Энциклопедия решений. Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе (май 2025)

Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Смотрите в этом материале:

- когда проводится открытый конкурс;

- кто проводит конкурс;

- требования к УК - претендентам

Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - ОМСУ, УК, МКД) установлен положениями ч.ч. 4 - 8.1 ст. 161 ЖК РФ и Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

Когда проводится открытый конкурс?

Конкурс по отбору управляющей организации (далее - конкурс) проводится в следующих случаях:

- в новостройке. Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УК для этого дома на своем официальном сайте и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит  открытый конкурс (кроме случаев ввода в эксплуатацию новостроек в Москве, построенных по программе реновации за счет бюджетных средств, см. ч. 25 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-I "О статусе столицы РФ");

- если в течение полугода дом является "бесхозным" - то есть в течение 6 месяцев до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД не выбраали способ управления этим домом, либ выбрали, но не осуществили (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);

- если дом уже управляется УК, выбранной на открытом конкурсе, и жители до окончания срока действия договора с этой УК не выбрали способ управления этим домом или выбрали, но не реализовали это решение (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);

- если у прежней УК аннулировали лицензию (либо ее действие прекратилось) или исключили из реестра лицензий сведения о МКД, а жители дома не провели ОСС о выборе способа управления, либо провели, но не приняли решение/ не реализовали его (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ), например, собственники не направили в ФНС России документы для госрегистрации ТСЖ либо жилищного кооператива, не заключили договоры управления с УК (подп. 2 п. 3 Правил N 75). В этом случае ОМСУ обязан объявить о проведении открытого конкурса в течение 3 дней со дня проведения данного ОСС или по истечении 15 дней со дня получения уведомления от ОГЖН об исключении сведений об МКД из реестра лицензий, о прекращении / аннулировании лицензии и провести этот конкурс в течение 1 месяца со дня объявления о проведении этого конкурса;

- если РФ,регион или муниципальное образование владеют более чем половиной дома (доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50% общей собственности на общее имущество в МКД) (ч.2 ст.163 ЖК РФ). Это же правило применяется, если РФ, регион или ОМСУ владеют более половиной дома суммарно (определение Верховного Суда РФ от 07.12.2020 N 307-ЭС20-18859).

Правила N 75 выделяют также такое самостоятельное основание для проведения конкурса, как истечение 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС в МКД по вопросу выбора способа управления МКД, если повторное ОСС не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято (абз.3 подпункта 1 пункта 3 . Правил N 75).

Кто организует и проводит открытый конкурс?

Организатором конкурса в муниципальных образованиях выступают органы местного самоуправления, а в городах федерального значения - Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органы государственной власти. Предметом конкурса является право заключения договоров управления домом либо договоров управления несколькими домами. Конкурс проводится в отношении всего дома, проведение конкурса в отношении части (одной секции) дома законодательством не предусмотрено (см., например, определения Верховного Суда РФ от 09.03.2022 N 305-ЭС22-182, Свердловского облсуда от 11.09.2015 по делу N 33-12947/2015).

Примечание

В случае проведения конкурса на право заключения договоров управления несколькими домами общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и эти дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования (п. 6 Правил N 75).

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Победителем признается участник конкурса, предложивший выполнить указанный в конкурсной документации перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс, за наименьший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока (абз. 2 п. 2, п. 76 Правил N 75).

Внимание

Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации не является закупкой работ и услуг для муниципальных нужд и, следовательно, не регулируется положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), что подтверждается правоприменительной практикой (см., например, постановления Тринадцатого ААС от 28.01.2021 N 13АП-29357/20, Восемнадцатого ААС от 01.10.2015 N 18АП-9393/15, решение УФАС по Кировской области от 06.07.2015 N 76/05-15).

В соответствии с п. 7 Правил N 75 функции по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса и иные, связанные с обеспечением проведения конкурса, на основе договора могут выполнять юридические лица (далее - специализированные организации).

При этом специализированные организации не вправе:

1) участвовать в проводимом ими конкурсе;

2) создавать конкурсную комиссию;

3) определять состав общего имущества в доме, на право управления которым проводится конкурс;

4) устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, определять другие существенные условия договора управления домом (см. ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

5) готовить проект договора управления домом;

6) утверждать конкурсную документацию;

7) определять и изменять условия конкурса.

