Вопрос: Два физических лица хотят заключить договор найма квартиры с последующим ее выкупом. Квартира находится в собственности физического лица, документы оформлены надлежащим образом. При заключении договора возникли сомнения в связи с тем, что договор найма жилого помещения урегулирован положениями главы 35 ГК РФ, а договор аренды имущества с последующим его выкупом закреплен в главе 34 ГК РФ. Соответствует ли требованиям законодательства заключение между физическими лицами договора найма жилого помещения с последующим выкупом? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Два физических лица хотят заключить договор найма квартиры с последующим ее выкупом. Квартира находится в собственности физического лица, документы оформлены надлежащим образом. При заключении договора возникли сомнения в связи с тем, что договор найма жилого помещения урегулирован положениями главы 35 ГК РФ, а договор аренды имущества с последующим его выкупом закреплен в главе 34 ГК РФ.

Соответствует ли требованиям законодательства заключение между физическими лицами договора найма жилого помещения с последующим выкупом?

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным кодексом. При этом статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что предоставление собственником жилого помещения за плату во владение и пользование на основе договора аренды производится только юридическим лицам для проживания граждан. В остальных случаях предоставление жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем осуществляется на основании договора найма жилого помещения. Таким образом, критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. В том случае, если пользователем выступает гражданин, это договор найма жилого помещения; если юридическое лицо - договор аренды.*(1)

Главой 35 ГК РФ, регулирующей правоотношения по договору найма жилого помещения, не предусмотрена возможность заключения договора найма жилого помещения с условием о переходе помещения в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены (с условием о выкупе). Такое условие предусмотрено ст. 624 ГК РФ, регулирующей отношения сторон по договору аренды. Однако, как мы указали выше, разграничение договоров найма и аренды в жилищной сфере происходит единственно по субъектному критерию. При этом, на наш взгляд, различия между юридическими и физическими лицами, по сути, не дают оснований утверждать, что статус одних позволяет, а статус других принципиально препятствует включить в договор о предоставлении им жилого помещения во владение и пользование за плату условие о выкупе помещения.

Поэтому, как мы полагаем, в договор найма жилого помещения может быть включено условие о переходе помещения в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены. Ведь, как следует из п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В случае заключения сторонами договора найма с условием о выкупе такой договор следует рассматривать как смешанный, содержащий в себе элементы договора найма жилого помещения и договора аренды с условием о выкупе арендованного имущества.*(2)

Отметим, что договоры найма жилого помещения с условием о выкупе прямо предусмотрены рядом нормативных актов (к примеру, п. 12 Положения о предоставлении субсидий на софинансирование расходных обязательств муниципальных образований по строительству (приобретению) жилья, предоставляемого молодым семьям и молодым специалистам по договору найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.12.2002 N 858), а также часто рассматриваются судами, которые не находят оснований для признания их не соответствующими требованиям закона или иных правовых актов (смотрите, например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.06.2011 N 33-8201/2011, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14.11.2011 N 33-33563, постановление Президиума Вологодского областного суда от 27.06.2011 N 44-г-24).

К сведению:

Поскольку к рассматриваемому договору подлежат применению в том числе нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды с условием о выкупе арендованного имущества, то, на наш взгляд, форма такого договора должна определяться в соответствии с правилами п. 3 ст. 609 ГК РФ: договор должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Следовательно, договор найма жилого помещения с условием о выкупе должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Кроме того, такой договор также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации по правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе договоров аренды с правом выкупа (п. 2 ст. 609 ГК РФ).*(3)

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

18 октября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Пункт 7 Обобщения судебной практики Свердловского областного суда по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости.

*(2) Определение Московского областного суда от 17.09.2009 по делу N 33-16866.

Отметим здесь, что условие о выкупе может быть сформулировано двояко:

- если оно сформулировано в соответствии со ст. 624 ГК РФ ("переданное в наем имущество переходит в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены"), то к такому договору должны применяться нормы о договоре найма жилого помещения и договора аренды с условием о выкупе арендованного имущества;

- если же условие о выкупе согласовано сторонами таким образом, что после окончания договора найма по настоящему договору наймодатель обязуется продать жилое помещение за конкретную сумму, а наниматель обязуется его купить, что такой договор следует рассматривать как смешанный, содержащий в себе элементы договора найма жилого помещения и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (смотрите, например, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30.07.2012 по делу N 33-6538/2012, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/10394844).

*(3) Определение Московского областного суда от 17.09.2009 по делу N 33-16866.

В случае если по условиям договора найма выкуп жилого помещения нанимателем осуществляется посредством заключения сторонами отдельного договора купли-продажи, то такой договор найма с элементами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества также подлежит заключению в форме, установленной для договора купли-продажи жилой недвижимости (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Однако в такой ситуации в силу ст. 433 ГК РФ договор найма будет считаться заключенным с момента передачи имущества нанимателю и государственной регистрации не подлежит (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 N 33-36995).