Энциклопедия решений. Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ноябрь 2024)

Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме (далее - дом) владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются находящимся в их долевой собственности общим имуществом в таком доме. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников помещений в доме (далее - собственники), а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем реконструкции дома. Получение согласия всех собственников необходимо также в случае, когда переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме (ч. ч. 1- 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, см. также определение ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5646/14, определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2456/2016).

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ собственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других собственников, пользующихся приходящимся на его долю имуществом, соответствующей компенсации.

Обладание правом собственности на долю общего имущества дома дает возможность собственнику безвозмездно владеть и пользоваться своей долей. С согласия других собственников он может владеть и пользоваться иным общим имуществом дома либо его частью за плату (например, арендовать подвальное помещение либо чердак). При этом доходы от использования этого имущества (арендная плата) должны поступать в состав общего имущества и распределяться между собственниками соразмерно их долям, включая и арендатора (ст. 248 ГК РФ).

Использование собственником части общего имущества без согласия других собственников само по себе не может являться основанием для предъявления ими негаторного иска в порядке ст. 304 ГК РФ (защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения). Условием удовлетворения такого иска является совокупность следующих доказанных юридических фактов, свидетельствующих о нарушении прав собственников:

- наличие у истцов права собственности на общее имущество;

- препятствия со стороны ответчика в осуществлении собственниками прав собственности;

- наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственниками общего имущества. При этом чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер (см., например, п. 45 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 09.12.2014 по делу N 33-12098).

Объекты общего имущества по решению собственников, принятому на общем собрании с соблюдением требований ст.ст. 44-48 ЖК РФ, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не будет нарушать права и законные интересы граждан и организаций (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). При этом решения общего собрания собственников о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, иными лицами (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

По соглашению собственников допускается также передача отдельных частей дома в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей дома для размещения наружной рекламы или оборудования связи. Стороной по такому договору выступают все собственники либо лицо, уполномоченное общим собранием на заключение этого договора (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, постановление Одиннадцатого ААС от 17.01.2017 N 11АП-17544/16, постановление Семнадцатого ААС от 14.03.2017 N 17АП-1912/17).

Тема

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о пользовании общим имуществом иными лицами

Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в МКД

Практические ситуации

Построить список