Специализированная организация выбирается на торгах в соответствии с процедурами, установленными Законом N 44-ФЗ (п. 8 Правил N 75)

Во время проведения конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса. При этом права и обязанности возникают у организатора конкурса, который несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия), совершенных специализированной организацией в пределах переданных ей полномочий по проведению конкурса (п. 9 Правил N 75).

Участие претендента в конкурсе (юридического лица или индивидуального предпринимателя, представивших заявку на участие в конкурсе) обеспечивается внесением на счет, указанный в конкурсной документации, денежных средств в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений в домах, права на управление которыми объединены в один лот (п. 13, п. 14 Правил N 75), за 1 месяц (см. постановление Тринадцатого ААС от 28.01.2021, решение УФАС по Санкт-Петербургу от 18.03.2020).

Пример

Плата за содержание и ремонт жилого помещения по условиям конкурса составляет 10 руб./кв.м, общая площадь всех жилых и нежилых помещений (без помещений общего пользования) в 2 домах, объединенных в один лот, равна 2 400 кв.м.

При этих условиях размер денежного обеспечения составит 1 200 руб. (10 х 2400 х 5%).

Требования к УК - претендентам

При проведении конкурса к претендентам устанавливаются следующие требования (п. 15 Правил N 75):

1) претенденты соответствуют требованиям, установленным законом к лицам, выполняющим работы и оказывающим услуги, предусмотренные договором управления МКД;

2) в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо ликвидации;

3) деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

4) у претендента нет задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости его активов по данным бухгалтерской отчетности за указанный отчетный период;

5) у претендента нет кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости его активов по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. При этом под кредиторской задолженностью в данном случае понимается совокупность обязательств претендента (краткосрочных и долгосрочных), предполагающих существующие в текущее время (неисполненные) ее обязательства в пользу другого лица (кредитора), включая обязательства по кредитам и займам, которые приводят к уменьшению балансовой стоимости активов претендента;

6) претендент внес денежные средства в обеспечение заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации;

7) у претендента нет задолженности перед РСО за 2 и более расчетных периода, подтвержденной актами сверки либо решением суда, вступившим в законную силу;

8) у претендента нет задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению МКД

Указанные выше требования предъявляются ко всем претендентам. Организатор конкурса при проведении конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам (п. 16 Правил N 75).

Соответствие претендентов перечисленным требованиям (за исключением п. 1 приведенного перечня) проверяется конкурсной комиссией. Конкурсная комиссия не вправе требовать от претендента каких-либо подтверждений соответствия данным требованиям (п. 17 Правил N 75). В случае установления фактов несоответствия участника конкурса приведенным требованиям конкурсная комиссия вправе отстранить его от участия в конкурсе на любом этапе проведения конкурса (п. 19 Правил N 75).

Решение конкурсной комиссии об отказе в допуске к участию в конкурсе претендента либо об отстранении участника конкурса от участия в конкурсе может быть обжаловано в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с п. 5 Правил N 75, ст. 168, п. 1 ст. 449 ГК РФ нарушение процедуры организации или проведения конкурса является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления домом, заключенных по результатам такого конкурса. Заинтересованными лицами при рассмотрении споров о признании результатов конкурса недействительными выступают управляющие организации, имеющие право на предъявление такого иска в случае надлежащего проведения собственниками общего собрания по выбору этой управляющей организации для управления домом. Иллюстрацией к таким спорам могут служить следующие примеры из судебной практики: постановления АС Западно-Сибирского округа от 14.02.2017 N Ф04-6560/16 и от 13.11.2015 N Ф04-26149/15, определение ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035.

Тема

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

См. также

Конкурсная комиссия по отбору управляющей организации по управлению МКД на открытом конкурсе

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления МКД

Обеспечение исполнения обязательств управляющей организацией, отобранной на конкурсе, по договорам управления МКД

Подача заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации по управлению МКД

Рассмотрение заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления МКД

Процедура конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Заключение договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса

Последствия признания конкурса по выбору управляющей компании недействительным

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор управления МКД, заключенный с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса

Уведомление об отказе в допуске к участию в конкурсе по отбору управляющей организации

Заявление о признании недействительным результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Еще...