Энциклопедия решений. Услуги и работы по управлению МКД, помимо содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (стандарты управления МКД) (май 2025)

Услуги и работы по управлению МКД, помимо содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (стандарты управления МКД)

Смотрите в этом материале:

- хранение документации и ключей;

- сбор и хранение сведений о собственниках, жителях, арендаторах;

- разработка планов и смет на ремонт и содержание;

- проведение ремонта, уборки и иных мероприятий СОИ;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- содействие в проведении ОСС;

- взаимодействие с ОГВ и ОМСУ;

- расчеты с собственниками и с РСО;

- контроль собственников за работой УК

Управление МКД, согласно п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 2 ст. 162 (а также исходя из смысла ч. 1 ст. 161, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ) включает в себя три составляющих:

- содержание общего имущества (ОИ) в МКД (см. Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД),

- предоставление коммунальных услуг либо готовность внутридомовых сетей к их предоставлению (см. Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг),

- и иные управленческие и вспомогательные услуги/работы в пользу МКД, например, хранение технической документации, ведение реестра собственников, организацию ОСС и т.п.

Более детально эти услуги и работы перечислены в Правилах управления МКД (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, см. п. 7 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения"). Упомянутые услуги менеджмента (Правила N 416 называют их "стандартами управления") направлены, в конечном итоге, на выполнение двух самых важных задач УК - содержание ОИ и предоставление коммунальных услуг (п. 2 Правил N 416). Надлежащее исполнение этих стандартов управления - лицензионное требование к УК (пп. "б" п. 3 Положения о лицензировании УК МКД N 1110, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, см. также письмо Минстроя России от 05.11.2015 N 35750-ОЛ/04, постановление ВС РФ от 21.02.2019 N 74-АД19-2).

Правила 416 устанавливают несколько стандартов управления МКД.

Прием, ведение и передача техдокументации на ОИ МКД и ключей от помещений МКД

Согласно пп. "а" п. 4 Правил N 416 (и п. 27 Правил N 491) УК обязана принимать (приступая к управлению домом), хранить и передавать (по окончании управления домом) ключи от помещений, входящих в состав ОИ в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав ОИ в МКД, иные техсредства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, а главное - техническую и иную документацию на МКД, предусмотренную п. 24 и п. 26 Правил N 491 (см. Состав технической документации на МКД).

Пока УК управляет МКД, она должна не только хранить, но и актуализировать эти документы, а также восстанавливать их при необходимости (пп. "а" п. 4 Правил N 416).

Ведение техдокументации на МКД предусмотрено также пп. "б" п. 6 Правил оказания услуг, необходимых для надлежащего СОИ (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, далее - Правила N 290).

Когда УК "уходит" из МКД, всю эту документацию и коды доступа с ключами и оборудованием нужно передать либо "новой" УК (ТСЖ), либо кому-то из собственников (ч. 10 ст. 162, ч. 1 ст. 200 ЖК РФ, п. 19, п. 20 Правил N 416).

Отсутствие, некомплект или утрата этой документации - не повод для прекращения данной обязанности, а документы должны быть восстановлены за счет обязанного лица (п. 21 Правил N 416, постановления Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, АС Волго-Вятского округа от 13.07.2016 N Ф01-2390/16, Второго ААС от 27.11.2013 N 02АП-8272/13, однако есть и противоположные прецеденты, например, определение ВС РФ от 10.07.2019 N 303-ЭС19-9889). Подробнее - в материале "Передача техдокументации на МКД, техсредств и оборудования при смене УК".

Сбор и хранение сведений о собственниках, жителях, арендаторах

УК обязана вести реестр собственников помещений в МКД в соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ (см. также Реестр собственников помещений в МКД), а также вести и актуализировать сведения в электронном виде:

- о нанимателях помещений в МКД,

- о лицах, использующих ОИ в МКД на договорной основе по решению ОСС (пп. "б" п. 4 Правил N 416).

Перечни нанимателей и арендаторов ОИ нужно вести с учетом требований о защите персональных данных, а вот для включения в реестр полных ФИО собственников помещений их согласие получать не нужно (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Кстати, ведение реестра собственников - это отдельное лицензионное требование к УК (пп. "в" п. 3 Положения N 1110).

Сведения о собственниках, нанимателях и арендаторах нужны, в первую очередь, чтобы взыскивать с них долги, - с 30 марта 2020 года суд не примет заявление по "коммунальному" долгу, если в нем не будет указан хотя бы один идентификатор ответчика - физлица, например, его СНИЛС, или ИНН, или серия и номер его паспорта/водительского удостоверения и т.п. (ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ). А знать "своих" собственников нужно и для организации ОСС.

