Обращение взыскания на предмет залога (В. Можаева, "Консультант", N 9, май 2013 г.)

Обращение взыскания на предмет залога

При заключении договора об ипотеке следует особое внимание уделить выявлению возможных прав третьих лиц на предмет залога. Кроме того, договором об ипотеке целесообразно утверждать правила пользования заложенным имуществом.

Обращение взыскания на недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке. Как об исключении Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 6 декабря 2011 г., далее Ипотечный закон) говорит и о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной (ст. 55). Но в законе установлен перечень случаев, когда возможна только судебная процедура обращения взыскания на предмет залога (п. 5 ст. 55 Ипотечного закона). Назовем некоторые из них:

- если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

- если залогодатель - физическое лицо - признан безвестно отсутствующим;

- если заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

- если имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким со залогодержателям.

Во всех случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество в таких случаях будет нарушением прямого законодательного запрета. Судебная практика на основании ст. 167, 168, 349 Гражданского кодекса РФ (в ред. от 11.02.2013) признает ничтожным такое соглашение, а также все последующие сделки, совершенные после такого соглашения и на его основе.

Важно помнить, что недействительным признается именно соглашение, а не договор об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке следует особое внимание уделить выявлению возможных прав третьих лиц на предмет залога. Кроме того, договором об ипотеке целесообразно утверждать правила пользования заложенным имуществом.

Вопросы гражданского права

Право обратить взыскание на предмет залога. В движении залогового правоотношения обращение взыскания на заложенное имущество является завершающим и самым сложным этапом. В ст. 50 Ипотечного закона установлены основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника (залогодателя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются.

Неисполнением обязательства, основного по отношению к договору об ипотеке, следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором между должником и кредитором. Возникновение права обратить взыскание на имущество залогодержателя связано с моментом наступления срока исполнения должником основного обязательства. Это может быть неуплата должником или несвоевременная уплата суммы долга полностью или ее части, а также невнесение залогодателем платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) по обязательству, которое исполняется путем выплаты периодическими платежами (п. 5 ст. 54.1 Ипотечного закона).

Пример N 1. 11 мая 2007 г. между коммерческим банком и ответчиком заключен кредитный договор на сумму 594 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры. Для обеспечения кредитного договора была зарегистрирована ипотека в силу закона, права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Ответчик производил ежемесячные платежи на погашение кредита и уплату процентов, но начиная с ноября 2008 г. вносить платежи прекратил.

Решением суда от 26 января 2011 г. с ответчика взыскана сумма кредитной задолженности, проценты за пользование кредитом по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы основного долга, взыскание обращено на квартиру путем продажи с публичных торгов.

Помимо закона, суд обосновал решение ссылкой на условие договора, согласно которому кредитор вправе требовать полного досрочного исполнения обязательства по договору в случае просрочки очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, а также в случае нарушения сроков ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна (определение Нижегородского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-3891). Как видим, условие договора текстуально совпадает с п. 5 ст. 54.1 Ипотечного закона.

Ненадлежащее исполнение обязательства. Основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признаются чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику.

В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. При ненадлежащем исполнении обязательства на должнике, помимо дополнительных (акцессорных) обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.

Иные основания обращения взыскания на предмет ипотеки. Ипотечный закон указывает на случаи, когда залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Такое право ему предоставлено:

- при неисполнении залогодателем обязанности в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др. правах) (ст. 12). Целесообразность данного правила обусловлена тем, что наличие прав третьих лиц на заложенное имущество может существенно осложнить взыскание или сделать его невозможным. Коммерческий банк обратился с иском к акционерному обществу о взыскании 18 353 628 рублей по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением суда исковые требование удовлетворены путем обращения взыскания на объект незавершенного строительства с установлением начальной продажной цены в 25 000 000 рублей. Но на момент заключения ипотечного договора имелись заключенные между ответчиком и третьими лицами договоры участия в долевом строительстве квартир и нежилых помещений в предмете ипотеки (здании).

