Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома (О.А. Кузьмина, "Закон", N 9, сентябрь 2013 г.)

Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов имеют большую социальную значимость. Несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, в деятельности уполномоченных органов и в судебной практике до сих пор не удалось достичь единства. Наличие пробелов в законодательстве, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования становятся причиной многочисленных нарушений прав и интересов дольщиков. В статье анализируются проблемные вопросы, связанные с толкованием судами предусмотренных законом ограничений. освещены последние законодательные изменения, направленные на обеспечение и защиту граждан как слабой стороны соответствующих договорных правоотношений.

Наиболее распространенный способ приобретения жилья и нежилых помещений на первичном рынке - это заключение договора участия в долевом строительстве. Социальная важность защиты прав граждан при приобретении жилья послужила основанием для принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Закон закрепляет особые, повышенные требования к застройщикам, к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, привлечению денежных средств граждан для строительства. Однако проблема защиты прав дольщиков по-прежнему весьма актуальна.

Закон N 214-ФЗ регламентирует правоотношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости*(1).

Объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

Отметим, что участие в долевом строительстве подразумевает не только строительство нового, но и реконструкцию существующего многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К такому выводу пришел Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев дело N 17395/11*(2). Судами нижестоящих инстанций были рассмотрены понятия реконструкции и строительства, установленные в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Так, согласно ст. 1 ГрК РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений, а реконструкцией - такое воздействие на объект капитального строительства, при котором происходит изменение его конструктивных параметров.

Под реконструкцией понимаются надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Таким образом, исходя из указанных норм ГрК РФ, к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства при реконструкции положения Закона N 214-ФЗ неприменимы.

ВАС РФ счел данную позицию противоречащей целям и задачам Закона N 214-ФЗ. По его мнению, если результатом реконструкции объекта недвижимости будет создание нового объекта с жилыми помещениями, не существовавшими до реконструкции, то созданный в результате многоквартирный дом подлежит вводу в эксплуатацию способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 этого Закона, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Примечание. Таким образом, если объект завершенного строительства ранее был введен в эксплуатацию и право собственности на него уже зарегистрировано в установленном порядке, но в результате реконструкции создан ранее не существовавший многоквартирный жилой дом, то привлечение денежных средств граждан для проведения работ по реконструкции производится по правилам Закона N 214-ФЗ.

Необходимыми для этого условиями являются только соответствие застройщика требованиям Закона N 214-ФЗ и обязательная государственная регистрация заключенных им договоров.

Кроме застройщика, в договоре долевого строительства ключевой является фигура так называемого дольщика*(3).

Статья 2 Закона N 214-ФЗ не дает определения понятию "дольщик". Однако, исходя из текста Закона N 214-ФЗ, предполагается, что дольщик (участник долевого строительства) - это физическое или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком).

Часть 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ конкретизирует, что дольщик заключает названный договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве*(4).

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанную на договоре участия в долевом строительстве.

Инвестиционная же деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

В силу ч. 2 ст. 2 Закона N 39-ФЗ не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с положениями Закона N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст. 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности (ст. 4 Закона N 39-ФЗ).

Законодательство об инвестиционной деятельности исходит из того, что между инвестором и застройщиком имеет место сотрудничество, а не отношения слабого и сильного, как это утверждает Закон N 214-ФЗ применительно к дольщику (участнику долевого строительства), считая его слабой стороной в обязательстве, а потому нуждающейся в большей законодательной защите*(5). Участники долевого строительства не являются инвесторами, а вкладываемые ими денежные средства - инвестициями.

Согласно ст. 6 Закона N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права:

- на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение их объемов и направлений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

- владение, пользование и распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений и их объектами; контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов для совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ.

Таким образом, основной целью инвестиционных вложений является получение прибыли; иными словами, главной характеристикой объекта инвестиционной деятельности выступает его способность в будущем приносить доход инвестору. В то же время конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правами, предусмотренными ст. 6 Закона N 39-ФЗ, в том числе на получение части прибыли, а также правом контролировать процесс строительства.

Также, в отличие от широкого состава инвестиций, поименованных в ст. 1 Закона N 39-ФЗ, финансирование долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком, и денежных средств граждан, вырученных застройщиком от продажи жилищных сертификатов.

В результате исполнения условий договора долевого строительства создается собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру. Таким образом, конечной целью гражданина в этом случае является именно получение квартиры для проживания, а основным критерием разграничения сферы применения Закона N 39-ФЗ и Закона N 214-ФЗ - цель вложения денежных средств.

