Энциклопедия судебной практики. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (Ст. 24.15 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
(Ст. 24.15 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")

1. Общие вопросы составления отчета об определении кадастровой стоимости

1.1. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной не на дату внесения сведений о нем в кадастр, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. N 48-АПГ15-63

Отказ в установлении рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО в отчете об оценке, мотивирован судом тем, что сведения в отношении земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости соответственно 1 февраля 2011 г. и 26 августа 2013 г., как в отношении земельных участков, образованных после проведения массовой государственной кадастровой оценки, в связи с чем рыночная стоимость земельных участков не может быть определена по состоянию на 1 января 2010 г.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 31 августа 2015 г. N 18-АПГ15-26

Из представленного заявителем отчета следует, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на дату, отличную от даты внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, которые послужили причиной для определения его кадастровой стоимости.

Следовательно, названный отчет не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 26 августа 2015 г. N 39-АПГ15-3

Суд первой инстанции, обосновывая невозможность применения рыночной стоимости, указанной в отчете ООО, правомерно указал, что сведения в отношении земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 20 мая 2014 года, как в отношении вновь образованного земельного участка, в связи с чем неправильно определена рыночная стоимость в данном отчете на 1 января 2011 года.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что названный отчет не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности установлена его кадастровая стоимость.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 18-АПГ15-8

Исходя из положений статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из необходимых доказательств является отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также в установленных законом случаях положительное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков на отчёт об оценке.

Вместе с тем из представленного заявителем отчёта об оценке следует, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 1 января 2011 г. (на дату формирования перечня земельных участков, в отношении которых приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 г. N 1756 утверждены результаты государственной кадастровой оценки), то есть на дату, отличную от даты внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, которые послужили причиной для определения его кадастровой стоимости.

Следовательно, названный отчёт не подтверждает итоговую рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2015 г. N 58-АПГ15-18

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В данном случае земельный участок поставлен на кадастровый учет 8 июля 2009 г., между тем, в предоставленном ООО отчете от 2 сентября 2014 г., подготовленном оценщиками ООО, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2007 г., то есть на дату, отличную от даты внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, которые послужили причиной для определения его кадастровой стоимости.

Следовательно, названный отчет не подтверждает итоговую рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость.

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

Согласно отчету от 19.03.2014 г. рыночная стоимость нежилого помещения установлена по состоянию на 1 января 2013 г., то есть на дату, отличную от даты внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, следовательно, при таких обстоятельствах, указанный отчёт не подтверждает рыночную стоимость нежилого помещения на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и не является допустимым доказательством по данному делу, и, соответственно, не может быть принята судом в обосновании доводов заявителя о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. А соответственно, заявленные требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, на 01.01.2013 года удовлетворению не подлежат.

Решение Московского городского суда от 15 мая 2015 г. N 3-77/15

В данном случае датой определения кадастровой стоимости указанных нежилых помещений является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об этих объектах - в данном случае 26 декабря 2013 года и именно на эту дату, по убеждению суда, должна быть определена и рыночная стоимость спорных нежилых помещений, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости были применены удельные показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 01 января 2013 года.

С учетом изложенного названный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений на дату, по состоянию на которую в настоящем деле определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Решение Московского городского суда от 25 марта 2015 г. N 3-189/15

Как видно из отчета, оценщиком рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 01 января 2012 года.

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является не 01 января 2012 года, а дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, о которой было указано выше, - 07 октября 2013 года - и именно на эту дату, по убеждению суда, должна быть определена и рыночная стоимость спорного земельного участка, в связи с чем определенная на 01 января 2012 года рыночная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной для определения его кадастровой стоимости.

С учетом изложенного названный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

1.2. Включение оценщиком в отчет об оценке итоговой величины стоимости объекта недвижимого имущества с учетом НДС правомерно

Решение Московского городского суда от 23 мая 2016 г. N 3а-675/16

Доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена за вычетом суммы налога на добавленную стоимость, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

При проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости не имеется. К такому выводу суд пришел исходя из нижеследующего.

Так, по мнению суда, требование об определении рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС является неправомерным, поскольку НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости.

Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ФСО N 2, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

Таким образом, полученные Оценщиком результаты оценки объекта недвижимости без учета НДС несопоставимы с результатами оценки его кадастровой стоимости по фактору учета НДС и не могут рассматриваться в качестве рыночной стоимости объекта оценки, о которой заявляет ЗАО.

