Вопрос: Гражданин хочет установить в тамбуре подъезда металлическую дверь (или решетку), чтобы она закрывала несколько квартир на этаже от общего доступа из подъезда. Правомерно ли это? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Гражданин хочет установить в тамбуре подъезда металлическую дверь (или решетку), чтобы она закрывала несколько квартир на этаже от общего доступа из подъезда.

Правомерно ли это?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме установка металлических дверей возможна с условием соблюдения требований пожарной безопасности.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему жилым помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к объектам общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичный перечень общего имущества приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 (далее - Правила содержания общего имущества).

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме на равных правах. В частности, в силу пп. "в", "г" п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственником помещений, а также иных лиц. Поэтому указанные в вопросе обстоятельства установки на межквартирной лестничной площадке металлической перегородки (решетки) с дверью с запорным устройством, препятствующим общему доступу собственников помещений в отгороженную часть площадки, по нашему мнению, должны быть расценены как установление такого порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме, по которому отгороженная часть межквартирной лестничной площадки (часть общего имущества) отдается в исключительное пользование владельцам квартир, расположенных за перегородкой (решеткой).

В такой ситуации необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников общей долевой собственности (согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ передача объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование конкретным лицам возможна только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц). Поэтому, по нашему мнению, установка металлической перегородки (решетки) с запирающейся дверью на лестничной площадке возможна только при наличии согласия на то всех собственников помещений в многоквартирном доме (решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Этой же позиции придерживается и судебная практика. Правда, отдельные суды основывают свои решения на п. 1 ст. 247 ГК РФ, другие же исходят из того, что установление перегородки с запирающейся дверью на межквартирной лестничной клетке ведет к уменьшению общего имущества, вследствие чего подлежит применению ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, которая также требует согласия собственников. В этой связи смотрите, например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.05.2011 N 33-6981/2011, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.07.2012 N 33-10491/2012, пресс-релиз Озерского городского суда от 25.03.2012, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://ozersk.chel.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=4&did=149, решение Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://smolninsky.spb.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=90, решение Саровского городского суда Нижегородской области от 06.05.2009, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://sarovsky.nnov.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=117.*(1)

Согласно п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологически и иных требований законодательства.

В частности, требования пожарной безопасности в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" в настоящее время определены в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (далее - Правила противопожарного режима). Так, Правила противопожарного режима непосредственно не запрещают установку дополнительных дверей в общий коридор (на площадку лестничной клетки) (сравните в этой связи Правила противопожарного режима с п. 40 ранее действовавших Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 31).

Однако при установке такой двери необходимо учитывать, что согласно п. 23 Правил противопожарного режима на объектах (здания, сооружения, помещения, кроме индивидуальных жилых домов) запрещается: снимать предусмотренные проектной документацией двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации; производить изменение объемно-планировочных решений и размещение инженерных коммуникаций и оборудования, в результате которых ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим системам обеспечения пожарной безопасности или уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализации, стационарной автоматической установки пожаротушения, системы дымоудаления, системы оповещения и управления эвакуацией), устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения. Кроме того, в соответствии с п. 36 Правил противопожарного режима при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается: устраивать пороги на путях эвакуации (за исключением порогов в дверных проемах), раздвижные и подъемно-опускные двери и ворота, вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей; загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также блокировать двери эвакуационных выходов.

Таким образом, при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме установка металлических дверей возможна при соблюдении требований пожарной безопасности. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, смотрите например: кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.03.2011 N 3445, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.02.2012 N 33-3177, пресс-релиз Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 25.05.2012, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://ust-ilimsky.irk.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=4&d id=45, решение Новоуральского городского суда от 20.04.2009, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://novouralsky.svd.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=73.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

16 октября 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В то же время необходимо отметить, что в том случае, если перегородка предусмотрена проектом здания, установка на ее месте металлической перегородки (решетки) даже с запирающейся дверью не требует согласования со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, если при этом обеспечена возможность доступа за перегородку (к примеру, если ключи от этой двери сданы в управляющую компанию): смотрите кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.07.2011 N 33-11404/2011.