Незавершенный строительством объект является жилым домом, но суд первой инстанции не принял мер к установлению наличия на указанный объект прав третьих лиц. Гражданка В. Каспарова заявила, что деньги, которые она внесла в кассу застройщика, являются капитальными вложениями и что она обладает правом на незавершенное строительство. Передача в залог доли в общем имуществе, которое не разделено между сособственниками и в котором не произведен выдел доли в натуре, не соответствует ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и нарушает права других участников долевой собственности.

Апелляционная инстанция отменила состоявшееся решение суда и приступила к рассмотрению дела в качестве суда первой инстанции. Свое постановление апелляция обосновала тем, что согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Следовательно, обращение взыскания судом на объект незавершенного строительства затрагивает права лиц, которые считают себя инвесторами строительства данного объекта, однако данные лица к участию в настоящем деле судом привлечены не были (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2009 г. по делу N А33-8169/2008-03АП-3356/2008);

- при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, т.е. при использовании имущества не в соответствии с его целевым назначением, а равно при пользовании заложенным имуществом, когда происходит ухудшение имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износом (ст. 29);

- в случае грубого нарушения залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества, т.е. при неосуществлении текущего и (или) капитального ремонта имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки (ст. 30).

Хозяйственное общество обратилось с иском к компании о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства купли-продажи в сумме 7 424 576 рублей. Покупатель принял обязанность оплачивать переданное ему в собственность здание в течение 25 лет равными долями ежемесячно по 38 101 рублю. По условиям договора с момента передачи здания и до момента его полной оплаты здание пребывает в залоге у продавца.

В 2008 г. покупатель произвел демонтаж галереи, соединяющей здание глинозапасника с глиноприемным отделением, поэтому в месте примыкания галереи к зданию глиноприемного отделения разрушились стеновая панель и колонна здания, на которой крепится подкрановый путь грейферного крана. Суд в иске отказал, поскольку по смыслу ст. 29, 30 Ипотечного закона основанием требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства являются грубые нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом.

Истец (залогодержатель) не доказал, во-первых, нарушения правил пользования предметом залога, во-вторых, того, что нарушения, если они имели место, являлись грубыми (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 ноября 2010 г. N А23-269/10Г-15-10). Добавим, правила пользования заложенным имуществом не были установлены договором купли-продажи здания с условием о залоге до полной его оплаты.

Вывод: таким образом, при заключении договора об ипотеке юристы должны выявлять права третьих лиц на предмет залога. Договором об ипотеке целесообразно утверждать правила пользования имуществом, заложенным по ипотечному договору, поскольку грубые нарушения правил пользования не исчерпываются пользованием имущества не в соответствии с его целевым назначением или пользованием с ухудшением имущества и уменьшением его стоимости сверх того, что называется нормальным износом.

Необходимо также понимать, что уменьшение стоимости заложенного имущества может происходить по причинам, не зависящим от залогодателя, равно как и увеличение рыночной цены. Между тем конъюнктура может складываться так, что стоимость (потребительские качества) имущества уменьшается, а его рыночная цена увеличивается, невзирая на уменьшение стоимости. Целесообразно ли в таком случае предоставлять залогодержателю право на досрочное прекращение договора? Ответ на этот вопрос могут дать только судебная практика и практика коммерческого ипотечного кредитования.

Вопросы процесса

Подсудность. Решая вопрос подсудности и подведомственности дел об обращении взыскания на заложенное имущество, Ипотечный закон отсылает нас к процессуальному законодательству. Арбитражный процессуальный кодекс РФ (ред. 30.12.2012) и Гражданский процессуальный кодекс РФ (ред. 14.06.2012) не знают специальных правил о подсудности по таким искам, но содержат нормы о том, что иски о правах на недвижимое имущество, в т.ч. иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, включая жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества (ст. 38 АПК РФ, ст. 30 ГПК РФ).

Возникает вопрос, является ли иск об обращении взыскания на предмет ипотеки иском о праве на недвижимое имущество. Примерный перечень исков о правах на недвижимое имущество приведен в п. 1 постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество".

