Энциклопедия решений. Плата за коммунальные ресурсы, затраченные на содержание общего имущества многоквартирного дома (май 2025)

Плата за коммунальные ресурсы, затраченные на содержание общего имущества многоквартирного дома

В состав платы за содержание жилого помещения включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, далее также - КР на СОИ (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ). Разумеется, при условии, что конструктивно в данном доме есть возможность в принципе употреблять эти ресурсы. Другими словами, если жители МКД пользуются коммунальными услугами водо-, электроснабжения, водоотведения, то они - в составе платы за содержание жилья - будут оплачивать расходы на те же самые ресурсы, потраченные на содержание общего имущества; факт использования этих ресурсов на содержание общего имущества презюмируется и даже не зависит, например, от невозможности "подключиться" к ресурсу из места общего пользования, наличия водоразборных устройств и сантехнического оборудования в целях СОИ (пп. "л" п. 11 Правил N 491, постановления АС Уральского округа от 23.05.2019 N Ф09-1681/19, Шестнадцатого ААС от 26.12.2018 N 16АП-4404/17).

В состав КР на СОИ не "входит" обращение с ТКО (п. 148.29 Правил N 354).

Помещения паркинга в МКД должны подсчитывать свои, "общепаркинговые" коммунальные ресурсы, которые были израсходованы на содержание паркинга, и распределять их между владельцами машино-мест пропорционально количеству этих машино-мест; для подсчета используются либо показания "общепаркинговых" приборов учета, либо 1,5 норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электроэнергии в целях СОИ в МКД (абз. 3 п. 43 Правил N 354, см. также определение ВС РФ от 06.06.2022 N 305-ЭС22-7554).

Если в МКД несколько секций, каждая со своим ОДПУ, со своим самостоятельным присоединением к магистральной системе, с отсутствием общих сетей между секциями МКД, то платеж за КР на СОИ нужно рассчитывать отдельно для каждой секции (определение ВС РФ от 24.09.2019 N 309-ЭС19-17047).

Размер платы за каждый "общедомовой" ресурс отражается в платежке ЖКУ отдельной строкой (пп. "л" п. 11, п. 29.4 Правил N 491). Только плата за отопление включает в себя, изначально, плату сразу за "все" тепло, то есть пошедшее на обогрев и общего имущества, и своей квартиры (это следует из формул, применяемых при расчете платы за отопление, см. п. 42.1 Правил N 354). Исключение - столичные МКД, в Москве региональные власти вправе установить, что определенная часть платы за содержание жилого помещения по умолчанию пойдет на оплату КР на СОИ (ч. 6 ст. 154, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, абз. 2 п. 29.1 Правил N 491).

Внимание

Плату за "общедомовые" коммунальные ресурсы (кроме отопления) именно в составе платы за содержание жилья платят все, кроме жителей домов с непосредственным управлением и домов, в которых способ управления не выбран/ не реализован. В этих случаях жители платят общую плату за коммунальные услуги, куда входят и плата за "общедомовые" коммунальные ресурсы, и плата за "индивидуальные" коммунальные услуги (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ, п. 40 Правил N 354, абз. 5 п. 1 письма Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04).

Как определить размер платы за тот ресурс, который был использован при содержании общего имущества в МКД?

Если МКД (кроме Москвы) не оснащен общедомовым прибором учета (ОДПУ) ресурса, то между потребителями распределяется тот объем, который установлен региональным нормативом потребления соответствующего ресурса (ч. 9.3 ст. 156 ЖК РФ). Такие нормативы потребления КР на СОИ в МКД утверждаются властями субъекта РФ по специальным Правилам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 (далее - Правила N 306).

Если МКД оснащен общедомовым счетчиком коммунального ресурса, то для подсчета платы за "общедомовой" ресурс нужно (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ):

- располагать показаниями ОДПУ ресурса,

- знать региональный норматив потребления соответствующего ресурса,

- применить региональный тариф на соответствующий ресурс,

- провести перерасчет в конце года (или в ином порядке, о котором подробно рассказано ниже).

