Энциклопедия решений. Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД (ноябрь 2024)

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД

Управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственники):

- при выборе в качестве способа управления многоквартирным домом (далее - дом) управляющей организацией;

- при смене управляющей организации.

При этом если управляющая организация уже была выбрана ранее, то выбор на общем собрании собственников новой управляющей организации не является изменением способа управления этим домом (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11.07.2013 по делу N 33-8203/2013).

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации может быть созвано по инициативе любого собственника, группы собственников (ст. 45 ЖК РФ). Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан уведомить всех остальных собственников о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до дня проведения собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В указанный срок сообщение о проведении общего собрания доводится до каждого собственника в письменной форме одним из следующих способов:

- направляется заказным письмом;

- вручается под роспись;

- размещается в доступном для всех собственников помещении дома, определенном решением общего собрания собственников;

- иным способом, предусмотренным решением общего собрания собственников (например, направлением телеграммы, сообщением по другим видам связи, см. кассационное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.02.2012).

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения об инициаторе проведения общего собрания;

2) форме проведения общего собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дате, месте, времени проведения общего собрания; при проведении заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников (например, бюллетеней, бланков голосования) по вопросам голосования, место или адрес, куда необходимо передать эти решения;

4) повестку дня общего собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и материалами, представленными на общее собрание, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Участвовать в общем собрании собственников вправе организации и граждане, подтвердившие статус собственников, зарегистрировавших свои права в установленном законодательством порядке (см. решение АС СЗО от 17.02.2016 N Ф07-7613/16). Дольщики вправе участвовать в общем собрании до регистрации права собственности на помещение с момента приема этого помещения от застройщика по акту (см. определение ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035).

Голосование на общем собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя, действующего на основании письменной доверенности на голосование, оформленной в соответствии с требованиями п.п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверенной нотариально (ч.ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ).

Законодательством установлены следующие правила принятия решений общим собранием собственников:

1. Для принятия решения о выборе управляющей организации необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в общем собрании (а не от общего количества голосов всех собственников).

2. Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

По существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый как для открытия собрания и признания его правомочным, так и кворум для принятия решения при голосовании по каждому вопросу повестки дня общего собрания. Если при проведении собрания в голосовании по вопросу повестки дня по какой-либо причине примут участие собственники, обладающие количеством голосов менее половины от общего количества голосов всех собственников, то принятое даже большинством голосов решение собрания по данному вопросу может быть признано недействительным.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Примечание

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме определяется путем деления площади принадлежащего ему помещения (согласно свидетельству о праве собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной) (см., например, § 5 Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393, апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2016 N 33-29716/16).

Порядок проведения общего собрания собственников определен ст. 45 ЖК РФ. По этому вопросу также приняты Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные приказом Министроя России от 31.07.2014 N 411/пр). Названный документ принят в целях оказания помощи собственникам в подготовке и проведении общего собрания, он носит разъяснительный, рекомендательных характер. Вместе с тем суды применяют положения этого документа в качестве норм жилищного права (см., например, постановление Первого ААС от 05.12.2016 N 01АП-8026/16, постановление Двадцатого ААС от 27.12.2015 N 20АП-7263/15).

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации может проводиться посредством:

1. Очного голосования, то есть совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Если при проведении общего собрания путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

2. Заочного голосования опросным путем, который предполагает, что письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

С 1 января 2018 года (а на территориях субъектов РФ - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - с 1 июля 2019 года) общее собрание в форме заочного голосования может проводиться с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ).

3. Очно - заочного голосования, которое предполагает как возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (очное голосование), так и возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (заочное голосование). При такой форме проведения общего собрания собственники на очном собрании обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно у них есть возможность передать решения, оформленные в письменном виде, в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Кворум собрания определяется по окончании срока представления письменных решений собственников, в это же время оформляется единый протокол общего собрания. С учетом положений ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Это относится и к собственникам, присутствовавшиим при очном обсуждении вопросов повестки дня.

Тема

Выбор управляющей организации для управления МКД

См. также

Оформление решения общего собрания собственников по выбору управляющей организации

Передача копий решения и протокола общего собрания собственников о выборе управляющей организации в жилищную инспекцию

Обжалование решения общего собрания по выбору управляющей организации

Доверенность

Смена управляющей организации

Отбор управляющей организации органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД

Доверенность на представительство на общем собрании собственников помещений в МКД

Практические ситуации

Построить список