Решение Московского городского суда от 13 мая 2015 г. N 3-206/15

В доходном подходе оценщик ошибочно не учитывает налог на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости единого объекта недвижимости (очищает ставки аренды от НДС) и рыночной стоимости улучшений.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости представлена с учётом НДС.

Таким образом, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет содержать НДС (при условии, что объект оценки подлежит налогообложению).

1.3. Включение оценщиком в отчет об оценке итоговой величины стоимости объекта недвижимого имущества с учетом налога на добавленную стоимость не может рассматриваться как техническая ошибка

Решение Московского городского суда от 23 мая 2016 г. N 3а-675/16

Включение оценщиком в отчете об оценке кадастровой стоимости объекта капитального строительства, составленном на основании ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности по заказу Департамента городского имущества города Москвы, налога на добавленную стоимость, не является технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой), наличие которой могло повлиять на размер определенной кадастровой стоимости нежилого здания, принадлежащего административному истцу.

Указанная административным истцом ошибка в отчете об оценке, по сути, является несогласием с результатом определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания.

1.4. В случае отсутствия даты установления кадастровой стоимости в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N ВАС-10761/11

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 июля 2015 г. N Ф08-4374/15 по делу N А15-2794/2014

Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки.

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 июня 2016 г. N Ф05-7176/16 по делу N А40-113229/2014

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости. В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

1.5. Отсутствие в кадастровой справке даты формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, не является основанием для установления рыночной стоимости объекта недвижимости на дату утверждения кадастровой стоимости этого объекта

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июля 2015 г. N 67-АПГ15-29

Доводы апелляционной жалобы о введении заявителя в заблуждение относительно даты определения рыночной стоимости опровергаются материалами дела и основаны на неверном толковании вышеназванных норм Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Позиция заявителя сводится к тому, что поскольку иной даты, кроме даты утверждения кадастровой стоимости, в выданной заявителю кадастровой справке о кадастровой стоимости не содержалось, то отчёт об определении рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года составлен верно.

Однако такая позиция не может быть принята во внимание, так как в силу части 2 статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является не дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости актом заказчика работ, а дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

1.6. Положительное экспертное заключение, изготовленное посредством анализа текста отчета, но не содержащее выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации, не подтверждает определенную в отчете об оценке рыночную стоимость объекта оценки

Решение Приморского краевого суда от 10 декабря 2014 г. по делу N 3-97/14

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим, данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка заявителя.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа ФГУП в удовлетворении заявленных требований [об установлении кадастровой стоимости земельного участка].

Решение Приморского краевого суда от 19 ноября 2014 г. по делу N 3-85/14

Представленное заявителем положительное экспертное заключение Экспертного совета Общероссийской общественной организации г. Москва сделано посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1) и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка заявителя.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка, определенная в Отчете, не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа ФИО в удовлетворении заявленных требований.

2. Отдельные вопросы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в отчете об оценке

2.1. Использование в отчете объектов-аналогов с другим по отношению к объекту оценки или неизвестным видом разрешенного использования без применения корректировки к ценам указанных объектов-аналогов неправомерно

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 августа 2015 г. N 18-АПГ-15-16

Из представленного заявителями отчёта об оценке следует, что в качестве объектов - аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, в частности, оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации гостиницы, а в качестве объектов - аналогов использовались земельные участки с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство и под коммерцию или индивидуальное жилищное строительство, значительно отличающиеся от оцениваемого объекта по площади. При этом корректировка в части такого критерия оценки как разрешенное использование объектов - аналогов и оцениваемого объекта экспертом не производилась, а корректировка земельных участков по площади была проведена на основании данных рынка земельных участков в районах г. Краснодара, тогда как оцениваемый объект расположен в городе - курорте Анапа, с чем нельзя согласиться, поскольку на стоимость земельных участков в городе - курорте Анапа в значительной степени влияет фактор наличия моря и удаленность от береговой линии, объектов курортной инфраструктуры. Вместе с тем в отчете не имеется сведений о том, что все объекты - аналоги равноудалены от береговой линии и объектов курортной инфраструктуры.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 8 июля 2015 г. N 67-АПГ15-33

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами-аналогами объектов оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Установив, что оценщик не выявил достаточного количества земельных участков из земель населенных пунктов, соответствующих количественным и качественным характеристикам объекту оценки, принятые для сравнения объекты-аналоги не содержат сведений об имущественных правах их владельцев, данных о категории земель и виде разрешенного использования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что использованная оценщиком при проведении оценки информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Таким образом, отчет оценщика и экспертное заключение, имеющиеся в материалах дела, не соответствуют требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 67-АПГ15-39

Корректировки на зарегистрированное право на недвижимость, на условия финансирования, на условия продажи, на вид разрешённого использования, назначение, на наличие (отсутствие) площадных улучшений (зданий, строений, сооружений) и на вид подъездных путей оценщиком не произведены.

