Энциклопедия решений. Состав технической документации на многоквартирный дом (май 2025)

Состав технической документации на многоквартирный дом

Смотрите в этом материале:

- у кого находится техдокументация на дом;

- состав технической документации;

- состав иной документации;

- документация долговременного хранения и возобновляемая

В рамках управления МКД согласно пп. "а" п. 4 Правил N 416, п. 27 Правил N 491 и пп. "б" п. 6 Правил оказания услуг, необходимых для надлежащего СОИ (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), УК должна вести, актуализировать, а при утере - еще и восстанавливать - техническую и иную документацию на МКД.

При "уходе" из МКД техдокументацию на дом нужно передать "новой" УК (ТСЖ) либо одному из собственников МКД. Отсутствие или утрата этой документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности, а документы должны быть восстановлены за счет обязанного лица (п. 21 Правил N 416, постановления Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, АС Волго-Вятского округа от 13.07.2016 N Ф01-2390/16, Второго ААС от 27.11.2013 N 02АП-8272/13, однако есть и противоположные прецеденты, например, определение ВС РФ от 10.07.2019 N 303-ЭС19-9889). Подробнее - в материале Передача техдокументации на МКД, техсредств и оборудования при смене УК.

Техническая документация на МКД

Включает в себя:

- документы технического учета жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (пп. "а" п. 24 Правил N 491). Документами технического учета жилфонда являются технический паспорт на дом, технический паспорт жилого помещения (приложения N 12, 13 к Инструкции о проведении учета жилфонда, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, ч. 5 ст. 19 ЖК РФ);

- документы на ОДПУ (в том числе об их поверке, ремонте, замене), сведения об ИПУ - технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дату последней проверки и последнего контрольного снятия показаний (пп. "а.1" п. 24 Правил N 491);

- акты приемки работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию ОИ (пп. "б" п. 24 Правил N 491, п. 9 Правил N 290). Эти акты составляются по форме, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр. Без оформленных по этой форме актов УК может не доказать сам факт выполнения спорных услуг/работ с последующим перерасчетом платежей в пользу собственников (определение ВС РФ от 12.12.2019 N 310-ЭС19-24505, постановления АС Центрального округа от 12.09.2019 N Ф10-4060/19, АС Волго-Вятского округа от 14.11.2019 N Ф01-5878/19; противоположная позиция - определения Свердловского облсуда от 26.04.2019 по делу N 33-6469/2019, от 25.01.2019 по делу N 33-795/2019, постановление Девятнадцатого ААС от 10.10.2019 N 19АП-4661/19);

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра (пп. "в" п. 24 Правил N 491). Актом осмотра оформляется результат осмотра общего имущества, а техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния МКД - журнале осмотра (п. 14 Правил N 491). Кроме того, согласно п.5, п.6 ст.55.25 Градостроительного кодекса РФ, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, обязано вести журнал эксплуатации здания, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, строительных конструкций, сетей и систем ИТО, их элементов, о выполненных работах по техобслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, о датах и содержании выданных органами власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания нарушений, сведения об устранении этих нарушений. Форма такого журнала устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией. Она утверждена Приложением 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (так называемый журнал регистрации результатов осмотров жилого дома). Кроме того, Приложением Б Свода Правил 372.1325800.2018 "Здания жилые многоквартирные Правила эксплуатации" утверждена форма технического журнала по эксплуатации МКД (постановление Одиннадцатого ААС от 01.03.2023 N 11АП-16589/22);

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду (пп. "в.1" п. 24 Правил N 491);

- инструкция по эксплуатации МКД (введенного в эксплуатацию после 01.07.2007). В ней записаны рекомендации по содержанию и ремонту ОИ, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества (пп. "г" п. 24, п. 25 Правил N 491, см. также приказ Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома"). При этом согласно п. 5.3.3 Свода правил СП 372.1325800.2018 "Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации" (утв. приказом Минстроя РФ от 18.01.2018 N 27/пр), в случаях, когда для эксплуатируемых зданий не разработана Инструкция по эксплуатации МКД, необходимо обеспечить разработку данной инструкции.

