей 606, 607 ГК РФ и 22 ЗК РФ предметом аренды может быть только земельный участок свободный от прав третьих лиц.

8. Иные вопросы

8.1. При исследовании вопроса о наличии у публично-правового образования права на передачу имущества в аренду необходимо учитывать доказательства законности права собственности и владения

Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 36)

При исследовании вопроса о наличии у публично-правового образования права собственности на недвижимое имущество и, соответственно, права на передачу его в аренду необходимо учитывать, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается любыми допустимыми доказательствами; включение имущества в реестр государственной (муниципальной) собственности, а также нахождение его на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

8.2. Арендодатель не вправе заключить договор аренды имущества, которое является предметом действующего договора аренды с другим арендатором

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с другим арендатором противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу ст. 168 ГК РФ.

8.3. При регистрации договоров аренды помещений необходимо учитывать, что помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (пункт 1)

Статья 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 29 января 2016 г. по делу N 33-532/2016

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 33-2883/2015

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

8.4. Договор аренды, направленный на использование жилого помещения, не переведенного в нежилое, в целях, не связанных с проживанием, является ничтожным

Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 38)

Договор аренды, направленный на использование жилого помещения, не переведенного в нежилое в установленном порядке, в целях, не связанных с проживанием граждан, является ничтожным на основании ст. 168 (ст. 288) ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 февраля 2016 г. N Ф10-4944/15 по делу N А35-6560/2014

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 16 июля 2014 г. по делу N 33-1325

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьями 168, 288 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 28 августа 2014 г. по делу N 33-4594

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288).

8.5. ГК РФ не запрещает предоставлять в аренду часть вещи

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Статья 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-4705/15 по делу N А51-2499/2015

Положения статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. N Ф04-18509/15 по делу N А03-12826/2014

Положения [Ст. 607] ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 названного кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2014 г. N Ф08-8718/14 по делу N А63-9965/2013

[Ст. 607] ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2014 г. N Ф05-11547/14 по делу N А41-68445/2013

[Ст. 607] ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 сентября 2014 г. N Ф06-14501/13 по делу N А55-23870/2013

Положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2014 г. N Ф02-2662/14 по делу N А19-13668/2013

[Ст. 607] ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-8253/2015

Данное положение [Ст. 607] ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

8.6. Передача арендатору только части помещения, предусмотренного договором, не является основанием для уменьшении арендной платы, если он не зависит от площади арендуемого помещения

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2010 по делу N А53-18194/2009

Доводы об уменьшении арендной платы за пользование частью спорного помещения меньшей, чем указано в договоре, обоснованно отклонены судами при рассмотрении спора, поскольку для сторон является обязательным размер платы, согласованный сторонами в договоре. Кроме того, как правильно указано судом апелляционной инстанции, указанный размер арендной платы не зависит от площади арендуемой части помещения.

8.7. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 1)

В случаях, предусмотренных законом (например, п.п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 30-30.2 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2016 г. N Ф05-2507/16 по делу N А41-59418/2015

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2016 г. N Ф04-140/16 по делу N А70-7254/2015

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2016 г. N Ф09-1756/15 по делу N А76-7260/2014

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 39.6-39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2016 г. N Ф08-1017/16 по делу N А53-11684/2015

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф06-20446/13 по делу N А65-12038/2014

В случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф02-5439/14 по делу N А33-5961/2014

В случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2014 г. N Ф03-5438/14 по делу N А73-2458/2014

В случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. по делу N 33-12318/2016

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 13 мая 2016 г. по делу N 33-5708/2016

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

8.8. Объектом аренды является только имущество, а не право на него

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2177

По смыслу статей 606, 607 ГК объектом аренды может быть только имущество, то есть вещи, обладающие натуральными свойствами, а не право на них.

8.9. "Обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества не является квалифицирующим признаком существенности условий о предмете договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2012 г. N Ф07-1957/12 по делу N А21-2864/2011

Законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды.

8.10. Имущество, передаваемое в аренду по договору, должно быть индивидуализировано

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 октября 2012 г. по делу N 33-7044/2012

По смыслу п. 3 ст. 607 ГК РФ передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано. В отсутствие индивидуально-определенных признаков имущества договор может быть признан незаключенным.

Вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам.

Толкование ст. 607 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся индивидуально-определенной.

Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

- указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);

- описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

8.11. В аренду может быть передан пруд, поскольку является обособленным природным объектом

Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 11 апреля 2012 г. по делу N 33-698/2012

Пунктом 5 ст. 31 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Соответственно, пруд как объект следует судьбе земельного участка, на котором он расположен. В этом случае должны применяться нормы гражданского, а не водного законодательства. В соответствии со ст. 607 ГК РФ пруд может быть передан в аренду, как обособленный природный объект.

8.12. Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи, передача которых всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 1)

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.