Вопрос: На придомовой территории находится автостоянка, создан гаражный кооператив, построены гаражи. Граждане - владельцы гаражей получили свидетельства о праве собственности на гаражи, уплачивают членские взносы в гаражный кооператив и земельные налоги. Сам земельный участок под стоянкой находится в собственности префектуры административного округа г. Москвы и был передан гаражному кооперативу по договору аренды. В начале 2012 года префектура отказалась продлить договор аренды, сославшись на тот факт, что планируется снести автостоянку. Имеет ли право префектура снести гаражи без выплаты компенсации (предоставления других гаражей) и без решения суда? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

На придомовой территории находится автостоянка, создан гаражный кооператив, построены гаражи. Граждане - владельцы гаражей получили свидетельства о праве собственности на гаражи, уплачивают членские взносы в гаражный кооператив и земельные налоги. Сам земельный участок под стоянкой находится в собственности префектуры административного округа г. Москвы и был передан гаражному кооперативу по договору аренды. В начале 2012 года префектура отказалась продлить договор аренды, сославшись на тот факт, что планируется снести автостоянку.

Имеет ли право префектура снести гаражи без выплаты компенсации (предоставления других гаражей) и без решения суда?

Согласно п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). В частности, собственник вправе предоставить земельный участок третьему лицу на основании договора аренды (ст. 606 ГК РФ), при прекращении которого арендатор обязан вернуть участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Ст.ст. 29, 34 Земельного кодекса РФ определяют порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность или в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей не связанных со строительством. Так, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9, 10, 11 настоящего Кодекса.*(1)

Поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды заключался между префектурой и гаражным кооперативом, самостоятельное право пользования земельным участком, на котором расположена стоянка, возникло именно у кооператива. Владельцы гаражей приобрели лишь производные права пользования участком, обусловленные их членством в кооперативе. Поэтому такие права прекращаются автоматически с прекращением права пользования участком у арендатора (гаражного кооператива). В этой связи смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.01.2011 по делу N 33-702.

В то же время, как следует из вопроса, на земельном участке расположены объекты некапитального строительства - индивидуальные гаражи, принадлежащие членам кооператива на праве собственности. Возврат земельного участка арендодателю предполагает снос этих боксов. Действующее законодательство предусматривает возможность добровольного или принудительного сноса таких объектов.

1. В целях реализации генерального плана города Москвы, государственных программ города Москвы, соблюдения прав физических лиц при сносе индивидуальных гаражей для освобождения территории города Москвы*(2) постановлением Правительства Москвы от 09.03.2011 N 63-ПП утверждено Положение о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы (далее - Положение).

Согласно п. 2.1 Положения индивидуальный гараж - объект, предназначенный для хранения автотранспортного средства, в том числе машиноместо в гаражном комплексе. При этом владельцем гаража является лицо, обладающее правом собственности на гараж, которое подтверждается любым правоустанавливающим документом:

- актом, изданным органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательство, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- договором и другой сделкой в отношении гаража, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения гаража на момент совершения сделки;

- свидетельством о праве на наследство;

- вступившим в законную силу судебным актом;

- актом (свидетельством) о праве на гараж, выданным уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- документом, подтверждающим членство в соответствующей организации автомобилистов;

- иными документами, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход прав.

Положением предусмотрен следующий порядок действий в связи со сносом гаражей (п.п. 5-7 Положения).

Орган исполнительной власти города Москвы (государственный заказчик) обращается в префектуру соответствующего административного округа города Москвы для проведения мероприятий, связанных со сносом гаражей. После получения такого обращения префектура в месячный срок обеспечивает в различных формах, в том числе с использованием средств массовой информации, уведомление владельцев гаражей, расположенных на освобождаемой территории, о проведении мероприятий по освобождению территории; в течение 30 рабочих дней с момента уведомления осуществляет прием от владельцев гаражей заявлений с соответствующими правоустанавливающими документами. В течение 5 рабочих дней с момента истечения срока для приема заявлений владельцев гаражей, префектура составляет на основании правоподтверждающих документов адресный и пофамильный списки владельцев гаражей и утверждает их распоряжением префекта.

После утверждения списков в 5-дневный срок префектура направляет данные списки государственному заказчику вместе с распоряжением префекта, приложением правоподтверждающих документов на гаражи и необходимых для проведения независимой оценки стоимости сносимых гаражей материалов. Государственный заказчик обеспечивает проведения независимой оценки стоимости сносимых гаражей. На основании полученной оценки префектура обеспечивает подписание владельцами гаражей соглашения об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом индивидуальных гаражей, расположенных на освобождаемой территории, и актов об освобождении гаражей под снос. После получения от префектуры соглашений и актов, подписанных владельцами гаражей, в течение 5 рабочих дней государственный заказчик осуществляет их подписание и перечисление денежных средств на счет, указанный владельцем гаража, на условиях соглашения.

Таким образом, в порядке, установленном Положением, снос индивидуальных гаражей осуществляется с согласия владельца гаража, которому стоимость гаража компенсируется в денежном выражении при условии наличия у него правоустанавливающих документов на гараж, а также подписания сторонами соглашения о сносе гаража и акта об освобождении гаража под снос.

2. При наличии разногласий по поводу сноса гаража и выплаты денежной компенсации его владельцу (отсутствии у владельца правоустанавливающих документов на гараж, его несогласии с условиями соглашения о сносе гаражей), спорный вопрос должен быть разрешен только в судебном порядке, поскольку в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этой связи смотрите, например: определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06.06.2012 по делу N 33-11215, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30.05.2012 по делу N 11-8559, постановление девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 N 09АП-30120/11, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.08.2011 N Ф05-3259/09 по делу N А40-42083/2008.

Суды отмечают, что, несмотря на то, что право пользования земельным участком у гаражного кооператива (а значит, и его членов) прекратилось, единственным законным основанием для сноса гаражей в принудительном порядке может служить только вступившее в законную силу решение суда о выселении конкретного лица с земельного участка; в отсутствие такого решения действия по сносу гаражей находятся за пределами допустимой самозащиты права и влекут возникновение у осуществившего снос лица обязанности по возмещению ущерба (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.02.2012 N 33-1543/12).

По тем же причинам лишь в судебном порядке возможен снос гаражей, владельцы которых не образуют гаражный кооператив: смотрите, к примеру, решение Тушинского районного суда г. Москвы, ознакомиться с которым Вы можете по адресу: http://tushinsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=494, решение Перовского районного суда г. Москвы, ознакомиться с которым Вы можете по адресу: http://perovsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=47.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

1 октября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Как следует из положений п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно п. 2.3.4 Положения о префектуре административного округа города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 N 157-ПП, префектура издает по согласованию с Департаментом земельных ресурсов города Москвы правовые акты о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, юридическим и физическим лицам в аренду, пользование в соответствии с действующими правовыми актами Правительства Москвы о порядке размещения и эксплуатации на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) и эксплуатацией объекта капитального строительства. Отметим также, что в соответствии с п. 2.2.10 данного положения префектура в установленном порядке принимает необходимые меры по демонтажу (сносу) некапитальных объектов по окончании срока их эксплуатации.

*(2) Порядок возмещения ущерба при освобождении территории для дорожного строительства в Москве регламентирован постановлением Правительства Москвы от 01.04.2008 N 254-ПП "Об утверждении Положения о порядке возмещения ущерба за сносимые индивидуальные гаражи при освобождении территорий для дорожно-мостового строительства".