Кадастровая и рыночная стоимость земли: хитросплетения оценочных проблем (П. Яковенко, "Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 4, апрель 2014 г.)

Кадастровая и рыночная стоимость земли: хитросплетения оценочных проблем

Комментарий к постановлению ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.14 N А79-748/2013 "Об отсутствии оснований для отмены решений судов первой и апелляционной инстанций, признавших отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества соответствующим действующему законодательству".

Предпринимателю, дело которого рассматривалось в комментируемом постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.14 по делу N А79-748/2013, несказанно повезло. Можно сказать, он успел "запрыгнуть в последний вагон". Спор, касающийся оценки земельного участка в целях налогообложения, участником которого стал предприниматель, разрешился в его пользу. Но всем ли так повезёт? Анализ законодательных норм и судебная практика показывают, что владельцы земли должны быть готовы к преодолению трудностей, которые вполне вероятны при оспаривании кадастровой стоимости, лежащей в основе налоговой базы при исчислении земельного налога.

Земельный участок... Оценка... Отпавшая челюсть

Предприниматель, владеющий земельным участком с базой отдыха, получил от чиновников сведения о его кадастровой оценке. Кадастровая стоимость составила ни много ни мало - почти 26 000 000 руб. Такая цена привела предпринимателя в изумление, и он решил узнать рыночную стоимость участка, обратившись к независимому оценщику. По результатам независимой оценки, рыночная стоимость участка составила чуть менее 6 000 000 руб.

Как видим, разница получилась чудовищная. А предпринимателю со стоимости участка нужно платить налог на землю. Естественно, что налогоплательщик отправился в суд добиваться правды. Он хотел, чтобы несуразную кадастровую стоимость привели в соответствие с действительной рыночной стоимостью участка.

Теоретическая база

Знание содержания правовых норм, касающихся использования земли в РФ, понадобится, чтобы понимать, о чём, собственно говоря, идёт речь.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) использование земли в России является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Статьёй 388 НК РФ определено, что плательщиками налога на землю признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками (признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ) на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Исключение составляют случаи, указанные в пункте 3 статьи 66 ЗК РФ, а именно при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 22.07.10 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были скорректированы правила оценочной деятельности. В Федеральный закон от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах её определения.

В частности, статьёй 24.19, входящей в указанную главу, установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Пересмотреть результаты кадастровой оценки можно при наличии следующих оснований:

- при выявлении недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Другими словами, при наличии неточностей, искажений и других технических ошибок в документах, представленных для внесения в кадастр недвижимости и при осуществлении кадастровой оценки;

- установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Победа, но...

Вернёмся к истории судебной баталии.

Суды первых двух инстанций налогоплательщик выиграл. Суд первой инстанции, руководствуясь ЗК РФ (ст. 65 и 66) и НК РФ (ст. 388, 390 и 391), пришёл к выводу, что отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, представленный истцом (налогоплательщиком), соответствует действующему законодательству. Значит, рыночная стоимость спорного земельного участка, сведения о которой ответчик (то есть филиал Росреестра) должен внести в государственный кадастр недвижимости, составляет 5 700 190 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.11 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, права лица, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения данной стоимости на его рыночную стоимость. Следовательно, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесённой в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием внесения указанной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Правда, есть одна деталь. Суд признал новую стоимость именно на дату, указанную в отчёте независимого оценщика, а именно на 18 декабря 2012 года.

И далее, на этапах оспаривания вынесенного решения, разгорелась настоящая борьба.

Вслед ушедшему поезду

Обжалуя вынесенное решение, чиновники территориального филиала Росреестра обратились к постановлению Президиума ВАС РФ от 25.06.13 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010. Они, видимо, были совершенно уверены, что против лома нет приёма.

Действительно, решение Президиума ВАС РФ ломало позицию налогоплательщика напрочь.

Всё дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении N 10761/11, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату. Рыночная стоимость спорного земельного участка должна быть определена по состоянию на 1 января 2007 года (видимо, на эту дату и проводилась массовая оценка, под которую попал спорный участок), в связи с чем представленный отчёт от 18 декабря 2012 года (сделанный независимым оценщиком) об оценке рыночной стоимости земельного участка не является доказательством по делу и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости равной рыночной.

Следовательно, суд первой инстанции неверно определил дату (18.12.12), на которую следовало осуществить оценку рыночной стоимости земельного участка, так как она подлежала определению на 1 января 2007 года.

Шах и мат?

Не спешите. Не случайно приведённый ранее афоризм имеет продолжение, в частности такое: "Против лома нет приёма - против лома есть рычаг".

ФАС Волго-Вятского округа вытащил козырь из рукава.

Как указал ВАС РФ в постановлении N 10761/11, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, и подлежит применению судами в делах, по которым к моменту опубликования данного постановления не вынесено решение судом первой инстанции.

В рассматриваемом споре решение суда первой инстанции было вынесено 26 марта 2013 года, то есть до принятия постановления N 10761/11. А это значит, что у суда апелляционной инстанции не было оснований для отмены решения первого суда.

Раздосадованные чиновники заявили, что апелляционный суд мог бы вынести судебный акт по настоящему делу и до принятия указанного постановления Президиума ВАС РФ.

Судьи ФАС на это возразили, что правовая позиция ВАС РФ стала обязательной для судов после её появления. Надо полагать, это означает, что обратной силы такая позиция не имеет.

И всё-таки печально

Несмотря на рассмотренную нами победу налогоплательщика, на сегодняшний день ситуация с оспариванием кадастровой оценки для владельцев земельных участков не так ясна, как хотелось бы.

Что мы имеет в данный момент по закону.

В постановлении N 913/11, о котором мы уже упоминали, разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учёта внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является основанием для аннулирования ранее внесённых в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Определённая судом кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

Получается, что задним числом изменить кадастровую стоимость участка нельзя. Стало быть, исходя из новой кадастровой стоимости платить земельный налог после решения суда можно будет только в будущих налоговых периодах. А уже исчисленный и уплаченный налог на землю пересчитать и вернуть не удастся.

Эта точка зрения была поддержана в постановлениях ФАС:

- Западно-Сибирского округа от 19.09.13 N А46-33342/2012, от 04.10.13 N А27-128/2013;

- Уральского округа от 10.10.13 N А60-7891/2013;

- Поволжского округа от 10.07.13 N А57-10513/2012 (которое, кстати, было поддержано определением ВАС РФ от 21.11.13 N ВАС-15945/13).

И в то же время статьёй 24.19 закона N 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость!

Иначе говоря, получается, что проводить переоценку нужно задним числом, но решение суда задним числом не действует! И где тут справедливость? Такое впечатление, что законодательство специально сгенерировано таким образом, чтобы максимально затруднить владельцам земельных участков отстаивание своих прав.

П. Яковенко,

аудитор

"Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 4, апрель 2014 г.