Энциклопедия решений. Размер арендной платы (май 2025)

Размер арендной платы

Смотрите в этом материале:

- виды арендной платы;

- установление размера арендной платы;

- общие положения об изменении размера арендной платы

Виды арендной платы

Главная обязанность арендатора по договору аренды - внесение арендной платы. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена как за всё арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид арендной платы. В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы выражен быть не может (ст. 317 ГК РФ). Однако стороны могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, в котором указывается, что такое установление ставки арендной платы означает установление механизма ее исчисления и имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ (см., например, решения АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2021 N А56-13307/2020, АС г. Москвы от 18.04.2018 N А40-51196/2018);

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (применяется очень редко, также как и все другие виды арендной платы);

Внимание

На период с 14 июля 2022 г. по 31 декабря 2023 г. законом были установлены особенности определения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) зданий (сооружений, помещений, земельных участков) с арендаторами, являющимися организациями торговли или общественного питания. Такое регулирование было направлено на защиту интересов арендодателя в случае, если арендная плата (ее часть) установлена в виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора, находящегося под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, и приостановившего (прекратившего) использование арендованного имущества для осуществления хозяйственной деятельности.

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение предусмотрено только для договора проката, для которого арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ).

Внимание

В судебной практике есть примеры, когда установленный в договоре вид арендной платы не признавался в качестве таковой судом.

В частности, в судебной практике сформулирована позиция, в соответствии с которой установление арендной платы в форме дивидендов противоречит положениям ГК РФ. Дивиденды выплачиваются при условии получения организацией прибыли и составляют ее часть, а при установлении арендной платы в форме дивидендов возмездность договора аренды ставится в зависимость не от факта использования имущества, а от последующих результатов деятельности арендатора (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 13.12.2023 N Ф02-6235/23).

А в п. 12 Информационного письма N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора (см. также постановления АС Уральского округа от 22.05.2020 N Ф09-3997/19, Семнадцатого ААС от 27.07.2020 N 17АП-16321/18).

Установление размера арендной платы

В зависимости от вида имущества и принадлежности права собственности на него (Российской Федерации, субъекту РФ, муниципальному образованию либо физическому или юридическому лицу) размер арендной платы может устанавливаться по усмотрению сторон договора аренды либо определяться ценами, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на это государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Кроме того, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества может определяться по итогам проведения конкурсов или аукционов (ст. 447 ГК РФ).

В связи с этим следует различать регулируемую часть арендной платы, которая не может определяться по результатам торгов (речь идет о периодических платежах) и ту часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. Эта часть, уплачиваемая единовременно, обычно обозначается как плата за право заключения договора аренды (см. п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Тем не менее, этот единовременный платеж представляет собой часть арендной платы, а не плату за продажу права на заключение договора аренды, как он иногда именуется на практике (см., например, постановления Пятнадцатого ААС от 17.05.2018 N 15АП-966/18, от 12.12.2018 N 15АП-19014/18).

Внимание

Несмотря на то, что, как правило, стороны договора аренды исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) вправе определить размер арендной платы по своему усмотрению, необходимо учитывать, что в некоторых ситуациях чрезмерно высокий (по сравнению с рыночной ценой) размер арендной платы может свидетельствовать о злоупотреблении правом (например, в случае, когда такое условие договора приводит к появлению необоснованно высокой задолженности перед арендодателем и, как следствие, к банкротству арендатора). Судебная практика исходит из того, что условие договора, определяющее предоставление со стороны одного лица, существенно превышающее встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, может свидетельствовать о недобросовестном поведении, которое является основанием для признания сделки недействительной в соответствии со ст. 10, 168 ГК РФ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 N 13846/13, а также постановления АС Западно-Сибирского округа от 19.07.2022 N Ф04-2573/22, АС Московского округа от 10.11.2022 N Ф05-25774/22).

Общие положения об изменении размера арендной платы

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если размер арендной платы или порядок его определения регулируется законодательством (например, в отношении аренды земельных участков, лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019), определение ВС РФ от 26.12.2022 N 305-ЭС22-18408, постановление АС Северо-Западного округа от 23.06.2023 N Ф07-7463/23).

Тема

Арендная плата

См. также

Изменение размера арендной платы

Арендные каникулы

Особенности порядка определения размера арендной платы при заключении договора аренды государственного и муниципального имущества. Изменение размера арендной платы в течение срока действия договора

Оплата коммунальных услуг по договору аренды здания (сооружения) или нежилого помещения

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список