Энциклопедия решений. Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (май 2025)

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме

Смотрите в этом материале:

- что такое "плата за содержание жилого помещения";

- кому платить;

- сколько платить;

- когда платить;

- а если УК МКД ошиблась или плохо управляла МКД;

- а если не уплатить вовремя;

- когда истечет срок исковой давности;

- особенности начисления и уплаты пени в 2022-2026 гг.

Что такое "плата за содержание жилого помещения"

Собственники жилых и нежилых помещений в МКД обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества дома (далее - СОИ) (ч. 1 ст. 39, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, абз. 5 п. 3 постановления КС РФ от 29.01.2018 N 5-П). Расходы на СОИ МКД для собственника должны быть соразмерны его доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), то есть - в конечном итоге - напрямую зависеть от метража квартиры / комнаты / нежилого помещения в МКД (см. определение Верховного Суда РФ от 11.07.2019 N АПЛ19-223). Кстати, если собственник владеет встроенно-пристроенным помещением, то участвует в СОИ исходя из всей площади своего помещения, а не только "встроенной" (определение Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 306-ЭС23-2501). При этом расходы на СОИ собственников жилых и нежилых может различаться, если так решит общее собрание собственников (ОСС) помещений в МКД (см. п. 1 резолютивной части постановления КС РФ от 29.01.2018 N 5-П).

Исполняя обязанность по несению расходов на СОИ, собственники - все, в том числе собственники нежилых, - а также наниматели квартир вносят плату за содержание помещения (она именуется платой за содержание жилого помещения).

Эта плата включает в себя (ч. 2 ст.154 ЖК РФ, п. 29 Правил N 491):

- плату за услуги, работы по управлению МКД, в том числе расходы на взыскание коммунальных долгов, снятие показаний ИПУ и ОДПУ, содержание информационных систем, в которых собираются, хранятся и используются данные о коммунальных платежах и выставленных платежных документах;

- плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, включая расходы на содержание ВДИС электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения

- плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД. Оплачиваются только те ресурсы, которые реально потребляются МКД с учетом уровня его благоустройства (ч. 9.1 ст.156 ЖК РФ, с 01.09.2022 возможность потребления коммунальных ресурсов на СОИ (как и отвода общедомовых сточных вод) считается предусмотренной конструктивными особенностями МКД, если в этом доме имеются ВДИС, обеспечивающие предоставление жителям соответствующих коммунальных услуг, - по ГВС, ХВС, водоотведению и электроснабжению, см. пп. "л" п. 11 Правил N 491). Количество потребленных на СОИ коммунальных ресурсов определяется по правилам ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ и п.п. 44, 45 и 46 Правил N 354.

Ставка платы в домах, которые управляются УК, определена решением ОСС в договоре управления, см. ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Если общее собрание не приняло соответствующего решения (не набралось кворума, например), то ставка такой платы устанавливается местной властью (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда утверждены приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 N 303.

Кому платить?

Если домом управляет УК, то собственники и наниматели помещений вносят плату за содержание жилого помещения именно ей (ч. 7, ч. 6.1 ст.155 ЖК РФ). Неиспользование помещений в МКД не является основанием невнесения платы за его содержание (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Судебная практика исходит из того, что:

- получаемые УК платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД носят целевой характер,

- они не поступают в собственность УК,

- УК распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников конкретного МКД в соответствии с их целевым назначением,

- если собственник / наниматель после смены УК добросовестно платил прежней УК, взыскать с него долг по ЖКУ за этот период нельзя (постановление АС Московского округа от 16.06.2023 N Ф05-11218/23, остав. в силе определением ВС РФ от 13.10.2023 N 305-ЭС23-18821).

- если договор на управление МКД с данной УК расторгается, то она утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания этих денежных средств и обязана передать их новой УК (определение ВС РФ от 03.08.2017 N 306-ЭС17-11467, постановления АС Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48214/19, АС Центрального округа от 01.04.2019 N Ф10-741/19 и от 24.01.2018 N Ф10-3893/16, АС Уральского округа от 26.02.2019 N Ф09-9742/18, АС Волго-Вятского округа от 19.04.2019 N Ф01-1452/19, от 04.08.2017 N Ф01-2828/17, АС Северо-Кавказского округа от 15.08.2018 N Ф08-5705/18, Второго ААС от 29.06.2017 N 02АП-3624/17). Отметим, что в определении Верховного Суда РФ от 09.01.2024 N 306-ЭС23-25435 суд указал, что целевыми средствами, которые в случае заключения договора на управление МКД с новой УК подлежат передаче от предыдущей УК, в данном случае являются неизрасходованные средства именно по статье "текущий ремонт", а не все средства, собранные по тарифу на услуги по управлению многоквартирным домом.