Часть 9.2 ст. 156 ЖК РФ требует проводить "перерасчет размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством РФ". Такой порядок был установлен с 01.09.2022, и он предполагает следующие варианты:

- вариант 1. Применяется, если дом оборудован ОДПУ, и собственниками помещения на ОСС МКД было принято решение о том, что плата за "общедомовые" коммунальные ресурсы рассчитывается и взимается исходя из показаний ОДПУ (п. 2 ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае УК (ТСЖ, ЖК) просто в установленные сроки ежемесячно снимает показания ОДПУ воды/электроэнергии, вычитает из них сумму потреблений жилых и нежилых помещений, и распределяет получившуюся величину между собственниками пропорционально их квадратным метрам (пп. "г" п. 29.2 Правил N 491). Плюсы варианта для жителей - простота и удобство контроля расчетов, минусы - необходимость организации ОСС;

- вариант 2. Применяется, если дом оборудован ОДПУ, и собственниками помещения на ОСС МКД было принято решение о том, что плата за "общедомовые" коммунальные ресурсы рассчитывается и взимается исходя из их среднемесячного объема (пп. "в" п. 29.2 Правил N 491). В этом случае жители весь год (либо иной период, смотря по обстоятельствам) платят КР на СОИ по среднемесячной величине, рассчитанной по данным прошлого года. Таким образом, сумма в платежке остается неизменной. Однако раз в год, в 1-м квартале, (или чаще, если меняется УК или на новом ОСС принято решение о переходе на оплату КР на СОИ по факту) происходит перерасчет по фактическим показаниям ОДПУ - если они "накрутили" больше, чем вышло по сумме среднемесячных за год, то собственнику нужно доплатить (эта доплата происходит не единомоментно, а равными долями в течение следующего года), в противном случае переплата зачтется в счет будущих платежей по КР на СОИ (п. 29.3 Правил N 491). Плюсов у данного варианта не так много - кажущаяся стабильность платежки с неминуемым перерасчетом, и фактическое кредитование либо УК за счет жителей, либо наоборот, ведь УК рассчитывается с РСО по ОДПУ. Из очевидных минусов - необходимость ОСС и сложность контроля расчетов;

- вариант 3. Применяется, если дом оборудован ОДПУ, и собственниками помещения на ОСС МКД не было принято никаких решений на тему платы за КР на СОИ (пп. "б" п. 29.2 Правил N 491). В этом случае жители весь год (либо иной период, смотря по обстоятельствам) платят КР на СОИ по региональному нормативу потребления КР на СОИ, вследствие чего сумма в платежке остается неизменной. Однако раз в год, в 1-м квартале, (или чаще, если меняется УК или на новом ОСС принято решение о переходе на оплату КР на СОИ по факту) происходит перерасчет по фактическим показаниям ОДПУ - если они "накрутили" больше, чем вышло по сумме нормативов за год, то собственнику нужно доплатить (эта доплата происходит не единомоментно, а равными долями в течение следующего года), в противном случае переплата зачтется в счет будущих платежей по КР на СОИ (п. 29.3 Правил N 491). Плюсов у данного варианта немного - кажущаяся стабильность платежки с неминуемым перерасчетом, и фактическое кредитование либо УК за счет жителей, либо наоборот, ведь УК рассчитывается с РСО по ОДПУ. Из очевидных минусов - сложность расчетов;

- вариант 4. Применяется, если дом оборудован ОДПУ, да не простым, а системой "умных" счетчиков, а именно - автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, в частности, АСКУЭ. Если система таких "умных" счетчиков может одномоментно снять показания, размер платы за "общедомовой" коммунальный ресурс определяется исходя из показаний счетчиков без оглядки на региональный норматив и без пересчетов (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, пп. "д" п. 29.2 Правил N 491). Плюсы - простота расчетов, нет нужды в ОСС;

- вариант 5. Применяется, если дом не оборудован ОДПУ (либо он вышел из строя, вовремя не поверен и т.п.) - и тут все просто, жители платят норматив, пересчета нет (пп. "а" п. 29.2 Правил N 491).