Так, оценщик выбрал элемент сравнения "вид разрешённого использования" как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом указал, что различия по данному фактору между объектом оценки и объектами-аналогами отсутствуют, в связи с чем корректировка не требуется.

Однако в таблице сравнения приведены характеристики объектов-аналогов: разрешенное использование (назначение) - под строительство магазина, гостиницы; под магазин; под любую (коммерческую) застройку. Разрешённое использование объекта оценки - для эксплуатации магазина.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

В данном нормативно-правовом акте такой вид разрешенного использования "под любую коммерческую застройку" не предусмотрен. Источник и значение указанной терминологии оценщиком в рассматриваемом отчете не приведены.

Решение Московского городского суда от 13 мая 2015 г. N 3-206/15

Разрешённым использованием объектов оценки в соответствии с данными кадастровыми паспортов является: "Для размещения многофункционального административно-торгового и производственного комплекса".

Таким образом, объекты оценки имеют смешанное разрешённое использование, предусматривающее размещение как производственных, так и торгово-офисных объектов.

Земельные участки, имеющие смешанный вид разрешённого использования с возможностью строительства коммерческих объектов, стоят дороже земельных участков производственного назначения. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку объекты оценки отличаются от объектов-аналогов N N 1, 3 по такому ценообразующему фактору, как "Разрешённое использование", который является одним из основных ценообразующих факторов, значительно влияющих на стоимость земельных участков, по данному фактору необходимо применять повышающую корректировку к ценам указанных объектов-аналогов, что оценщиком сделано не было.

Решение Приморского краевого суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 3-89/14

Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта и пояснений оценщика в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка им применен сравнительный подход.

Все объекты-аналоги в сравнительном анализе имеют разрешенное использование: земли под промышленными объектами, в то время как правоустанавливающие документы на земельный участок ФИО указывают на вид разрешенного использования: зона жилой усадебной застройки (Ж-2), открытая стоянка и (или) гараж встроенный, пристроенный, отдельно стоящий, вместительностью не более трех легковых автомобилей, на приусадебном участке или до 2 легковых автомобилей на приквартирном участке.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

2.2. Несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования не является основанием для использования такого участка в отчете в качестве аналога для объекта оценки, имеющему вид использования, соответствующий вышеуказанному фактическому

Решение Приморского краевого суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 3-89/14

Используемые в отчете три объекта-аналога не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.

Использование информации, не соответствующей правоустанавливающим документам о характеристиках объекта, не позволяет делать правильные выводы при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта.

Доводы оценщика о том, что разрешенное использование земельного участка в правоустанавливающих документах не соответствует фактическому назначению и использованию земельного участка заявителем, так как на земельном участке расположен и эксплуатируется нежилой промышленный объект, не могут являться основанием для преодоления норм, регулирующих порядок проведения оценки при осуществлении оценочной деятельности.

2.3. Использование в отчете объектов-аналогов помещений с другим по отношению к объекту оценки или неизвестным видом назначением без применения корректировки к ценам указанных объектов-аналогов неправомерно

Решение Московского городского суда от 7 апреля 2015 г. N 3-130/15

При проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем оснований для установления кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости не имеется.

В отчете, представленном заявителем, в качестве объектов-аналогов N N 1 и 2 в рамках сравнительного подхода используются здания офисного назначения. В копиях объявлений отсутствуют сведения о наличии в указанных зданиях помещений торгового назначения. По данным, приведенным на стр. 36 Отчета, а также по данным фотоматериалов, в состав оцениваемого здания входят в том числе и помещения торгового назначения. Ввиду отсутствия в описание объектов-аналогов сведений о наличие и размере площадей торгового назначения, отсутствует возможность определить, как и в каком размере учтен фактор наличия у оцениваемого здания помещений торгового назначения.