Внимание

Если муниципальная/государственная квартира в МКД сдается по договору соцнайма, то наниматель такой квартиры также должен вносить плату за содержание жилого помещения (п. 4 ст. 155 ЖК РФ). Однако размер этой платы для нанимателей не зависит от величины, принятой согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ решением ОСС при заключении договора управления МКД. Для нанимателей размер платы за содержание жилого помещения всегда устанавливается органом местного самоуправления в силу прямого указания ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. И в случае, если эта "муниципальная" плата меньше, чем установленная ОСС и договором управления, то разницу УК должен выплатить наймодатель, то есть собственник квартир - муниципальное образование или государство в лице своего органа (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, п. 38 Правил N 491, см. также определения ВС РФ от 30.09.2019 N 309-ЭС18-26049, от 12.08.2019 N 309-ЭС19-378, N 309-ЭС19-369, N 309-ЭС19-365, N 309-ЭС19-357).

Сколько платить?

Платежи, вносимые собственниками помещений за содержание жилого помещения, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания МКД в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, которым управляет УК, принимается на ОСС с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил N 491). УК должна представить свое предложение собственникам не позднее чем за 30 дней до дня проведения ОСС: на досках объявлений, оборудованных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД. В нем должен быть расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилья. Если этот размер выше "муниципальной" ставки (утверждаемой органом МСУ для домов, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД), то УК в своем предложении должна обосновать такое превышение с детализацией платы по годовой стоимости каждого вида работ и услуг по СОИ МКД и периодичности их выполнения.

Собственники вправе не принимать эти предложения (см. определение Омского облсуда от 06.07.2016 по делу N 33-6462/2016). В любом случае утвержденный ОСС размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22). Если собственники на ОСС не решили, каков же будет размер платы за содержание жилого помещения, то её размер устанавливает ОМСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04) с учетом методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя России от 06.04.2018 N 213/пр. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в этом случае также определяются ОМСУ в соответствии с указанными Методическими рекомендациями.

Если же ОСС решило поднять плату за содержание и ремонт, то, по мнению Минстроя России, такое решение должно быть принято на собрании не простым кворумом, а набрать более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (письмо от 06.09.2019 N 32453-ОГ/04).

Во многих договорах управления МКД предусмотрено право УК ежегодно в одностороннем порядке индексировать размер этой платы на величину инфляции или другую, аналогичную. Однако суды зачастую отказываются признавать законность такой односторонней индексации, ссылаясь , в том числе, на п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 (см. определения ВС РФ от 08.08.2019 N 307-ЭС19-5652, от 19.07.2019 N 308-ЭС19-10842, от 24.12.2018 N 308-КГ18-21774, постановления АС Волго-Вятского округа от 27.02.2018 N Ф01-6500/17, от 13.07.2018 N Ф01-2620/18, от 03.08.2018 N Ф01-2809/18, АС Северо-Западного округа от 13.09.2018 N Ф07-9776/18; противоположные решения - определения ВС РФ от 08.04.2020 N 307-ЭС19-28562, от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677, от 25.12.2018 N 301-КГ18-22044).

Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления МКД о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Когда платить?

Общая обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

- у собственника - с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, подробнее об оплате коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее см. тут), при уклонении покупателя от регистрации права собственности плата за содержание жилья может быть начислена и с момента передачи покупателю помещения (определение Верховного Суда РФ от 31.10.2023 N 302-ЭС23-20813),

- у нанимателя - с момента заключения договора соцнайма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ),

- бывшего дольщика (лица, принявшего от застройщика помещение после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче) - с момента такой передачи (п. 6 ч.2 ст. 153 ЖК РФ, см. определение ВС РФ от 09.10.2023 N 307-ЭС23-19450).

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании:

- либо платежных документов, - включая электронные, в ГИС ЖКХ,- представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (или в иной срок, установленный договором управления МКД). Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена приказом Минстроя России от 26.01.2018 N 43/пр;

- либо информации о размере платы и задолженности, которая размещена в ГИС ЖКХ или иной информационной системе, позволяющей внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такой информацией являются сведения о начислениях в ГИС ЖКХ, сведения в платежке, отображенной в информационном терминале или отосланной на E-mail потребителя.

