Энциклопедия судебной практики. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (Ст. 153 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
(Ст. 153 ЖК)

Примечание

Федеральным законом от 29.06.2015 г. N 176-ФЗ п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ изложен в новой редакции, а также ч. 2 ст. 153 ЖК РФ дополнена п. 7

1. Общие вопросы применения ст. 153 ЖК РФ

1.1. Ст. 153 ЖК РФ содержит ограниченный перечень лиц, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 06 ноября 2013 г. по делу N 33-17049/2013

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива).

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.

1.2. Ст. 153 ЖК РФ не содержит исчерпывающего перечня оснований для возникновения обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2011 г. N 33-15962/2011

Из анализа приведенной нормы следует, что ст. 153 ЖК РФ не содержит исчерпывающего перечня оснований для возникновения обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение.

1.3. Ст. 153 ЖК РФ по аналогии распространяется на субъект права оперативного управления

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 октября 2016 г. N Ф06-13193/16 по делу N А57-27917/2015

На лиц, владеющих имуществом на праве оперативного управления, распространяются требования пункта 3 статьи 30, частей 1, 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы на жилое помещение и коммунальные услуги.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июля 2015 г. N Ф04-21633/15 по делу N А67-8499/2014

На лиц, владеющих имуществом на праве оперативного управления, распространяются требования пункта 3 статьи 30, части 1, 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы на жилое помещение и коммунальные услуги.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 ноября 2014 г. N Ф08-7887/14 по делу N А53-28213/2013

На лиц, владеющих имуществом на праве оперативного управления, распространяются требования пункта 3 статьи 30, частями 1, 2 и 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы на жилое помещение и коммунальные услуги.

1.4. Ст. 153 ЖК РФ регулирует момент возникновения обязанности по внесению платы в зависимости от категории пользователей

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 января 2015 г. N Ф05-13338/14 по делу N А40-79512/2013

Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует момент возникновения обязанности по внесению платы в зависимости от категории пользователей.

1.5. Отсутствие договора на обслуживание не освобождает собственника помещения от предусмотренной ст. 153 ЖК РФ обязанности

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 33-158/2016

Обязанность [по своевременному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги] в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, договора, которым могут быть установлены особые условия относительно порядка внесения платы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 02 февраля 2016 г. по делу N 33-277/2016

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Указанная обязанность [по своевременному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги] в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, договора, которым могут быть установлены особые условия относительно порядка внесения платы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 21 мая 2015 г. по делу N 33-3511/2015

Обязанность [по своевременному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги] в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, договора, которым могут быть установлены особые условия относительно порядка внесения платы.

Определение Московского городского суда от 25 декабря 2014 г. N 4г-13711/14

Обязанность по оплате услуг за жилое помещение в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, оформленного в письменном виде договора, которым могут быть установлены особые условия относительно размера и порядка внесения платы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 ноября 2014 г. по делу N 33-9622/2014

Обязанность по оплате услуг за содержание общего имущества в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником помещения и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, оформленного в письменном виде договора, которым могут быть установлены особые условия относительно размера и порядка внесения платы.

1.6. Отсутствие договора управления многоквартирным домом не препятствует определению размера и сроков исполнения обязательства по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 33-158/2016

Отсутствие договора [управления многоквартирным домом], на который ссылается ответчик, не препятствует определению как размера обязательства по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги, так и сроков его исполнения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 30 октября 2015 г. по делу N 33-16411/2015

Отсутствие договора [управления многоквартирным домом] не препятствует определению как размера обязательства по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги, так и сроков его исполнения.

1.7. Ответственным за оплату коммунальных ресурсов за жилые помещения, в отношении которых не реализован способ управления, является соответствующее публично-правовое образование

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2012 г. N 8714/12

В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 июня 2016 г. N Ф10-1832/16 по делу N А64-6382/2015

В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично - правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 августа 2016 г. N Ф03-3331/16 по делу N А04-10190/2015

В правоотношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирных жилых домов государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не избрана управляющая организация и не реализован иной способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование как собственник имущества независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах, следовательно, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на Администрации на собственнике этих помещений.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2015 г. N Ф05-11007/15 по делу N А41-80034/2014

В правоотношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не избрана управляющая организация и не реализован иной способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование как собственник имущества независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах, следовательно, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на Администрации на собственнике этих помещений.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 октября 2015 г. N Ф06-1657/15 по делу N А06-5805/2014

В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично - правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2015 г. N Ф01-4280/15 по делу N А11-3562/2014

В правоотношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2015 г. N Ф09-10067/14 по делу N А50-4147/2014

В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным лицом по оплате названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2015 г. N Ф04-14801/14 по делу N А03-1739/2014

В правоотношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 ноября 2014 г. N Ф02-5108/14 по делу N А58-2644/2013

В отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным лицом по оплате названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

1.8. Законом предусмотрена обязанность по несению расходов на лиц, обязанных в силу закона и вне зависимости от факта владения помещениями, и лиц, владеющих и пользующихся помещениями

Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2016 г. N 304-ЭС16-9165

Закон возлагает обязанность по несению расходов на обязанных лиц двух основных видов: лиц, обязанных в силу закона и вне зависимости от факта владения помещениями (застройщика, собственника), и лиц, получивших возможность владеть и пользоваться жилыми помещениями с соблюдением определенной юридической процедуры (заключение договора аренды, найма, получение помещения по передаточному акту или в порядке, предусмотренном статьей 124 Жилищного кодекса).

2. Круг лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии со ст. 153 ЖК РФ

2.1. Обязанности, предусмотренные ст. 153 ЖК РФ, распространяются на всех лиц, пользующихся жилым помещением на законных основаниях

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда Иркутской области от 22 ноября 2013 г. по делу N 33-9501/13

По смыслу норм ст. 31, 153 ЖК РФ, 292 ГК РФ в их взаимосвязи соответствующие обязанности в отношении жилого помещения и предоставляемых коммунальных услуг в равной степени распространяются на всех лиц, пользующихся жилым помещением на законных основаниях.

2.2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица с момента возникновения права собственности независимо от основания его приобретения

Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 18 января 2013 г. по делу N 11-274/2013

Доводы апелляционной жалобы о том, что положения п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, регулирующие обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, применимы лишь в случае смены собственника, основаны на неправильном понимании норм жилищного законодательства, поскольку данная норма не содержит указание на конкретные основания возникновения права собственности на жилое помещение, в связи с чем обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, входящая в обязанности собственника, возникает у данного лица с момента возникновения права собственности независимо от основания его приобретения.

2.3. Члены семьи собственника при отсутствии соглашения об ином несут солидарную ответственность по обязательствам по оплате предоставляемых коммунальных услуг

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 17 июня 2014 г. по делу N 33-2060

Из содержания положений ст.ст. 31, 153 Жилищного кодекса РФ не следует, что члены семьи собственника при наличии законной солидарной ответственности и отсутствии какого-либо соглашения об оплате коммунальных платежей, несут индивидуальную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, в том числе и по оплате предоставляемых коммунальных услуг.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.

2.4. Члены семьи собственника жилого помещения не несут солидарной обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2014 г. N 33-40612/14

Вывод суда первой инстанции о наличии у ответчиков перед истцом солидарной обязанности по оплате за жилищно-коммунальные услуги является ошибочным, поскольку этот вывод противоречит положениям ст. ст. 153, 154, 155 ЖК РФ.

Так, члены семьи собственника жилого помещения не указаны в ст. ст. 153, 155 ЖК РФ в качестве лиц, у которых имеется обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно указанным нормам такая обязанность перед лицом, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, имеется у нанимателя, собственника, арендатора. Ответчики [члены семьи собственника] к этим лицам не относятся.

2.5. Исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги не ставится в зависимость от исполнения обязанности по перечислению такой платы третьими лицами

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2013 г. N Ф07-2325/13 по делу N А56-36745/2012

Из содержания статей 210, 294 ГК РФ и статей 30, 153 ЖК РФ следует, что исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги закон не ставит в зависимость от исполнения обязанности по перечислению такой платы третьими лицами (нанимателями жилых помещений).

Соответственно, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности содержания данных помещений и не может служить препятствием для реализации права ТСЖ на получение соответствующих платежей.