Вместе с тем учет данного фактора необходим в связи с тем, что объекты коммерческой недвижимости торгового и офисного назначения имеют различную стоимость. Для подтверждения данного факта в отчете приведена копия страницы из Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "RWAY", N 213, корректировок на "Площадь объекта", "Класс объекта", Прочие отличия", приведенные в таблице 5.1.6, не соответствуют размерам корректировок, приведенных в описании указанных корректировок, что нарушает принцип однозначности, определенный п. 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

2.4. Использование в отчете объектов-аналогов с другими или отсутствующими по отношению к объекту оценки инфраструктурой и улучшениями объектов-аналогов без применения корректировки неправомерно

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 67-АПГ15-39

Не соответствуют объекты-аналоги N 1, 2, 4 объекту оценки и по такому ценообразующему фактору, как "обеспечение инженерными коммуникациями", поскольку наличие коммуникаций и возможность их подведения не свидетельствуют о тождестве сравниваемых объектов, так как в целях подведения централизованных коммуникаций требуются значительные временные, материальные и иные ресурсы, а наличие последних на земельном участке значительно увеличивает его привлекательность и стоимость.

Принимая во внимание, что нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.

Решение Московского городского суда от 26 марта 2015 г. N 3-05/15

В частности, из отчета видно, что оценщиками была произведена корректировка объектов-аналогов на состав передаваемых прав, местоположение, плотность застройки, разрешенное использование земельного участка, однако не были учтены среди ценообразующих факторов, существенным образом влияющих на стоимость объекта оценки, удаленность от основных магистралей, характеристики окружающей застройки, наличие коммуникаций на участке.

При этом суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что основным ценообразующим фактором земельных участков под АЗС является их транспортная доступность, близость к крупным городским магистралям с большим автомобильным трафиком.; ориентация АЗС на обслуживание транспортных средств требует наличия разворотных площадок и подъездов, расположение резервуарного парка также оказывает влияние на более низкую плотность застройки по сравнению с торговыми комплексами (0,16 и 0,80 соответственно), для которых характерна высокая плотность в целях большей отдачи доходов от торговых площадей с ед. земельного участка. Указанные факторы напрямую влияют на суточную реализацию топлива и итоговую выручку от рассматриваемого комплекса АЗС и значительным образом влияют на полученную итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Все это указывает на то, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка и не сопоставимы по ряду ценообразующих факторов и не могут использоваться в качестве аналогов для объекта оценки, в том числе при той корректировке их стоимостей, которая использована в отчете.

Решение Приморского краевого суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 3-89/14

Рыночная стоимость земельного участка ФИО, установленная в Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и не является достоверной.

Из технического паспорта гаража для автомобилей, изготовленного _ следует, что здание, расположенное на земельном участке, являющемся предметом оценки, отапливается от собственной котельной, имеет канализацию, электроснабжение, то есть к земельному участку подведены все коммуникации. Фотографии объекта оценки указывают на асфальтовое покрытие земельного участка, то есть участок располагает развитой инфраструктурой и имеет улучшения. Однако перечисленные материальные и технические критерии не совпадают с характеристиками объектов-аналогов, которые не имеют улучшений, не освещены, а подведение коммуникаций к ним только предполагается.

2.5. Расположение оцениваемых объектов недвижимости в пределах одного населенного пункта само по себе не означает отсутствия необходимости применения корректировки на местоположение

Решение Московского городского суда от 11 июня 2015 г. N 3-250/15

Суд отмечает, что оценщиками в Отчете не введена корректировка на местоположение с обоснованием такого суждения тем, что все объекты находятся в городе Москве в пределах МКАД и равно удалены от центра. Аналогичные доводы в обоснование позиции об отсутствии необходимости вводить такую корректировку были приведены в судебном заседании представителем заявителя, заинтересованным лицом ФИО, а также свидетелем ФИО (все объекты находятся в пределах зоны третьего транспортного кольца и МКАД и не требуют корректировки на местоположение).