Примечание. Следует обратить внимание на ситуацию, когда гражданин, приобретя квартиру или дом по договору долевого участия, впоследствии перепродает их другим лицам. Является ли это предпринимательской деятельностью?

В силу положений п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, обязаны иметь государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Согласно ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица влечет назначение административного наказания.

Как указано в Постановлении Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, из смысла ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ следует, что объективную сторону предусмотренного ею состава административного правонарушения образуют осуществление без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица только той экономической деятельности, которая обладает признаками предпринимательской*(6).

Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли*(7).

Полагаем, что, если целью вложения денежных средств в строительство объектов недвижимости является получение в собственность конкретной квартиры для собственных нужд, речь об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности идти не может, даже если впоследствии эта квартира была продана.

Аналогичная позиция содержится в определении Мосгорсуда от 30.11.2011 по делу N 33-39208. В рассматриваемом деле гражданин заключил с организацией договоры инвестирования, предметом которых стал вклад денежных средств в строительство объекта с целью дальнейшего приобретения в собственность трех квартир. Из содержания договоров инвестирования следовало, что целью вложения денежных средств было получение в собственность конкретной квартиры для собственных нужд.

Впоследствии указанные квартиры были проданы. Однако это обстоятельство само по себе не свидетельствует об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности, поскольку ему, как собственнику имущества, на основании ст. 209 ГК РФ принадлежат права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Ограничение данных прав противоречит действующему законодательству*(8).

Примечание. Таким образом, судебной практикой подтверждается вывод о том, что перепродажа гражданином квартиры или дома, приобретенных по договору долевого участия, предпринимательской деятельностью не является.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство.

В связи с этим возникает вопрос: может ли быть застройщиком индивидуальный предприниматель? Судебная практика по данному вопросу противоречива.

Многие суды, исходя из буквального толкования ст. 1 Закона N 214-ФЗ, считают, что индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов*(9). По мнению других судов, комплексное толкование ст. 2, 3 этого Закона позволяет сделать вывод, что индивидуальный предприниматель, соответствующий названным выше условиям, может выполнять функции заказчика*(10).

Примечание. Наличие права постоянного бессрочного или безвозмездного срочного пользования земельным участком или права пожизненно наследуемого владения не дает возможности привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.

По мнению автора, индивидуальный предприниматель не вправе обладать статусом застройщика.

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

При этом, чтобы получить разрешение на строительство, нет необходимости обладать статусом юридического лица. Так, в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ застройщик (физическое или юридическое лицо) направляет в целях строительства или реконструкции объекта капитального строительства заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный орган*(11).

В силу ст. 23 ГК РФ гражданин с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица.

Как отмечает А.М. Васильев, особенности статуса индивидуального предпринимателя выражаются в следующем:

- этот статус приобретается в результате государственной регистрации;

- к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, актов Президента РФ и Правительства РФ или существа правоотношения;

- индивидуальные предприниматели, согласно Трудовому кодексу РФ, имеют право нанимать работников. В ГК РФ статус индивидуального предпринимателя не ставится в зависимость от применения им наемного труда;

- в отличие от граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, имущественные споры между индивидуальными предпринимателями либо между ними и юридическими лицами подведомственны арбитражным судам;

- индивидуальный предприниматель, который не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан по решению суда несостоятельным (банкротом);

- требования кредиторов индивидуального предпринимателя в случае признания его банкротом удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества, на которое может быть обращено взыскание*(12).

Согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Следовательно, согласно действующему законодательству индивидуальный предприниматель может являться застройщиком многоквартирного дома.

Однако из анализа ст. 2 Закона N 214-ФЗ следует, что названный Закон исключает из числа возможных застройщиков физических лиц, индивидуальных предпринимателей, Российскую Федерацию и ее субъекты, а также муниципальные образования.

18.07.2006 в Закон N 214-ФЗ были внесены изменения, исключившие индивидуальных предпринимателей из числа застройщиков. Теперь, согласно п. 1 ст. 2 данного Закона, застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы.

Примечание. С учетом изложенного становится ясно, что индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов ввиду императивного запрета, налагаемого Законом N 214-ФЗ.

Отметим также, что ГрК РФ дает общее, универсальное определение застройщика, в то время как Закон N 214-ФЗ - частное, распространяющееся на ограниченный круг случаев. При этом в определении Закона N 214-ФЗ выдерживается общий критерий определения застройщика, заданный ГрК РФ, а именно наличие прав на земельный участок*(13).

Далее Закон N 214-ФЗ вводит спецификацию регулируемых этим Законом частных случаев:

- не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда (согласно последним изменениям к ним добавилось право безвозмездного срочного пользования в специально предусмотренных законом случаях);

- застройщиком может быть только юридическое лицо;

- имеется в виду только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства;

- случаи, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, не охватывают строительство объектов производственного назначения*(14).