В договоре управления МКД можно установить другой срок внесения платы (ч. 1 ст.155 ЖК РФ).

А если УК МКД ошиблась или плохо управляла МКД?

Если УК оказывает некачественные услуги/работы по ремонту и СОИ, то размер платежа за содержание и ремонт жилого помещения должен быть снижен в порядке, предусмотренном Правилами N 491 (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ), то есть на основании оформленного акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ (п. 15, п. 16 Правил изменения платы, утв. Правилами N 491), который составляется в порядке, предусмотренном п.109 Правил N 354. Заявление о перерасчете платы подается не позднее полугода после соответствующего нарушения (п. 8 Правил изменения платы, утв. Правилами N 491), формула для перерасчета установлена п. 10 .Правил изменения платы, утв. Правилами N 491.

Если платеж за содержание жилья был "завышен" (неправильно рассчитан), то УК должна - помимо пересчета - еще заплатить собственнику/нанимателю штраф в виде половины размера "завышения". Исключение - если завышение платы произошло по вине собственника или УК сама заметила "завышение" и провела перерасчет до обращения или до оплаты счета указанными лицами (ч. 11 ст. 156 ЖК РФ).

Заявление собственника/нанимателя о выплате штрафа (исключительно в письменном виде) УК должна проверить в течение месяца и по итогам либо заплатить штраф, либо отказать (ч. 12 ст. 156 ЖК РФ). Штраф выплачивается не позднее двух месяцев со дня получения заявления, но не "живыми деньгами", а путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, либо снижением долга собственника, если у него есть задолженность по внесению этой платы перед УК (ч. 13 ст. 156 ЖК РФ).

А если не уплатить вовремя?

1) Собственники / наниматели, которые не вовремя или не полностью внесли УК плату за жилое помещение, обязаны уплатить УК законную неустойку - пени (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Размер пени зависит от "возраста" задолженности, которая отсчитывается со дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты:

- первые 30 дней просрочки вообще не влекут начисления пени;

- на сумму долга с просрочкой с 31 до 90 дня начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, на каждый день просрочки от не выплаченной в срок суммы;

- на сумму долга с просрочкой в 91 день и больше пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Примечание

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравнено к значению ключевой ставки Банка России (указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У).

2) Большая сумма задолженности за коммунальные услуги может привести к тому, что УК (или РСО, если МКД перешел на "прямые договоры") ограничит, а затем приостановит предоставление неоплаченной коммунальной услуги (пп. "а" п. 117, п. 119 Правил N 354) (подробнее - в отдельном материале).

Срок исковой давности

Срок исковой давности по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги, взносам на капремонт составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), и по иску о просроченных повременных платежах (к которым относится плата за ЖКУ) этот срок исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, в отношении каждой суммы долга и неустойки, подлежащей уплате за каждый день просрочки (п. 24, п. 25 Постановления Пленума N 43). И поскольку плата за жилье и коммунальные услуги относится к периодическим платежам (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ), срок исковой давности по каждому платежу исчисляется со следующего дня после конечной даты оплаты и отдельно по каждому месяцу. При этом если срок давности истек по основному требованию (по оплате ЖКУ), то огн одновременно истек и по дополнительному требованию (то есть по пени, см. ст. 207 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума N 43).

Течение срока исковой давности прерывается совершением должником действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ). Например: признание претензии, просьба должника об отсрочке или о рассрочке долга; акт сверки взаимных расчетов, подписанный должником. А вот его ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам) (п. 20 Постановления Пленума N 43). Таким образом, частичное погашение гражданином задолженности по коммунальным платежам не прерывает течение срока исковой давности.

