Энциклопедия решений. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью (май 2025)

Доверенность на совершение сделок с недвижимостью

Смотрите в этом материале:

- нотариальное удостоверение доверенности;

- содержание доверенности

Доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Предметом доверенности могут быть в том числе полномочия на совершение сделок с недвижимым имуществом. Сделка, совершенная представителем от имени представляемого в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Поэтому стороной сделки с объектом недвижимости, которая совершена представителем на основании доверенности, становится представляемый.

Доверенность может быть выдана нескольким представителям, в этом случае каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам, они могут совместно выдать доверенность одному или нескольким представителям (п. 6 ст. 185 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение доверенности на совершение сделок с недвижимостью

Поскольку доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), а права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ), то доверенность, предусматривающая полномочия представителя распоряжаться объектами недвижимости, подлежит нотариальному удостоверению. Как разъяснено в п. 128 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, к доверенностям на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки) (см. также, например, постановление АС Центрального округа от 27.04.2018 N Ф10-1179/18).

Доверенность на заключение от имени арендодателя договора аренды недвижимого имущества также должна быть удостоверена нотариально (см., например, постановления Девятого ААС от 29.03.2021 N 09АП-12129/21, Второго ААС от 31.07.2015 N 02АП-5603/15, Семнадцатого ААС от 26.05.2017 N 17АП-6027/17)*(1). При этом в судебной практике сформирована позиция о том, что доверенность на заключение дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды, соглашения о расторжения ранее зарегистрированного договора аренды не требует нотариального удостоверения (см., например, определение ВС РФ от 06.04.2017 N 310-КГ17-3641, постановления АС Центрального округа от 31.05.2017 N Ф10-1837/17, АС Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28885/15).

Кроме того, законом предусмотрено требование нотариального удостоверения доверенностей на подачу заявления о государственной регистрации прав или сделок, получение документов после осуществления госрегистрации, а эти полномочия на практике нередко включаются в доверенность на совершение сделок с объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15, чч. 8, 10 ст. 18, чч. 14, 15 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений).

Несоблюдение требования об обязательном нотариальном удостоверении доверенности влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ, см., например определение Четвертого КСОЮ от 25.05.2021 N 8Г-5154/2021).

К нотариальным доверенностям законом приравнены доверенности, перечисленные в п. 2 ст. 185.1 ГК РФ; перечень лиц, имеющих право удостоверять доверенности в соответствии с этой нормой, является исчерпывающим.

Доверенность на распоряжение недвижимым имуществом не может быть удостоверена должностными лицами местного самоуправления, если в поселении (в населенном пункте, расположенном на межселенной территории) нет нотариуса (п. 2 ст. 37 Основ законодательства о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I).

Содержание доверенности на совершение сделок с недвижимостью

Доверенность на совершение сделок с объектом недвижимого имущества может содержать как общие полномочия по распоряжению всем имуществом представляемого (см., например, определение ВС Республики Крым от 21.08.2019 N 33-7081/2019), так и полномочия на совершение конкретной сделки с конкретным объектом недвижимого имущества за определенную цену. Как разъясняется в пп. 4.4, 4.5 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей (утв. решением Правления ФНП 18.07.2016 (протокол N 07/16)) (далее - Методические рекомендации), если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные признаки этого имущества; в доверенности на совершение дарения представителем в силу п. 5 ст. 576 ГК РФ должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения (см., например, определение ВС Республики Алтай от 16.04.2014 N 33-283).

В любом случае из текста доверенности должно ясно следовать, какие полномочия предоставлены представителю (см., например, определения ВС Республики Марий Эл от 23.05.2019 N 33-896/2019, Мосгорсуда от 24.04.2019 N 33-18054/2019).

По этой причине рекомендуется во избежание споров оговорить в доверенности полномочия на получение денежных средств по сделке, если это необходимо. Встречаются судебные решения, в которых суд исходит из того, что полномочие на получение денежных средств должно быть отдельно предусмотрено в доверенности и исследует представленную в материалы дела доверенность в связи с этим (см., например, решения Советского районного суда г. Тамбова Тамбовской области от 13.04.2016 N 2-40/2016, Иркутского районного суда Иркутской области от 19.09.2022 N 2-3228/2022). Напротив, в ситуации, когда доверенность предусматривала полномочия на продажу имущества с правом определить цену и условия договора, заключить договор купли-продажи и передаточный акт, осуществить регистрационные действия и все действия, связанные с выполнением поручения, суд отклонил довод о том, что доверитель не уполномочивал представителя получать денежные средства по договору купли-продажи, указав, что обязательного указания в доверенности полномочия представителя на получение от имени доверителя денежных средств по сделке купли-продажи, законодательством не предусмотрено (решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 14.04.2022 N 2-319/2022).

При необходимости доверенность может содержать полномочия представителя на подписание и подачу в орган регистрации прав заявления об осуществлении кадастрового учета, государственной регистрации прав, получение документов после осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав.

При выдаче доверенности нескольким представителям, когда по условиям доверенности полномочия должны осуществляться ими совместно, этот факт должен быть отражен в тексте доверенности. При совместном осуществлении полномочий представители должны совершать их только вместе. В доверенности, выдаваемой на имя нескольких лиц, действующих совместно, помимо общих полномочий, можно предоставить одному из этих лиц дополнительное полномочие при соблюдении условия о том, что дополнительное полномочие связано с иными полномочиями, которые предоставлены всем представителям, действующим совместно (пп. 3.10, 3.12 Методических рекомендаций).

Как и любая другая доверенность, доверенность на совершение сделок с недвижимостью должна содержать дату ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

______________________________

*(1) Однако имеется судебное решение, в котором сделан вывод о том, что нотариальное удостоверение доверенности обязательно лишь при отчуждении имущества, права на которое зарегистрированы в реестре, и на установление ограниченных вещных прав на него, а при заключении договора аренды арендодатель имуществом не распоряжается, обременение его имущества не происходит, а при заключении договора аренды у арендатора возникают лишь обязательственные права (постановление Двадцатого ААС от 11.06.2017 N 20АП-2068/17). Полагаем, что оно не основано на законе, поскольку передача недвижимой вещи в аренду является формой распоряжения правом собственности (п. 2 ст. 209 ГК РФ), а право аренды подлежит государственной регистрации как обременение (ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Тема

Доверенность на право представлять интересы

См. также

Недвижимость как предмет договора купли-продажи

Требования к сделкам с недвижимостью

Представительство в отношениях, связанных с подачей документов для государственной регистрации прав на недвижимость

Формы документов

Доверенность на продажу объекта недвижимости (жилое помещение)

Доверенность на приобретение недвижимости

Практические ситуации

Построить список