Как следует из данных об объекте оценки и выбранных оценщиками объектов-аналогов, все они, хотя и расположены в городе Москве, но находятся в различных округах города Москвы и на разном удалении от центра города и станций метрополитена; имеют в связи с этим различную транспортную доступность; тем более принимая во внимание тот факт, что земельные участки имеют различные виды разрешенного использования, а для производственных объектов большее значение имеет близость объекта к транспортным магистралям и крупным производственным кластерам (наличие коммуникации и свободных мощностей); тогда как для офисных объектов большее значение имеет близость к центру города (престижность района), а также удаленность от станций метро, расположение на 1-й линии застройки; то есть положительный фактор местоположения для офиса может оказаться отрицательным для производства (например расположение в центре, где ограничена транспортная доступность из-за пробок и недостаточные мощности для ведения производственной деятельности). Различие цен-предложений земельных участков под офисную (административную) застройку напрямую зависит от местоположения по отношению к основным транспортным магистралям, станциям метрополитена, окружающей застройке.

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

Объект аналог N 3 несопоставим с оцениваемым объектом по местоположению. К такому выводу суд приходит, исходя из того, что он расположен по адресу: _, то есть между ТТК и Четвертым транспортным кольцом, в то время как оцениваемый объект располагается в пределах Садового кольца и третьего транспортного кольца (ТТК).

Суд также считает, что оценщиком неверно применена корректировка на разрешенное использование земельного участка на основании результатов кадастровой оценки земель г. Москвы. В расчетах использованы средние показатели видов разрешенного использования, определенные для земельных участков всей Москвы без дополнительного деления на административные округа и удаленность от центра. Вместе с тем цены предложений различных видов недвижимости в границах административных округов г. Москвы могут существенно отличаться друг от друга по таким факторам местоположения, как удаленность от метро и центров деловой активности, окружение и транспортная доступность, соответственно, для расчета корректировки на назначение необходимо использовать исключительно данные по району, в котором расположен оцениваемый объект.

Решение Московского городского суда от 25 мая 2015 г. N 3-105/15

Суд считает, что оценщиком неверно применена корректировка на местоположение (район расположения), которая осуществлялась по соотношению арендных ставок для офисов класса "В" в районе расположения объекта оценки и объектов-аналогов, в то время как объектом оценки является земельный участок под торговым объектом - магазином "шаговой доступности". Принимая во внимание, что для предприятия торговли микрорайонного масштаба (магазина "шаговой доступности") основными ценообразующими факторами являются близость к жилью, качество жилья, населенность района, выход на первую линию застройки, близость к метро, то есть факторы, определяющие количество и качество потенциальных потребителей продукции магазина, а для офисов класса "В" наибольшее влияние оказывают факторы близость к центру города, престижность территории, наличие в ближайшем окружении общественно-деловой застройки, выход на магистраль общегородского значения, использование для корректировки на местоположение торгового объекта микрорайонного уровня данных по ставкам аренды офисов класса "В" некорректно, так как стоимость данных объектов формируется под влиянием различного состава ценообразующих факторов. При этом одинаковые ценообразующие факторы, как то близость к станции метро, выход на общегородскую магистраль, влияющие как на стоимость объекта торговли, так и на стоимость бизнес центра класса "В", имеют разное значение в формировании стоимости земельных участков указанных объектов.

2.6. Использование в отчете объектов-аналогов с другой по отношению к объекту оценки площадью и этажностью без применения корректировки неправомерно

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

В рамках сравнительного подхода, суть которого состоит в использовании общей закономерности формирования цены сходных объектов недвижимости, при оценке здания выбраны некорректные аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по площади и этажности, по местоположению, то есть имеют существенные отличия, что не позволяет суду сделать вывод о правильности выбора объектов аналогов, а соответственно и правильности определения рыночной цены оцениваемого объекта.

Так, объекты-аналоги представляют собой 3-4-этажные офисные здания, у которых отсутствует подземный гараж, имеют площадь от _ кв.м, в то время как оцениваемый объект представляет собой 5-этажное здание с мансардой, имеет один подземный гараж, а также площадь, превышающую площадь объектов аналогов примерно в 20 раз.

Вместе с тем корректировка на площадь и этажность оценщиком не приведена.

Решение Московского городского суда от 29 июня 2015 г. N 3-131/15

По мнению суда, оценщиками ООО при различной этажности зданий (объекта оценки и аналогов) необоснованно не применена корректировка на этажность, что также приводит к недостоверности определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

2.7. Использование в отчете объектов-аналогов зданий без отделки по отношению к объекту оценки с другим уровнем отделки без применения корректировки неправомерно

Решение Московского городского суда от 29 июня 2015 г. N 3-131/15

Сопоставляя объекты-аналоги и объект оценки по состоянию отделки и учитывая, что согласно принт-скрину объявления объект аналог N 4 предлагается к продаже без отделки, в то время как уровень отделки объекта оценки стандартный, суд считает, что оценщиком ООО необоснованно не применена корректировка на уровень отделки для объекта аналога N 4, внесение которой обусловлено различиями в уровне отделки объектов-аналогов и объекта оценки.

