Вопрос: Бюджетная организация является пользователем нежилого помещения по договору безвозмездного пользования. Помещение находится на 1 этаже жилого многоквартирного дома. Полномочия собственника нежилого помещения, переданного в безвозмездное пользование, осуществляет администрация. Управляющая компания, избранная общим собранием собственников многоквартирного дома, предложила ссудополучателю заключить договор на содержание и ремонт общего имущества этого дома. Имеет ли право бюджетная организация заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией, если организация является пользователем нежилого помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Бюджетная организация является пользователем нежилого помещения по договору безвозмездного пользования. Помещение находится на 1 этаже жилого многоквартирного дома.

Полномочия собственника нежилого помещения, переданного в безвозмездное пользование, осуществляет администрация. Управляющая компания, избранная общим собранием собственников многоквартирного дома, предложила ссудополучателю заключить договор на содержание и ремонт общего имущества этого дома.

Организацией уже заключены договоры на предоставление коммунальных услуг.

Имеет ли право бюджетная организация заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией, если организация является пользователем нежилого помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Поскольку ссудополучатель не является собственником используемого нежилого помещения, он не вправе заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Администрация, осуществляющая полномочия собственника в отношении нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязана заключить договор с управляющей компанией и нести расходы по содержанию общего имущества.

Обоснование вывода:

Собственнику согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать его по договору безвозмездного пользования, продолжая оставаться собственником (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 689 ГК РФ установлено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель)*(1) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Основными обязанностями ссудополучателя являются: поддержание вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также несение всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК РФ). Отметим, что приведенная норма обязывает пользователя нести расходы на содержание имущества только в отношении объекта договора ссуды, т.е. в рассматриваемой ситуации - только в отношении предоставленного нежилого помещения, но не общего имущества в многоквартирном доме, в котором это помещение расположено.

Как следует из положений ст. 210 ГК РФ, обязанность нести бремя содержания имущества возлагается на его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Аналогичные нормы воспроизведены и в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Так, в соответствии со ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ именно собственник помещения в многоквартирном доме должен нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.09.2012 N Ф04-4222/12 по делу N А75-10240/2011, от 23.04.2012 N Ф04-796/12 по делу N А03-9206/2011, Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 N 10АП-9827/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2012 N 17АП-12730/11).

В рассматриваемой ситуации управление многоквартирным домом осуществляется управляющей компанией. Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией по смыслу действующего жилищного законодательства должны заключать собственники помещений в многоквартирном доме как при избрании управляющей компании ими самими (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), так и при избрании управляющей компании по результатам открытого конкурса, инициированного органами местного самоуправления (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Ссудополучатель полномочиями собственника не наделен, поэтому заключать договор управления многоквартирным домом не вправе.

Такими полномочиями ссудополучатель не может быть наделен и в силу его договора с собственником. Так, в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе возлагать на арендодателя обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендодатель будет нести бремя содержания общего имущества дома и, соответственно, договор аренды не может порождать обязательств арендодателя перед управляющей компанией. Данный вывод в полной мере согласуется с п. 3 ст. 308 ГК РФ, согласно которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Исходя из известной схожести договоров аренды с договором ссуды и применения к последнему отдельных положений ГК РФ об аренде (п. 2 ст. 689 ГК РФ) полагаем, что разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ в полной мере распространяются и на отношения между собственниками и ссудополучателями.

Таким образом, непосредственно на ссудополучателя нежилого помещения в силу положений ст.ст. 161 и 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею эксплуатационных расходов на содержание и ремонт дома возложены быть не могут. Именно администрация, осуществляющая полномочия собственника в отношении нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязана заключить договор с управляющей компанией и нести расходы по содержанию общего имущества.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

2 октября 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Ссудодателем может быть собственник вещи либо лицо, уполномоченное собственником (п. 1 ст. 690 ГК РФ).