- во всех случаях, когда в доме есть ОДПУ, в какой-то момент может появиться так называемый "отрицательный ОДН", то есть отрицательная величина КР на СОИ (связанная, как правило, с тем, что какие-то показания не переданы или вышел из строя конкретный ИПУ). В таком случае размер платы в соответствующем расчетном периоде принимается равным нулю, а размер расходов за КР на СОИ, определяемый в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах), уменьшается на указанную отрицательную величину (пп. "е" п. 29.2 Правил N 491).

Независимо от того, оплачивают ли собственники КР на СОИ "по факту" или "не более норматива", отрицательная величина КР на СОИ - если она вдруг образовалась в конкретном месяце, например, после массовой проверки показаний ИПУ, - переносится на следующий месяц (абз. 2 п. 44 Правил N 354, а также абз. 5 пп. "а" п. 21.1 Правил N 124).

Упомянутые региональные нормативы потребления комресурсов на содержание общего имущества в МКД регионы должны были разработать, принять и ввести в действие не позднее 01.06.2017 года (п. 2 постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498), а само включение расходов на эти ресурсы в состав платы за содержание жилья состоялось в январе 2017 года, хотя нормативов еще и не было (ч. 9 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ). Это - так называемое "первоначальное" - включение расходов на оплату "общедомовых" коммунальных ресурсов в состав платы за содержание жилья осуществлялось управляющей организацией без проведения ОСС, при этом расходы включались в размере, не превышающем региональный норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды по состоянию на 01.11.2016 (ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ, п. 3 постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498). В дальнейшем - при изменении норматива и/или тарифов на коммунальные ресурсы - соответствующие расходы, а значит, и плата за содержание жилья меняются также без проведения ОСС*(1) (ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ).

Если МКД управляется управляющей организацией, даже по договору управления, заключенному с ТСЖ и жилищным кооперативом, то расходы на оплату "общедомовых" коммунальных ресурсов включаются в расчет цены договора управления (п. 4 письма Минстроя России от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04). В таком случае, кроме того, расходы на оплату "общедомовых" коммунальных ресурсов - хоть и в составе платы за содержание жилья - уплачиваются потребителями исключительно своей управляющей организации, но не РСО. Поэтому РСО не вправе предъявлять потребителям и взимать плату за "общедомовые" коммунальные ресурсы, а потребители не могут быть обязаны оплачивать их непосредственно РСО (см. определение ВС РФ от 16.07.2018 N 308-ЭС18-3279, постановление Девятнадцатого ААС от 08.04.2019 N 19АП-921/19).

______________________________

*(1) В короткий период с 01.01.2017 по 10.08.2017, если регион, наконец, принимал региональные нормативы потребления КР на СОИ, уже, разумеется, после "первоначального" включения расходов на КР на СОИ в состав платы за содержание жилья, то для того, чтобы уже эти новые региональные нормативы можно было учитывать для целей расчета платы за содержание жилья в конкретном МКД, необходимо было проведение ОСС МКД в принятием соответствующего решения в соответствии со статьями 44-48, 156 ЖК РФ. Правда, если ОСС не проводилось или не "соглашалось" с нормативом, его все равно нужно было учитывать в составе платы за содержание жилья (см. абз. 8, 9 п. 3 письма Минстроя России от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04). Однако статьей 2 федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ с 10.08.2017 была внесена поправка в ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ, согласно которой региональные нормативы КР на СОИ начинают действовать "автоматически" и независимо от решений ОСС.

Тема

Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг

См. также

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме

Взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг с граждан в порядке приказного производства

Взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в порядке приказного производства

Взыскание неустойки за несвоевременное внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения

Освобождение от НДС реализации коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме

Практические ситуации

Построить список