Разработка планов содержания и ремонта ОИ и составление смет

УК обязана готовить предложения о содержании и выполнении ремонта ОИ в МКД - как планового, текущего, так и капремонта, - и знакомить собственников со своими соображениями (пп. "г" п. 6 Правил 290). Подлее подробно эта обязанность описана в пп. "в" п. 4 Правил N 416:

- УК составляет перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в МКД. Этот перечень составляется "под" конкретный МКД с учетом его особенностей, однако он ни в коем случае не может быть "беднее" Минимального перечня. А вот услуги "сверх" минимального перечня туда включать не возбраняется (например, услуги видеонаблюдения, консьержа и т.п., см. п. 7 Правил 416). Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и график либо сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ (п. 8 Правил N 416);

- УК подсчитывает, во сколько "обойдется" оказание всех услуг и работ из составленного ею перечня работ и услуг по содержанию МКД. Такой расчет должен опираться на сметы, а сметы - на уровень цен, сложившийся в месте оказания услуг и выполнения работ;

- УК готовит предложения по вопросам проведения капремонта МКД;

- УК готовит предложения по энергоэффективности МКД и экономии ресурсов;

- УК готовит предложения о выгодной передаче объектов ОИ в аренду иным лицам (провайдерам, рекламодателям и т.п.);

- УК знакомит собственников помещений в МКД с проектами подготовленных документов по вопросам аренды, содержания и ремонта ОИ, а также организует предварительное обсуждение этих проектов.

Каким образом осуществляется это ознакомление? Главным образом, перед ежегодным ОСС - УК обязана предложить собственникам "свой" размер платы за содержание жилого помещения, причем не позднее чем за 30 дней до дня проведения ОСС по этому вопросу (п. 31 Правил N 491). Это предложение УК размещает на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах его земельного участка. В предложении УК о размере платы за должны содержаться:

- расчет (смета),

- обоснование размера платы, а если предложенная УК ставка выше "муниципальной", то еще и обоснование превышения.

Обоснования должны иметь детализацию размера платы - то есть не просто расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по СОИ, но с обязательным указанием периодичности их выполнения (п. 31 Правил 491).

Кроме того, если собственники сомневаются в необходимости каких-то услуг/работ, которые УК предложила включить в перечень услуг/работ по СОИ МКД, то - в подтверждение своей правоты - УК должна представить акт обследования технического состояния дома и иные документы о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций (п. 6 Правил N 416).

Проведение ремонта, уборки и иных мероприятий СОИ

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ, утвержденный договором управления МКД/решением ОСС, должен исполняться. Организовать его исполнение - задача УК. Отметим, что организация ремонта отнесена к управленческим услугам УК (пп. "д" п. 4 Правил 416), а сам ремонт - к содержанию ОИ МКД (пп. "з" п. 11 Правил 491).

Оказание услуг и выполнение работ по перечню организуются, в том числе, следующими мерами:

- УК определяет, кто и как будет оказывать услугу/выполнять работу (своими силами, силами подрядчика и т.п.) и готовит задания для исполнителей услуг и работ;

- УК отбирает конкретных исполнителей. Отбирать их нужно честно, с максимальной выгодой для МКД, а "откаты", разумеется, запрещены. УК же и заключает с этими исполнителями договоры оказания услуг/подряда и т.п. своевременность заключения этих договоров - это требование пп. "в" п. 6 Правил N 290;

- УК заключает с жителями МКД договоры о предоставления коммунальных услуг;

- УК заключает с РСО, во-первых, договоры ресурсоснабжения - как в целях предоставления коммунальных услуг потребителям, так и для покупки "общедомового" коммунального ресурса, - а во-вторых, договоры на техобслуживание и ремонт ВДИС;

- УК следит за качеством оказания услуг/выполнения работ исполнителями, принимает по актам результаты таких услуг и работ, фиксирует факты выполнения услуг и работ ненадлежащего качества. Если подрядчики нарушили договор, то УК готовит претензию и/или обращается в суд.

Аварийно-диспетчерское обслуживание МКД

УК обязана организовать деятельность АДС (аварийно-диспетчерской службы в МКД) - либо "создать" свою, либо заключить договор с тем, кто оказывает услуги аварийно-диспетчерского сопровождения МКД (п. 9 Правил 416, пп. "а" п. 6 Правил 290, п. 2.7 Правил N 170, см. также абз. 6 п. 7 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения").

