Энциклопедия решений. Арендная плата (май 2025)

Арендная плата

Смотрите в этом материале:

- общие положения об арендной плате;

- размер арендной платы

Статья 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу общеправового принципа возмездности договора (п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ) арендатор должен оплатить пользование имуществом даже в том случае, если арендодатель не является собственником этого имущества или иным лицом, которое управомочено сдавать его в аренду. Как подчеркивает судебная практика, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановление АС Поволжского округа от 30.03.2023 N Ф06-1054/23, определение Шестого КСОЮ от 14.12.2020 N 8Г-25632/2020).

Если из условий договора, поименованного как договор аренды, следует его безвозмездность, он может быть квалифицирован как договор безвозмездного пользования (договор ссуды) (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Вместе с тем отсутствие в договоре аренды условия о цене (размере арендной платы) само по себе не означает необходимость такой квалификации: в этих случаях следует исходить из того, что исполнение договора оплачивается по цене, взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные объекты (п. 3 ст. 424 ГК РФ, см., например, постановление Четырнадцатого ААС от 31.01.2023 N 14АП-10685/22).

Однако это не означает, что в случае, если стороны определили в договоре размер арендной платы, этот размер должен соответствовать среднерыночному уровню. В судебной практике сформулирован вывод о том, что действующее законодательство не содержит требования об определении размера арендной платы в соответствии со среднерыночной стоимостью аренды аналогичного имущества (см., например, постановление Пятнадцатого ААС от 02.07.2023 N 15АП-5440/23).

При этом для договора аренды здания (сооружения) и договора аренды земельного участка условие о размере арендной платы является существенным, в отсутствие которого указанные договора считаются незаключенными (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ, см., например, постановления Первого ААС от 23.06.2021 N 01АП-3913/21, Пятнадцатого ААС от 08.11.2021 N 15АП-17990/21).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Размер арендной платы

Размер арендной платы может устанавливаться по усмотрению сторон договора аренды либо определяться ценами, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на это государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ). При передаче в аренду некоторых объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается установление льготной арендной платы. В частности, такая возможность предусмотрена для арендаторов объектов культурного наследия, которые вкладывают средства в работы по сохранению таких объектов, а также при заключении договора аренды неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии, которые относятся к федеральной собственности. Условия реализации данной возможности предусмотрены п. 1 ст. 14, ст. 14.1. Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Государственное и муниципальное имущество, свободное от прав третьих лиц, может передаваться в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, с применением льготных ставок арендной платы (ч. 4 и 4.1 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации").

Ряд льгот по внесению арендных платежей был установлен ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ в качестве мер поддержки арендаторов в условиях распространения COVID-19. Подробнее об этом см. в отдельном материале.

На практике распространены также случаи заключения договоров аренды с условием существенного уменьшения размера арендных платежей в течение определенного периода (так называемые "арендные каникулы") (см., например, определение ВС РФ от 06.04.2020 N 301-ЭС20-2785, постановление АС Центрального округа от 27.06.2023 N Ф10-920/23).

Тема

Договор аренды

См. также

Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы

Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы

Размер арендной платы

Арендные каникулы

Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Арендная плата по договору аренды земельного участка

Расчеты

Налогообложение при аренде. Учет у арендатора

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя

Бухгалтерский учет платежей за аренду имущества (кроме лизинга) по ФСБУ 25/2018

Бухгалтерский учет при получении арендной платы арендодателем

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Претензия о взыскании арендной платы (по договору аренды между физическими лицами)

Претензия о погашении задолженности по уплате арендных платежей

Исковое заявление о взыскании задолженности и неустойки по арендным платежам

Практические ситуации

Построить список