Иная (помимо технической) документация, связанная с управлением МКД

Включает в себя:

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная Росреестром (пп. "а" п. 26 Правил N 491);

- выписку из ЕГРН об объектах недвижимости, являющихся ОИ (пп. "б" п. 26 Правил N 491);

- заверенную органом МСУ копию ГПЗУ (для МКД, чье строительство начато после 25.01.2006, пп. "в" п. 26 Правил N 491);

- документы на земельный сервитут, если таковой наличествует (пп. "г" п. 26 Правил N 491);

- проектную документацию на МКД (пп. "д" п. 26 Правил N 491). Она входит в состав техдокументации и, соответственно, передается "новой" УК только при ее наличии у предыдущей управляющей компании (см., например, постановление АС Поволжского округа от 03.11.2023 г. N Ф06-8221/23, оставленное без изменения определением ВС РФ от 29.02.2024 г. N 306-ЭС24-399, постановление Шестнадцатого АСС от 19.12.2016 N 16АП-3272/16);

- реестр собственников помещений в МКД - его ведение предусмотрено ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, и список лиц, использующих ОИ на договорной основе по решению ОСС (пп. "д.1" п. 26 Правил N 491). По мнению Минстроя России, в реестре должны быть и реквизиты документов о праве собственности на помещения (письмо от 11.02.2020 N 3747-ОГ/04,противоположная позиция - см.постановление АС Центрального округа от 16.01.2023 N Ф10-6175/22);

- договоры об использовании ОИ в МКД (пп. "д.2" п. 26 Правил N 491);

- оригиналы решений и протоколов ОСС помещений в МКД (пп. "д.3" п. 26 Правил N 491). Отметим, что согласно ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ оригиналы рещений и протоколов должны передаваться в орган ГЖН;

- иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением ОСС помещений (пп. "е" п. 26 Правил N 491).

Документация долговременного хранения и заменяемая по истечению срока действия

Пункт 1.5.1 Правил N 170 также перечисляет ряд документов в качестве технической документации на МКД долговременного хранения, в том числе:

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы ВДИС водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Пункт 18.1 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения" содержит перечень эксплуатационной документации длительного хранения, частично совпадающий с вышеприведенным перечнем, но требующий, в частности, санитарный паспорт, энергетический паспорт, паспорт систем ИТО и т.п. Энергетический паспорт на МКД можно не передавать новой УК при переходе дома (постановление АС Московского округа от 03.10.2023 по делу N А41-73725/2022, оставлено без изменения определением Верховного Суда РФ от 18.01.2024 N 305-ЭС23-28094).

В п. 1.5.3 Правил N 170 перечислена техдокументация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты техосмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции. См. также п. 18.2 СП 255.1325800.2016, который частично совпадает с перечнем, приведенным в п. 1.5.3 Правил N 170.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении АС Поволжского округа от 03.11.2023 N Ф06-8221/23 (оставлено без изменения определением ВС РФ от 29.02.2024 N 306-ЭС24-399), схемы присоединения отопительных приборов жилого дома, нежилых помещений, схемы водоснабжения и канализации, акт приемки монтажа системы внутреннего отопления не входят в число подлежащих передаче новой УК, а акты гидростатического или манометрического испытания на герметичность, акты о проведении промывки трубопроводов отопления, акты испытания системы отопления на тепловой эффект (поскольку указанные работы по опрессовке и промывке трубопроводов относятся к сезонным) не являются актами постоянного действия, в связи с чем соответсвующие акты прошлых лет не являются актуальными и могут передаваться, только если новая УК докажет необходимость этих актов при работе по управлению домом.

Тема

Передача технической и иной документации на МКД, техсредств и оборудования при смене управляющей организации

См. также

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Реестр лиц, использующих объекты общего имущества в МКД

Практические ситуации

Построить список