Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды (январь 2025)

Изменение сторон в договоре аренды

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).

Внимание

Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Факт замены стороны в договоре может быть зафиксирован в дополнительном соглашении к договору. При этом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение к нему (ст. 164 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ГК РФ допускает перемену лиц на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

На случай смерти гражданина, арендующего движимое имущество, указанное специальное правило не распространяется, но положение ст. 418 ГК РФ действует в полном объеме. Однако в договоре аренды, арендатором по которому выступает гражданин, в целях защиты интересов именно наследников арендатора, целесообразно указать, что смерть арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Ликвидация юридического лица (арендатора или арендодателя) в соответствии со ст. 61 ГК РФ влечет за собой прекращение договора аренды (ст. 419 ГК РФ). Напротив, при реорганизации юридического лица, в силу универсального правопреемства (ст.ст. 58, 387 ГК РФ) договор аренды действие прекращать не должен.

В связи с этим отметим также правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10. Как указал ВАС РФ, в соответствии со ст.ст. 61 - 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица право собственности на его имущество переходит к другим лицам (если последнее продается, когда недостаточно средств, чтобы удовлетворить требования кредиторов) либо к учредителям (участникам). В этом случае на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ обременение в виде аренды сохраняется. Вступая в арендные отношения с государственным, муниципальным учреждением или унитарным предприятием, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанным на частном капитале.

Тема

Стороны договора аренды

См. также

Перенаем

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Дополнительное соглашение к договору аренды о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды

Уведомление о смене собственника арендуемого имущества

Ещё...

Практические ситуации

Построить список