Согласно ст. 3 Закона N 214-ФЗ после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом, застройщик получает право заключать договор участия в долевом строительстве. Этот договор составляется в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Если застройщик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию дольщика (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Однако вынести указанное решение суд может лишь в том случае, если участник долевого строительства обращался к застройщику с требованием представить на регистрацию необходимые документы и смог доказать суду, что застройщик уклонялся от этого действия.

В качестве примера можно привести дело N А37-22276/11, в котором суд установил, что между предпринимателем (дольщиком) и обществом (застройщиком) был подписан договор о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений.

Оценив представленные в деле документы, суд признал недоказанным, что предприниматель обращался непосредственно к обществу как ко второй стороне договора с просьбой о совместной подаче документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и что общество уклонялось от обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Поэтому суд отказал в удовлетворении требования дольщика обязать общество осуществить государственную регистрацию договора.

Кроме того, поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, суд отказался признать его заключенным.

Определением ВАС РФ от 24.04.2013 N ВАС-4927/13 в передаче дела N А07-22276/2011 в Президиум для пересмотра в порядке надзора судебных актов нижестоящих судов было отказано.

Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-11514/10.

И это не единственная ситуация, когда возникают проблемы с государственной регистрацией договора долевого участия. Случаи уклонения застройщиков от такой регистрации нередки.

Так, при рассмотрении дела N А60-38278/2008 суд установил следующее.

Общество (дольщик) обратилось в суд с иском к обществу (застройщику), требуя произвести государственную регистрацию подписанных между ними договоров участия в долевом строительстве, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая решение удовлетворить заявленные требования, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Договоры долевого участия, заключенные между дольщиком и застройщиком, были совершены в надлежащей письменной форме, при их подписании стороны спора согласовали все предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ существенные условия.

Однако от регистрации договоров ответчик уклонялся.

Суд пришел к выводу об обоснованности требований дольщика и обязал застройщика провести государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве.

Определением от 21.03.2011 N ВАС-11536/10 в передаче дела N А60-38278/2008 Арбитражного суда Свердловской области в Президиум ВАС РФ было отказано.

Следовательно, несмотря на уклонение истца от государственной регистрации договора, ответчик должен предпринять разумно необходимые действия для защиты своих прав, а именно потребовать регистрации сделки в судебном порядке. Указанная позиция изложена в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В заключении стоит отметить один немаловажный факт, который необходимо учитывать при подписании договора долевого участия в строительстве. В числе существенных условий, которые стороны обязаны согласовать при заключении договора, нынешняя редакция ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусматривает:

1) предмет договора - объект, подлежащий передаче участнику долевого строительства;

2) срок передачи застройщиком данного объекта участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающий в силу с 1 января 2014 г., дополнил указанный перечень следующим пунктом:

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Такие способы обеспечения обязательства должны быть обозначены в договоре участия в долевом строительстве, что напрямую следует из ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, с 2014 г. невключение в договор долевого участия в строительство условия о способе обеспечения обязательств застройщика напрямую будет влиять на решение вопроса о признании такого договора незаключенным, что, несомненно, должно послужить еще одной важной гарантией прав и законных интересов дольщиков.

О.А. Кузьмина,

помощник заместителя председателя Арбитражного суда

Московской области

"Закон", N 9, сентябрь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

*(2) См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 17395/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

*(3) Некоторые авторы также выделяют в структуре правоотношений по долевому строительству такого субъекта, как подрядчик (лицо, на которое возложено выполнение строительно-монтажных работ, т.е. непосредственно осуществляющее строительство). См., напр.: Семенихин В.В. Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве. М., 2012.

*(4) См.: Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1.

*(5) См.: Зоркольцев Р.Д. Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости.

*(6) См.: Постановление ВС РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7.

*(7) См.: Постановление Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 (ред. от 09.02.2012) "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях".

*(8) См.: определение Московского городского суда от 30.11.2011 по делу N 33-39208.

*(9) См.: постановления ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А49-3832/2009; ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2009 по делу N А32-4036/2009-51/72-40АЖ.

*(10) См.: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2009 N А53-15923/2008; Определение ВАС РФ от 15.12.2011 N ВАС-15949/11.

*(11) Градостроительный кодекс РФ (ред. от 02.07.2013).

*(12) См.: Васильев А.М. Правовое регулирование индивидуального предпринимательства // Общество и право. 2011. N 2.

*(13) См.: п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Подробнее об этом: Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М, 2011.

*(14) См.: там же.