Необходимость применения в данном случае указанной корректировки обусловлена тем, что инвестор, анализируя объекты инвестиций, представленные на открытом рынке, учитывает при принятии решений состояние данного объекта и возможные необходимые затраты для приведения объекта в требуемое состояние.

Таким образом, не применяя указанную корректировку, оценщик занижает стоимость объекта оценки, поскольку его техническое состояние и уровень отделки не совпадают с этими же показателями объекта-аналог N 4.

Ссылки заявителя и оценщиков на то, что объект-аналог N 4 предлагается к продаже после капитального ремонта не исключает применение корректировки на уровень отделки, поскольку понятия "капитальный ремонт" и "отделка здания" не являются аналогичными.

2.8. Использование в отчете об оценке потенциально устаревших данных об аналогах объектов недвижимости неправомерно

Решение Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. N 3-102/15

О нарушении п. 4 ФСО-3, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), указывает отсутствие в представленных принт-скринах объявлений даты предложения объекта-аналога N 1. А потому, учитывая ретроспективный характер оценки, предположение Оценщика, что предложение актуально на дату оценки, необоснованно.

При применении корректировки аналогов на вид разрешенного использования земельного участка (аналог N 1 - под строительство торгово-развлекательного центра, аналог N 2 - под административно-торговый объект, аналог N 3 - под производственно-складской объект) оценщиком использованы данные информационного бюллетеня Rway N 203 по состоянию на февраль 2012 г. Учитывая, что с указанной даты до даты оценки прошел значительный промежуток времени и соответствующая информация могла устареть на дату оценки, оценщику для использования указанной информации необходимо было привести обоснования применения соответствующих данных на дату оценки, что в отчете об оценке отсутствует и приводит к нарушению принципа обоснованности, нарушению п. 4 ФСО 3.

У аналога N 2 в принт-скрине не указана дата предложения. При этом, учитывая ретроспективный характер оценки, ничем не подтвержденное предположение оценщика, что предложение актуально на дату оценки, необоснованно.

2.9. При установлении в отчете стоимости объекта оценки, находящегося на праве аренды, допустимо использование объектов-аналогов, находящихся в собственности

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июля 2015 г. N 25-АПГ15-4

То обстоятельство, что объекты аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, в то время как земельный участок находится у ФИО на праве аренды, на что суд сослался в решении, также не порочит отчет как доказательство по делу, поскольку в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что и было предметом оценки в отчете. Более того, выбор таких объектов аналогов мотивирован оценщиком отсутствием на рынке информации о совершенных сделках по аренде земельных участков.

2.10. При установлении в отчете стоимости объекта оценки, находящегося в собственности, использование объектов-аналогов, находящихся на праве аренды, без корректировки недопустимо

Решение Московского городского суда от 19 мая 2015 г. N 3-220/15

Как усматривается из материалов дела, расчёт рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода осуществлялся оценщиком с использованием метода выделения по 3-м объектам-аналогам.

Передаваемые права на земельные участки в составе объектов-аналогов указаны в отчёте как право аренды.

В отчете оценщик утверждает, что инвестиционная привлекательность рассматриваемых имущественных комплексов не зависит от вида права на земельный участок в составе данных объектов, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не вводится.

Вместе с тем право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Как правило, право собственности оценивается участниками рынка выше, чем право пользования земельным участком на условиях аренды. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

2.11. Неучет оценщиком такой индивидуальной характеристики объекта оценки как его правовой режим является основанием для признания отчета недостоверным

Решение Приморского краевого суда от 10 декабря 2014 г. по делу N 3-97/14

В сравнительной таблице с описанием объектов аналогов оценщик оценивает передаваемые права объекта оценки "собственность", в то время как земельный участок находится у юридического лица в постоянном (бессрочном) пользовании, что подтверждается свидетельством о регистрации права.

Мотивируя расхождение информации об объекте с правоустанавливающими документами, оценщик ссылался на сходность права собственности и права бессрочного пользования.

Между тем, содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным поэтому названные имущественные права не являются тождественными.

Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта, противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтена такая индивидуальная характеристика объекта, как правовой режим объекта оценки, которая по сведениям отчета влияет на стоимость объекта от 5 до 50%.

Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

2.12. Использование в отчете об оценке данных об аналогах объектов недвижимости по решениям судов неправомерно

Решение Свердловского областного суда от 07 сентября 2015 г. по делу N 3-258/2015

Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку эксперт установил нарушение оценщиком положений ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 16, п. 18, п. 19 Федерального стандарта оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1); п. 5, п. 6, п. 7 Федерального стандарта оценки N "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2); п. 4, п. 8, п. 9, п. 10, п. 12, п. 13, п. 15 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). (_) В качестве информации по аналогам к объекту оценки использованы данные по решениям Арбитражного суда области, что является неправомерным, так как эти аналоги не передаются на открытом рынке в условиях конкуренции, по ним не представлена вся необходимая информация, характеризующая ценообразующие факторы, исполнение решения суда не подразумевает под собой публичную оферту, типичную для аналогичных объектов.

2.13. Отсутствие кадастровых номеров объектов-аналогов, приведенных в отчете об оценке, свидетельствует о невозможности сделать вывод о достоверности выводов оценщика о сопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 67-АПГ15-39

Отсутствие в отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, сведений о кадастровых номерах объектов-аналогов, свидетельствует о невозможности получить указанную информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости и согласиться с выводом оценщика о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию.

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

Суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

2.14. Оценщик обязан запрашивать отсутствующую техническую документацию на объект недвижимого имущества у заказчика

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

Проверяя результаты отчета об оценке на соответствие представленной в нем информации требованиям достаточности и достоверности, судом установлено, что Заказчиком оценки, то есть заявителем, не было предоставлено технического паспорта на объекты оценки, что не позволяет точно определить технические характеристики оцениваемых зданий (строительный объем, материал перекрытий и т.д.). Соответствующую информацию Оценщик обязан запросить у Заказчика. В случае отсутствия технического паспорта Заказчик может предоставить заверенную справку о конструктивных особенностях объекта оценки, в которой будет указан строительный объем здания, величина которого была некорректно определена Оценщиком.

В связи с чем суд приходит к выводу, что при проведении оценки оценщиком были нарушены п. 19 ФСО N 1, в соответствии с которым информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Неистребование технического паспорта и других документов, позволяющих с достоверностью точно определить технические характеристики оцениваемого объекта недвижимости, по мнению суда, не позволило оценщику в рамках затратного похода правильно определить объемы зданий.

Доводы о том, что оценщику не была представлена указанная техническая документация, в связи с чем строительный объем здания был рассчитан самостоятельно, не может быть принят судом во внимание и потому, что данные конкретных источников информации, используемых при расчетах, в отчете не приведены и объективно ничем не подтверждены.

Решение Московского городского суда от 1 июня 2015 г. N 3-213/15

В соответствии с п. 18 ФСО-1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного суд считает, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода по причине, что заказчиком не было предоставлено экспликации и поэтажного плана оцениваемого объекта. Оценщик в соответствии с п. 18 ФСО 1 был обязан запросить данную информацию у Заказчика, поскольку для определения стоимости объекта оценки необходима информация об объеме и конструктивных характеристиках здания (материал фундамента, стен, наличие каркаса и т.п. ), которые отсутствуют в поэтажном плане и экспликации.

2.15. Использование в отчете об оценке двойной корректировки местоположения объекта оценки неправомерно

Решение Московского городского суда от 9 июня 2015 г. N 3-175/15

В рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно сначала корректировка на местоположение вносится при определении рыночной стоимости земельных участков объектов-аналогов, затем корректировка на местоположение вносится еще раз применительно к стоимости зданий (ОКС) объектов-аналогов. Таким образом, в расчете происходит двойной учет фактора местоположения, что, соответственно, приводит к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Также в представленных расчетах происходит двойной учет корректировки на торг: сначала Оценщик применяет корректировку на торг в размере -10 % к земельным участкам объектов-аналогов, затем корректировка на торг в размере -9,5 % вносится к стоимости зданий (ОКС) объектов-аналогов. При этом корректировка на торг для зданий (ОКС) определена по данным Справочника СРД N 11, 2012 г. под редакцией к.т.н. Яскевича Е.Е., в котором приводятся корректировки для единых объектов недвижимости (здание + земельный участок).