Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды (май 2025)

Изменение сторон в договоре аренды

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ, см., например, постановление Восьмого ААС от 05.03.2019 N 08АП-15384/18). В судебной практике сформулирован вывод о том, что к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025, постановление АС Московского округа от 15.03.2023 N Ф05-1726/23).

Внимание

Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя (см., например, постановление Четырнадцатого ААС от 06.03.2023 N 14АП-10724/22). Стороны не обязаны заключать дополнительное соглашение к договору с указанием нового арендодателя и его реквизитов, достаточно направить арендатору соответствующее уведомление (п. 1 ст. 385 ГК РФ, п. 21 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54, см., например, постановление Девятого ААС от 31.01.2022 N 09АП-85505/21). Однако они вправе по собственной инициативе заключить такое соглашение.

При этом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение к нему (ст. 164 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, см. также определение ВС РФ от 20.10.2021 N 307-ЭС21-6664).

По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ГК РФ допускает перемену лиц на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В судебной практике сформулирован вывод о том, что правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества является диспозитивным. Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается смертью гражданина - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК РФ. Напротив, в п. 2 ст. 617 ГК РФ установлено, что стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина - арендатора (см., например, определение Саратовского облсуда от 07.07.2020 N 33-3070/2020).

На случай смерти гражданина, арендующего движимое имущество, указанное специальное правило не распространяется, но положение ст. 418 ГК РФ действует в полном объеме. Однако в договоре аренды, арендатором по которому выступает гражданин, в целях защиты интересов именно наследников арендатора, целесообразно указать, что смерть арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Ликвидация юридического лица (арендатора или арендодателя) в соответствии со ст. 61 ГК РФ влечет за собой прекращение договора аренды (ст. 419 ГК РФ). Напротив, при реорганизации юридического лица, в силу универсального правопреемства (ст. 58, 387 ГК РФ) договор аренды действие прекращать не должен.

В связи с этим отметим также правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10. Как указал ВАС РФ, в соответствии со ст. 61 - 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица право собственности на его имущество переходит к другим лицам (если последнее продается, когда недостаточно средств, чтобы удовлетворить требования кредиторов) либо к учредителям (участникам). В этом случае на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ обременение в виде аренды сохраняется. Вступая в арендные отношения с государственным, муниципальным учреждением или унитарным предприятием, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанным на частном капитале (см. также постановления Десятого ААС от 13.05.2021 N 10АП-5867/21, Одиннадцатого ААС от 17.09.2020 N 11АП-10679/20, определение Ставропольского краевого суда от 23.07.2019 N 33-5364/2019).

Тема

Стороны договора аренды

См. также

Перенаем

Смена собственника арендуемого имущества: что учесть

Уступка прав по договору аренды

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Дополнительное соглашение к договору аренды о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды

Уведомление о смене собственника арендуемого имущества

Ещё...

Практические ситуации

Построить список