АДС согласно п. 10 Правил 416, п. 2.7.2 Правил N 170:

- осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой ВДИС,

- контролирует качество коммунальных ресурсов на границе раздела элементов ВДИС и централизованных сетей,

- контролирует загазованность техподполий и коллекторов (п. 11 Правил 416, абз. 9 п. 2.7.2 Правил N 170),

- обеспечивает громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов (п. 11 Правил 416, абз. 10 п. 2.7.2 Правил N 170),

- работает круглосуточно (п. 12 Правил 416, п. 2.7.3 Правил N 170),

- 24 часа в сутки принимает и регистрирует сообщения жителей и собственников о перебоях в предоставлениях комуслуг, авариях, порче, поломках ОИ, о недостатках иных услуг, которые предоставляются УК. В частности, АДС должна ответить на входящий телефонный звонок в течение, максимум, 5 минут, либо перезвонить звонившему в течение ближайших 10 минут. Допустимо также оставлять автоответчик с функцией аудиозаписи, или принимать от пользователей электронные сообщения, - однако такое сообщение, голосовое или письменное, должно быть рассмотрено АДС в течение 10 минут после поступления (п. 13, п. 17 Правил 416, п. 2.7.5 Правил N 170),

- принимает меры по устранению этих недостатков в содержании ОИ и предоставлении комуслуг, а также меры по обеспечению безопасности потребителей в случае аварий или угрозы их возникновения (см. также п. 17.1 Правил 416, п. 2.7.8 Правил N 170),

- контролирует ликвидацию аварий и неисправностей, для чего - требует от исполнителей фотоотчет, опрашивает жителей МКД и собственников имущества (п. 17.4 Правил N 416).

Меры по заявкам должны быть приняты в установленные сроки (с момента регистрации заявки), см. п. 13 Правил 416:

что должно быть сделано	срок устранения
локализация аварийных повреждений систем водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения	30 мин
подача коммунальных услуг при аварийных повреждениях систем ХВС, ГВС, водоотведения, отопления и электроснабжения	в сроки (свой - для каждой услуги, подробнее см. тут), установленные Приложением N1 к Правилам N 354
устранение аварии на ВДИС	в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения
ликвидация засора в системе водоотведения (канализации)	2 часа
ликвидация засора мусоропровода	2 часа, но не ранее 8.00 и не позднее 23.00 при круглосуточном приеме заявок
выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений	24 часа в сутки, с согласованием с потребителем сроков и перечня необходимых работ и услуг

Организация и помощь в проведение ОСС

В случаях, установленных договором управления МКД и ЖК РФ, УК обязана либо организовать ОСС, либо оказать иную помощь организаторам ОСС (см. пп. "г" п. 4 Правил 416):

- уведомить собственников (в том числе через www.dom.gosuslugi.ru) о проведении ОСС;

- ознакомить собственников с информацией и материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

- подготовить формы документов, необходимых для регистрации участников ОСС;

- подготовить помещение для проведения ОСС,

- зарегистрировать участников собрания;

- документально оформить решение, принятое ОСС, и довести его до сведения собственников.

Взаимодействие УК с ОГВ и ОМСУ

УК - по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, - обязана взаимодействовать с органами государственной власти и органами местного самоуправления (пп. "е" п. 4 Правил 416).

Самый большой "пласт" ее отношений в ОГВ и ОМСУ по вопросу управления МКД - это участие в проверках ее деятельности, в первую очередь, лицензионных - со стороны органов ГЖН, но также прокурорских, пожарных и со стороны Роспотребнадзора и Ростехнадзора (о техэксплуатации лифтов). Подробнее см. Лицензионные проверки управляющих компаний МКД, Проверки органами ФГПН, Прокурорские проверки, Проверки Роспотребнадзора.

Однако взаимодействие происходит и по текущим вопросам, например, АДС УК обязана информировать орган МСУ об авариях во ВДИС и планируемых сроках их устранения (абз. 9 п. 13 Правил 416), УК новостройки должна сообщить в ОМСУ о новом доме в целях включения дома в программу капремонта (см., например, ч. 3 ст. 9 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ), орган МСУ утверждает план-график подготовки МКД к зиме (п. 2.6.4 Правил N 170), график ремонта сетей, связанный с прекращением горячего водоснабжения (п.5.1.5, п. 5.2.8 Правил N 170) и срок начала отопительного периода (п. 2.6.9 Правил N 170, п. 26 МДС 41-6.2000, утв. приказом Госстроя России от 06.09.2000 N 203),

Кроме того, благоустройство территорий относится к полномочиям ОМСУ, поэтому по этим вопросам сотрудничество УК с местной властью также неизбежно, - например, для организации контейнерной площадки или площадки для выгула собак (п. 3.5.12 Правил N 170), установки урн (п. 3.7.17 Правил N 170) и т.п.