2.6. Ст. 153 ЖК РФ не содержит норм об обязанности собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по оплате жилых помещений и коммунальных услуг

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июня 2013 г. N 15066/12

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды трех инстанций, сославшись на положения статей 30, 61, части 3 статьи 67, части 3 статьи 153, части 1 статьи 154, частей 3, 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), сделали вывод об отсутствии у мэрии обязанности по оплате управляющей компании понесенных расходов на содержание общего имущества жилого комплекса в связи с тем, что управляющая компания не предоставила доказательств невозможности получения данных платежей с нанимателей жилых помещений, на которых названными нормами закона возложена обязанность по внесению соответствующей платы.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 февраля 2015 г. N Ф09-9522/14 по делу N А47-13366/2013

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что решениями судов общей юрисдикции установлена обязанность по несению расходов по квартирной плате и коммунальным услугам указанных выше квартир непосредственно физическими лицами - нанимателями жилых помещений. Кроме того, действующее законодательство не содержит норм об обязанности собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по оплате ремонта и содержания жилых помещений и коммунальных услуг.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 декабря 2014 г. N Ф04-13132/14 по делу N А81-3872/2013

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества жилых домов и оплате коммунальных услуг в рассматриваемой ситуации лежит на собственнике жилых помещений, не соответствуют положениям статей 67, 153, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.06.2013 N 15066/12, согласно которой обязанность по внесению управляющей компании платы за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи в случае, если ею осуществляется управление жилым домом, возложена на нанимателей, проживающих в многоквартирных домах по договорам социального найма.

2.7. При вселении в жилое помещение на основании договоров, не указанных в ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате потребленных коммунальных ресурсов лежит на собственнике жилого помещения, если иное не установлено самим договором

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 января 2014 г. N Ф02-6279/13 по делу N А33-14641/2012

Судами установлено, что заселение граждан произведено не по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, а по договору хранения и по договору безвозмездного пользования. При этом текст договора хранения в материалы дела не представлен, в связи с чем суды лишены возможности определить, каким образом ответчик и заселенные граждане распределяли обязанности по оплате коммунальных услуг. Из текста договора безвозмездного пользования суды установили, что стороны согласовали право ответчика требовать с пользователя своевременного внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае законом или договором иное не предусмотрено. Исходя из [ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ] и установленных по делу обстоятельств, суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по оплате потребленных коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией лежит на ответчике как собственнике жилого помещения. При этом граждане оплачивают потребленные ими коммунальные ресурсы собственнику, а не ресурсоснабжающим организациям.

2.8. С момента заселения до момента возникновения права собственности на жилое помещение у приобретателя не возникает обязанности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 06 сентября 2012 г. по делу N 33-8691

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора, с момента государственной регистрации права собственности на него. Таким образом, передача жилого помещения отчуждателем и принятие его приобретателем до государственной регистрации перехода прав не влечет возникновение у приобретателя обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2.9. Для возникновения обязанности по несению расходов за коммунальные услуги во вновь построенном жилом помещении правовое значение имеет фактическая передача жилых помещений

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2015 г. N Ф04-15044/14 по делу N А45-3161/2014

Пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, для возникновения обязанности по несению расходов за коммунальные услуги во вновь построенном жилом помещении правовое значение имеет фактическая передача жилых помещений.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2014 г. N Ф09-2949/14 по делу N А76-8461/2013

Из положений норм ст. 210, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения, возникает с момента передачи соответствующего имущества.

2.10. Ответственным за внесение платы за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги во вновь построенном и введенном в эксплуатацию доме до передачи его иному лицу является застройщик

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 сентября 2013 г. N Ф07-6104/13 по делу N А56-57355/2012

Системное толкование [ст. 153, ст. 158 ЖК РФ] позволяет сделать вывод о том, что ответственным за содержание и ремонт жилого помещения до передачи его иному лицу во вновь построенном и введенном в эксплуатацию доме, а соответственно и лицом, несущим бремя содержания жилых помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

2.11. Лица, принявшие от застройщика помещения в многоквартирном доме, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2014 г. N Ф07-1949/14 по делу N А56-34764/2013

Из содержания вышеуказанных норм права [в т.ч. ст. 153 ЖК РФ] усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.

2.12. Собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда Тверской области от 31 октября 2013 г. по делу N 33-4147

Исходя из смысла и содержания [ст. ст. 153, 155 ЖК РФ], собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, занимаемые гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилых помещений.