Иски об обращении взыскания на недвижимое имущество по договору об ипотеке не содержатся в названном перечне. Но есть указание: по месту нахождения недвижимости рассматриваются дела, в которых удовлетворение требования (иска) и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

В п. 13 Информационного письма президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъясняется, что по смыслу ч. 1 ст. 38 АПК РФ заявление об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество должно предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Резюме: таким образом, и пленум, и президиум Высшего арбитражного суда РФ полагают, что иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит рассмотрению по месту нахождения такого имущества, невзирая на то, что этот иск не относится к числу исков о правах на недвижимость.

Пример. Сбербанк России обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Недвижимость, являвшаяся предметом ипотеки, находится в Пермском крае. Определением Арбитражного суда г. Москвы дело было передано по подсудности в Арбитражный суд Пермского края (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2009 г. N КГ-А40/12394-09 по делу N А40-70378/09-30-559).

Отказ в иске. В иске об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть отказано. Так произойдет, если при рассмотрении дела суд установит, что допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 54.1 Ипотечного закона).

Бремя доказывания. Обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Законодатель четко определил два критерия, которыми одновременно должен руководствоваться судья, определяя степень крайне незначительного нарушения: если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет меньше 3 месяцев. Судебная практика требует наличие именно совокупности названных условий (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июня 2008 г. N Ф04-3652/2008 (6643-А70-30)). При этом истец, не согласный с аргументами залогодателя, вправе приводить мотивированные возражения в пользу обращения взыскания на предмет ипотеки.

Если обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания на недвижимое имущество, будут устранены, залогодержатель может обратиться в суд с новым иском об удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Отсрочка исполнения. Согласно п. 3 ст. 54 Ипотечного закона суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, если залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности; если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Судебная практика исходит из того, что отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом не только при наличии указанных условий, но и по основаниям, предусмотренным ст. 324 АПК РФ где суд вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, если взыскатель, должник или судебный пристав-исполнитель заявят о наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта.

Пример. На стадии исполнения судебного решения залогодатель обратился в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения об обращении взыскания на здание, которое было заложено по договору об ипотеке. Заявление мотивировано тем, что в заложенном здании располагается принадлежащее должнику и занятое в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было предметом залога и которое необходимо демонтировать, а затем вывезти из здания.

Данные обстоятельства затрудняют исполнение судебного акта. При разрешении данного вопроса суд указал, что ст. 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства не были предусмотрены п. 3 ст. 54 Ипотечного закона, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 18 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утв. информационным письмом президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90).

Законодатель в качестве исключения выделил внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество по договору об ипотеке.

Исполнительная надпись. Если договор об ипотеке, содержащий условие о внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд. Исполнительная надпись совершается только в том случае, если представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику, а также если со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем 2 года (ст. 91 Ипотечного закона).

Вместо заключения. Никто не препятствует сторонам договора залога самостоятельно продать предмет ипотеки без всякого суда и разойтись полюбовно. Существует предложение о том, что такие сделки следует совершать под контролем нотариуса. Следует знать, что добровольная продажа есть дело более выгодное, чем принудительная продажа с торгов.

На заметку. Квартиры ипотечных должников отойдут государству

В Госдуму внесен законопроект, согласно которому власти смогут выкупать жилье у должников по ипотеке, которые больше не могут платить по кредиту. Таким людям авторы документа хотят предоставить право жить в тех же самых квартирах по договору социального найма.

Законопроект предполагает выкуп залоговых квартир заемщиков в тех случаях, когда клиент банка не может погашать кредит из-за болезни, сиротства, безработицы и по другим уважительным причинам. В таких случаях государственные и муниципальные органы могли бы приобретать жилье у собственника-заемщика, из этих денег выполняются обязательства перед банком. Затем гражданин получает право жить в квартире на условиях социального найма - по такому договору муниципальной недвижимостью сейчас пользуются россияне, не приватизировавшие квартиры.

В документе уточняется, что государство должно выкупать залоговый объект по актуальной рыночной цене. Если стоимость квартиры будет ниже долга перед банком, муниципальные или федеральные органы компенсируют разницу. Если же выше - остаток средств будет перечислен экс-заемщику. Если его платежеспособность восстановится, он сможет выкупить недвижимость обратно.

В. Можаева,

инструктор Центра методологии судебной и

договорной работы ИрЮИ (ф) РПА Минюста России

"Консультант", N 9, май 2013 г.