Загадка асфальтового покрытия (А. Мишина, "Расчет", N 1, январь 2013 г.)

Загадка асфальтового покрытия

Заасфальтированная площадка перед офисом - это самостоятельный объект недвижимости или всего лишь элемент благоустройства? С этим вопросом наверняка сталкивались многие. В законе найти однозначный ответ на этот вопрос пока невозможно. А вот арбитражная практика уже располагает полезными выводами. Какими именно - пояснила Анна Мишина.

Связь с землей

Согласно закону, к недвижимому имуществу относятся не только недра и земельные участки, но и объекты, связанные с последними. Правда, не все, а только те, переместить которые и при этом серьезно их не повредить или не нарушить их целостности - невозможно.

Теоретически, под этот критерий подходит и асфальтовый настил, которым "закатывают" участки. На первый взгляд, его тоже нельзя отделить от земли, чтобы не повредить и не привести этот настил в состояние непригодности для дальнейшего использования. Но, как оказалось, эту точку зрения разделяют не все. Например, некоторые судьи, сотрудники регпалаты и местные чиновники полагают, что асфальтовое покрытие никак нельзя назвать недвижимостью. По их мнению, его в любое время можно "снять" с земельного участка, а составляющие настила (бетон, щебень и пр.) вполне пригодны для повторного использования. Поэтому, считают они, такие покрытия следует считать элементом благоустройства.

Что ж, возможно, в каждом из этих мнений есть рациональное зерно. Но свою задачу в данном случае я вижу не в том, чтобы рассудить арбитров и чиновников, а в том, чтобы показать читателям "Расчета", каким способом можно признать недвижимостью покрывающий землю асфальтовый настил. Для этого, на мой взгляд, необходимо определить, какие же факторы могут наилучшим образом убедить судей в том, что покрытие - самый настоящий объект недвижимости.

Разбор места по составу

Рассмотрим подробнее "неразрывную связь" асфальтового покрытия с земельным участком. Как уже было сказано, далеко не все арбитры уверены, что оная непременно присутствует. Они считают, что если на настиле нет никаких конструктивных элементов (забора, освещения и пр.), то его вполне можно безболезненно "оторвать" от участка. Например, питерские судьи пришли к выводу, что замощение из бетона, асфальта, щебня, а также других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, при переносе не теряет качества, необходимых для его дальнейшего использования. Кроме того, спорное покрытие обеспечивает только чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь делает более удобным использование земельного участка, на котором оно находится (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 г. по делу N А56-7808/2012).

А вот судьи Поволжского округа, изучив техпаспорт БТИ и расшифровку к плану приватизации, решили, что асфальтовое покрытие, вместе со зданием, наружным освещением и забором из металлической сетки, в данном случае входит в состав автостоянки и является "объектом, прочно связанным с участком, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". Поэтому нет никаких причин не признать такой застил недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) (постановление ФАС Поволжского округа от 04.02.2003 года по делу N А55-1821/02-13).

Итак, из двух рассмотренных споров видно, что определяющим для арбитров является тот факт, что асфальтовый настил предполагается эксплуатировать вкупе с другими "элементами", например, зданием или системой освещения. Поэтому самое время разобраться в одном важном юридическом нюансе. Речь идет о так называемой "сложной вещи", которая упоминается в статье 134 ГК РФ.

Согласно этой норме, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). При этом действие сделки, заключенное по поводу такой вещи, распространяется на все ее составные части (если только договором не предусмотрено иное). Вот и получается, что если арбитры решат, что асфальтовое покрытие имеет лишь вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному имущественному комплексу, то настил "станет" частью сложной вещи. А дальше его судьба будет полностью зависеть от того, признают ли судьи недвижимостью основной имущественный комплекс. Правда, даже если служители Фемиды ответят на этот вопрос положительно, то нет никакой гарантии, что покрытие войдет в состав сложного недвижимого имущества (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 10.01.2008 г. N Ф09-10910/07-С6 или постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2008 г. N 11АП-1059/2008 и др.).

Примечание. При этом, по сути, встречный иск - это самостоятельное требование, его не следует путать с письменными возражениями или отзывом. Ведь последние два документа не содержат никаких "автономных" заявлений, кроме просьбы отказать истцу в его притязаниях.