Расчеты с собственниками и с РСО

УК обязана вести расчеты за услуги и работы по содержанию и ремонту ОИ МКД (пп. "д" п. 6 Правил 290, пп. "ж" п. 4 Правил 416), в том числе:

- начислять обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание ОИ в МКД в соответствии с требованиями законодательства РФ;

- оформлять платежные документы и направлять их собственникам и пользователям помещений в МКД, причем необязательно в бумажном виде - согласно ч. 2 ст. 155 ЖК РФ оплатить комуслуги и плату за жилое помещение можно на основе электронных документов из ГИС ЖКХ, или даже сведений о начислениях, размещенных в ГИС ЖКХ, либо отосланных УК на e-mail потребителя, либо отображенных в инфомате. Кроме того, УК вправе осуществлять расчеты с потребителями и собственниками не сама, а через своего платежного агента/банковского платежного агента (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ);

- рассчитываться с РСО за коммунальные ресурсы (как за КР на СОИ, так и за КР для предоставления потребителям комуслуги). Требования к осуществлению таких расчетов установлены постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 N 253. В частности, УК перечисляет РСО деньги не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления платежей потребителей (п. 6 Требований N 253). Перечислить нужно все, что поступило накануне, но если "не набирается" суммы в 5 000 рублей, то деньги можно перечислить позже, лишь бы не реже, чем раз 5 рабочих дней (п. 7 Требований N 253). Нарушение этих Требований N 253 расценивается как нарушение лицензионных требований (постановление ВС РФ от 21.02.2019 N 74-АД19-2);

- добиваться оплаты коммунальных долгов от ЖКХ-должников, в том числе через суд (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, см. также пп. "е" п. 6 Правил N 290). При этом УК не может "продать" долги своих потребителей (в части платы за жилое помещение и коммунальные услуги) третьим лицам, в том числе банкам и коллекторам, а заключенный в таком случае договор цессии будет ничтожным (ч. 18 ст. 155 ЖК РФ). Исключение - передача просроченных коммунальных долгов "новой" УК (ТСЖ), новому регоператору по обращению с ТКО, иной РСО.

Контроль собственников за работой УК

УК обязана обеспечить собственникам помещений в МКД возможность проконтролировать ее работу и понять - исполняются ли решения ОСС, выполняется ли перечень работ и услуг по СОИ МКД, повышается ли безопасность и комфорт проживания (пп. "з" п. 4 Правил N 416, пп. "ж" п. 6 Правил N 290).

Для этого УК:

- предоставляет собственникам отчеты об исполнении своих обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления МКД. В частности, УК должна предоставить собственнику - не позднее 5 рабочих дней с даты его обращения - информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре управления МКД такой срок может быть короче (пп. "а" п. 40 Правил N 491).

Однако УК обязана раскрывать огромное количество информации иными способами. Во-первых, путем ведения полноценной публицистической деятельности на портале ГИС ЖКХ (ч. 10.1 ст. 161, ч. 1 ст. 198 ЖК РФ, ч. 4, ч. 4.1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ, пп. "г" п. 31 Правил 416). А во-вторых, на своих вывесках, на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД, и на информационных стендах (стойках) в представительстве УК (пп. "а", пп. "б", пп. "в" п. 31 Правил N 416);

- принимает и рассматривает заявки, предложения и обращения собственников и пользователей помещений в МКД. Срок ответа на обращения и запросы собственников - в зависимости от того, что конкретно ему нужно, - установлен п. 34, п. 36, п. 37 Правил N 416 (см. также разъяснение Президиума ВС РФ от 05.06.2019, письма Минстроя России от 20.02.2020 N 4924-ОГ/06, от 23.04.2019 N 15772-ОГ/04);

- обеспечивает участие представителей собственников в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке (см. также пп. "б" п. 40 Правил N 491). Так, председатель совета МКД подписывает акты (по форме, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр) - акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД. Эти акты затем вносятся в ГИС ЖКХ (п. 3.5.4 Главы XI Приложения к приказу Минстроя РФ от 07.02.2024 N 79/пр).

Кроме того, УК обязана дать возможность собственникам и жителям МКД обратиться в офис УК (либо в МФЦ) лично. Главное - МФЦ или офис УК должны располагаться в пешей доступности от обслуживаемого МКД, то есть не далее 3 км от МКД по маршруту, преодолеваемому пешком (п. 27 Правил 416). В таком офисе собственников и жителей МКД принимают, дают им оперативные ответы на поступающие вопросы, а также оказывают любую другую помощь по вопросам, связанным с управлением МКД (п. 28 Правил 416). Требования к организации такого офиса не являются лицензионными (см. абз. 13 разъяснения Президиума ВС РФ от 05.06.2019).

Тема

Управляющие компании в многоквартирных домах

См. также

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД

Отношения управляющей организации с собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме

Распределение экономии, полученной управляющей организацией по результатам исполнения договора управления МКД

В какой срок УК должна ответить на запрос / обращение?

Формы документов

Жалоба по факту ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД

Предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД

Практические ситуации

Построить список