Противоречия и споры в судах по вопросу задатка (В. Алистархов, "Жилищное право", N 10, октябрь 2013 г.)

Противоречия и споры в судах по вопросу задатка

Судебная практика, которая, казалось бы, должна поставить точку в вопросе о внесении задатка при заключении договоров купли-продажи недвижимости, к сожалению, не оправдывает ожиданий. С каждым новым срывом сделки купли-продажи недвижимости у сторон вновь и вновь возникают вопросы, касающиеся задатка, и это требует дополнительного изучения проблемы.

Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за недвижимость, задатком или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере?

Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, причем несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятие задаток, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.

Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. Соответственно обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной статье в случае, если договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.

Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.

Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например, в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного Суда РФ и постановлениях Высшего Арбитражного Суда РФ.

Правовая позиция верховного суда Российской Федерации по вопросу задатка

Как следует из определения от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5 Верховного Суда РФ, истец направил в суд исковое заявление о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере, возмещении убытков и компенсации морального вреда, причиненного истцу в результате отказа ответчика продавать квартиру. При этом ответчик отдал истцу полученный ранее задаток в сумме 50 тыс. руб.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика 50 тыс. руб. (то есть двойной задаток) отказав во взыскании с ответчика убытков и компенсации за причиненный моральный вред.

Суд второй инстанции оставил решение первой инстанции в силе.

Ответчик подал надзорную жалобу, указав, что 50 тыс. руб. по сделке не задаток, а авансовый платеж, что исключает возможность взыскания с ответчика двойного задатка. При рассмотрении надзорной жалобы Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не выявила оснований для отмены решений нижестоящих судов, разъяснив следующее.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что уплаченная сумма является задатком, а не авансовым платежом, так как таковой она названа в дополнительном соглашении к предварительному договору, в котором также указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи.

Учитывая, что ответственной за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры признана сторона, принявшая задаток, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика двойную сумму задатка в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Также Верховный Суд РФ в своем определении указал, что уплата задатка является способом исполнения обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет запретов на обеспечение задатком предварительного договора.

По мнению Верховного Суда РФ, доводы, указанные ответчиком в жалобе о том, что нормы Гражданского кодекса РФ о задатке не могут быть применимы к обязательствам, которые возникают из предварительного договора, так как сам договор купли-продажи не был заключен и, соответственно, нет обязательства денежного характера, не основаны на законе.

В своем определении Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что задатком в данном случае обеспечивались обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры, а денежный характер заключается в том, что уплаченная сумма задатка должна пойти в счет обязательств по основному договору купли-продажи недвижимости.

С учетом выводов Верховного Суда РФ можно заключить, что при оплате задатка по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему присутствуют все три функции, присущие задатку, в т.ч. платежная, доказательная и обеспечительная.

Таким образом, суды общей юрисдикции, вынося решения по исковым заявлениям, касающимся задатка, учитывают позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5, то есть признают возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору.

В то же время практика судов общей юрисдикции на местах может быть и другой, но при достаточной осведомленности сторон и желании идти до конца в конечном итоге решение по гражданскому делу будет принято с учетом позиции Верховного Суда РФ.

Вышеизложенная позиция Верховного Суда РФ также поддержана и в более поздних его определениях, в т.ч. в определении от 13 ноября 2012 г. N 11-КГ12-20.

Правовая позиция высшего арбитражного суда Российской Федерации по вопросу задатка

Подход Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросу оплаты задатка при исполнении предварительного договора, связанного с арендой или куплей-продажей недвижимости, в корне отличается от подхода, которого придерживается Верховный Суд РФ.

Согласно Постановлению от 19 января 2010 г. N 13331/09 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ между ООО "Нефтьэнерго" и ООО "РК-Газсетьсервис" был заключен предварительный договор об обязанности заключить договоры о передаче ООО "Нефтьэнерго" ООО "РК-Газсетьсервис" прав и обязанностей по договорам аренды. Также было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым обязательства (их исполнение) по предварительному договору обеспечивались задатком.

ООО "РК-Газсетьсервис" в качестве задатка перечислило ООО "Нефтьэнерго" соответствующую сумму.

Несмотря на это в дальнейшем основные договоры не были заключены.

В связи с этим ООО "РК-Газсетьсервис" направило исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы о взыскании с ООО "Нефтьэнерго" двойной суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

По результатам рассмотрения арбитражного дела иск ООО "РК-Газсетьсервис" удовлетворен не был, так как, по мнению суда, задаток должен остаться у ООО "Нефтьэнерго" согласно п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ на основании того, что истец нарушил обязательства по предварительному договору и дополнительному соглашению между сторонами.

Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением отменил указанное выше решение первой инстанции, и с ООО "Нефтьэнерго" в пользу ООО "РК-Газсетьсервис" были взысканы соответствующие суммы в связи с неосновательным обогащением и пользованием чужими денежными средствами, а также удержаны расходы на госпошлину.

Отменяя решение, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из ошибочности толкования судом первой инстанции норм ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.

ООО "Нефтьэнерго" направило жалобу в порядке надзора, в которой просило Высший Арбитражный Суд РФ отменить постановления апелляционной и кассационной инстанций. Основной довод ООО "Нефтьэнерго" заключался в том, что выводы судов о недопустимости задатка в качестве обеспечения по предварительному договору не соответствуют нормам гражданского законодательства о задатке и противоречат судебно-арбитражной практике.

Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев надзорную жалобу, посчитал, что обжалованные в порядке надзора постановления судов не подлежат отмене по следующим основаниям.

Из содержания ст. 380 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение денежного обязательства по заключенному между сторонами договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, ни дополнительный договор, ни дополнительное соглашение о задатке не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами в результате заключения предварительного договора, в связи с незаключением основного договора можно считать прекращенными и взыскание с ООО "Нефтьэнерго" суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами признано правомерным.

По сути, вышеизложенная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждена его определением от 29 марта 2013 г. N ВАС-3157/13 и другими решениями арбитражных судов.

Возможные изменения законодательства по вопросу задатка в ближайшем будущем

Как показывает вышеприведенная судебная практика, подходы различных судов в решении вопросов, связанных с задатком, разнятся, что не позволяет сделать однозначные выводы касательно применения действующего гражданского законодательства России. При этом также имеются различные взгляды на соответствующие вопросы со стороны научного сообщества, мнения которого изложены в изданиях по гражданскому праву.

В настоящее время в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В частности, могут быть внесены изменения в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, согласно которым будет допускаться обеспечение задатком предварительного договора.

Другими словами, если вышеуказанные изменения будут внесены в Гражданский кодекс РФ и задатком можно будет обеспечивать предварительный договор, то подходы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при решении вопросов с задатком должны совпадать. Соответственно, нижестоящие суды смогут трактовать законодательство в одном русле, что также положительно отразится на субъектах экономической деятельности, так как иначе различия в подходах высших судов России по одной и той же проблематике вносят некоторую путаницу при применении права.

На данный момент судами не выработана единая правовая позиция по вопросу задатка. Возможно, ее выработке будет способствовать будущее объединение Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которое было предложено президентом России.

Можно по-разному относиться к идее объединения судов, но при решении юридических проблем, в т.ч. по вопросу задатка на практике, хотелось бы отталкиваться от мнения высшей судебной инстанции, а не выбирать между несколькими подходами, гадая, как обернется дело в будущем.

В. Алистархов,

эксперт по вопросам правового характера

"Жилищное право", N 10, октябрь 2013 г.