Другой смысл

Может сложиться и так, что спорное покрытие, например, асфальтобетонная площадка на участке, которая используется для подъезда к офисному зданию либо производственному строению, будет признано объектом, который имеет цели использования, отличные от целей участка, на котором расположено. В таком случае замощение также будет являться элементом благоустройства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 г. N А21-5390/2007).

Примечание. Между тем, следует помнить, что, кроме основных противников, в споре иногда участвуют и третьи лица. Последние могут заявлять самостоятельные требования. В этом случае они, по своей процессуальной природе, схожи с истцами. Таким образом, встречный иск вполне может быть адресован и "третьему" участнику разбирательства.

Некапитально

Довольно часто складывается ситуация, что земля под асфальтовым застилом предоставляется для временного размещения имущества - например, нестационарного торгового павильона, который сам по себе не является капитальным строением.

В этом случае судьи, опять же, исходят из того, что покрытие несет вспомогательную функцию по отношению к назначению "его" земельного участка, и является элементом благоустройства. Они могут выяснить, имеет ли заасфальтированный участок какие-либо стеновые ограждения, постройки (т.е. смотрят, возможно ли его перемещение без соразмерного ущерба). Также арбитры разбираются, создает ли укладка застила (из бетона, асфальта, щебня) некий новый объект недвижимости.

Если же на оба вопроса судьи смогут ответить лишь отрицательно, то получится, что асфальт просто улучшает полезные свойства земельного участка, т.е. несет вспомогательную функцию по отношению к нему. А раз так, то повода для признания покрытия недвижимостью в данном случае тоже нет (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 25.04.2011 г. N Ф06-2513/11 и от 15.12.2012 г. по делу N А49-11707/2009, ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2010 г. N Ф07-9650/2010, а также решение Арбитражного суда города Москвы от 01.04.2009 г., а также постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2009 г. и ФАС Московского округа от 28.09.2009 г. по делу N А40-75546/08-85-695).

Классификаторы - не в помощь

Ряд бизнесменов, пытаясь доказать, что асфальтовая площадка - недвижимость, опираются на ОКВЭДы (Общероссийские классификаторы видов экономической деятельности продукции и услуг ОК 004-93 и основных фондов ОК 013-94, утвержденных Постановлениями Госстандарта Российской Федерации от 06.08.1993 г. N 17 и 26.12.1994 г. N 359). Дескать, покрытие и железобетонное ограждение, согласно классификатору основных фондов, относится к сооружениям, т.е., в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, являются недвижимым имуществом.

Однако, некоторые арбитры считают, что классификаторы в данном случае не в помощь. По их мнению, данные нормативные акты разработаны исключительно для формирования унифицированной системы учета и статистики. Они создают информационную поддержку для организации и обеспечивают функционирование системы налогообложения предприятий, а также помогают в оценке объемов, состава и состояния основных фондов. Но для определения статуса отдельных объектов их использовать нельзя (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 г. N Ф09-1349/07-С6).

Четкое назначение

Итак, из рассмотренной арбитражной практики можно сделать следующие выводы. Основная часть ситуаций, изучая которые судьи отказывались признавать асфальтовые настилы недвижимостью, имеет одну общую черту. В них покрытие не имеет самостоятельного назначения и выступает как положительно-вспомогательное дополнение к земельному участку. И даже ссылка на классификаторы, скорее всего, положительного результата не даст.

А вот если замощение имеет четкое самостоятельное и функциональное предназначение, то обличить его в статус недвижимости вполне реально. Например, судьи признали таковым покрытие, представляющее собой площадку со специальным настилом для хранения соли, а также асфальт с металлическим ограждением, являющийся территорией для стоянки автомобилей (соответственно - постановления ФАС Московского округа от 23.10.2001 г. года по делу N КГ-А40/5997-01 и ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2003 г. N А56-20324/02).

Если вы хотите, чтобы созданный или приобретенный вами настил был признан недвижимым имуществом, в документах необходимо подчеркивать его самостоятельное и четко определенное назначение. А "обтекаемых" формулировок типа "объект внешнего благоустройства", относящихся к этим же "облагороженным" площадкам, в документах лучше избегать.

А. Мишина

"Расчет", N 1, январь 2013 г.