При этом согласно пп. 1 и 3 ст. 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

При этом по смыслу п. 3 ст. 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются такие, по которым срок исковой давности истек, то исполненное засчитывается в пользу только требований, по которым срок исковой давности еще не истек (пп. 39, 40, 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54). Другими словами, если если нанимателем (собственником) не указано, в счет какого расчетного периода осуществлен платеж, он засчитывается за периоды, по которым срок исковой давности не истек. Кроме того, если платежный документ не содержит данных о расчетном периоде, денежные средства, внесенные на основании данного платежного документа, засчитываются в счет оплаты ЖКУ за период, указанный гражданином (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (п. 10 постановления Пленума ВС РФ N 43). Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. абз. 2 п.2 ст. 199 ГК РФ). В п. 15 постановления Пленума N 43 указано, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Особенности начисления и уплаты пени в 2022 - 2026 годах

В 2022-2026 годах у Правительства РФ имеется специальное полномочие определять особенности начисления и уплаты пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капремонт. Такие особенности установлены на период с 28 февраля 2022 года по 1 января 2027 года постановлениями от 18.03.2025 N 329 и от 26.03.2022 N 474 и заключаются в применении особого значения ключевой ставки:

период	значение ключевой ставки	норма
с 28 февраля по 31 июля 2022 г.	ключевая ставка, действовавшая на 27 февраля 2022 г., - 9,5%	п. 1 Постановления N 474 в первоначальной редакции
с 1 августа 2022 г. по 31 декабря 2026 г.	минимальное значение ключевой ставки из следующих: ключевая ставка, действовавшая по состоянию на 27 февраля 2022 г. (9,5%), или ключевая ставка, действующая на день фактической оплаты	Постановление N 329; п. 1 Постановления N 474 с учетом изменений, внесенных - постановлением от 23.09.2022 N 1681 и распространенных на правоотношения, возникшие с 1 августа 2022 г.; - постановлением от 29.12.2023 N 2382; - постановлением от 18.03.2025 N329 и распространенных на правоотношения, возникшие с 1 января 2025 г.

Кроме того, граждане РФ, призванные на военную службу по мобилизации, и совместно проживающие с ними члены их семей до окончания периода прохождения военной службы освобождаются от начисления пеней за несвоевременную оплату коммунальных услуг, взноса на капремонт в порядке, предусмотренном высшим должностным лицом субъекта РФ (п. 1, п. 5 ч. 1 ст. 9.1 федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ). Т.е. сам порядок освобождения от начисления пеней должен быть установлен в каждом конкретном субъекте РФ. Аналогичная льгота предусмотрена для военнослужащих, принимающих участие в СВО (на период такого участия), для граждан, заключивших контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы РФ (на период такого контракта), граждан, проходящих военную службу в пограничных органах ФСБ/ Нацгвардии и выполняющих задачи по отражению вооруженного вторжения на территорию РФ (на период выполнения этих задач) и совместно проживающих с ними членов их семей (пп. 2-5 ч. 1 ст. 9.1 федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

Также необходимо учитывать, что постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 с 1 апреля до 1 октября 2022 г. вводился мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении юридических лиц и граждан, в том числе ИП, при этом в соответствии с п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). Отметим также, что есть мнение о том, что мораторий на банкротство в 2022 году не касается долгов за ЖКУ, появившихся в период моратория (письмо Минфина России от 13.05.2022 N 06-05-48/44669).

Примечание

С 06.04.2020 по 31.12.2020 на всей территории РФ действовал мораторий на начисление и взыскание неустойки (штрафа, пени) на долг по плате за жилое помещение (ст. 18 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020, п. 4, п. 5 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 424). Мораторий действовал как на долги, образовавшиеся в период с 06.04.2020 до 01.01.2021, так на "старые" задолженности, образовавшиеся ранее. Если решение о взыскании неустойки принималось судом до 01.01.2021, то суду следовало взыскать лишь неустойку, исчисленную за период до 06.04.2020 (вопрос N 7 Обзора ВС РФ от 30.04.2020 N 2, определение Верховного Суда РФ от 17.10.2023 N 47-КГ23-5-К6).

Тема

Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД

См. также

Взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг с граждан в порядке приказного производства

Взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в порядке приказного производства

Взыскание неустойки за несвоевременное внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения

Плата за коммунальные ресурсы, затраченные на содержание общего имущества многоквартирного дома

Ограничение и приостановление предоставления коммунальной услуги в МКД и частном домовладении из-за коммунальных долгов

Освобождение от НДС реализации коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме

Калькуляторы

Калькулятор процентов в размере доли ключевой ставки (ставки рефинансирования) Банка России

Калькулятор пени по договору (для разных периодов просрочки предусмотрен разный размер пени)

Формы документов

Заявление собственника помещения в МКД о выплате штрафа

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу увеличения размера платы за содержание помещений в МКД, размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества

Предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД

Практические ситуации

Построить список