Энциклопедия решений. Договор продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе доли в праве собственности на квартиру и земельный участок (май 2025)

Договор продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе доли в праве собственности на квартиру и земельный участок

Смотрите в этом материале:

- преимущественное право покупки;

- существенные условия договора;

- форма договора;

- государственная регистрация;

- прочие требования к договору продажи доли (согласие супруга, органов опеки и попечительства, продажа "мизерной" доли и др.)

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением преимущественного права покупки других участников общей долевой собственности (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Преимущественное право покупки

В каких случаях сособственники имеют преимущественное право покупки

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:

- продажи с публичных торгов*(1);

- продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении*(2).

Посторонним лицом является любое лицо, не являющееся долевым собственником отчуждаемого имущества (см., например, определения Кемеровского облсуда от 21.07.2020 N 33-5794/2020, ВС Республики Башкортостан от 01.04.2019 N 33-6634/2019).

При продаже доли другому участнику долевой собственности остальные сособственники преимущественного права покупки не имеют (см., например, определение Мосгорсуда от 30.10.2018 N 33-48248/2018).

Преимущественное право покупки является имущественным правом, которое может наследоваться; оно не зависит от материального положения лица и наличия у него денежных средств для покупки доли (п. 3 Обзора, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 30.05.2007, см. также определения Второго КСОЮ от 02.07.2020 N 8Г-11122/2020, Мосгорсуда от 22.01.2020 N 33-2713/2020). Размер принадлежащей сособственнику доли также не имеет значения (см., например, постановление Президиума Владимирского облсуда от 07.10.2019 N 4Г-869/2019).

Извещение о продаже доли, отказ от покупки

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продавец вправе продать долю любому лицу, если:

- остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения;

- все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли до истечения месяца со дня извещения.

При продаже доли другому участнику долевой собственности извещать об этом других сособственников не требуется (см., например, определения Краснодарского краевого суда от 16.06.2020 N 33-13392/2020, ВС Республики Башкортостан от 21.08.2019 N 33-16157/2019).

В течение месяца со дня извещения о продаже другие сособственники должны не только выразить согласие на приобретение продаваемой доли, но и приобрести ее (см., например, определения Второго КСОЮ от 23.06.2020 N 8Г-10832/2020, Санкт-Петербургского горсуда от 28.01.2020 N 33-1414/2020).

Установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ месячный срок исчисляется не с момента направления извещения о намерении продать долю, а с момента его доставки адресату (см., например, определение Тамбовского облсуда от 22.07.2020 N 33-1437/2020).

В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол N 03/16 от 28.03.2016) (далее - Методические рекомендации), содержатся требования к извещению участников долевой собственности о продаже доли и отказу от преимущественного права покупки. В частности:

- В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества (п. 2.1 Методических рекомендаций).

- Адрес, по которому направляется извещение, определяется в соответствии с правилами ст. 165.1, п. 3 ст. 54 ГК РФ. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 2.2, 3.2 Методических рекомендаций).

- Продавец вправе направить извещение как через нотариуса, так и посредством почтового отправления (п. 2.3 Методических рекомендаций).

- Бесспорным подтверждением направления извещения могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Опись вложения не является бесспорным подтверждением направления извещения, так как в ее тексте не отражается содержание извещения (п. 2.5, 2.6 Методических рекомендаций).

- Дата поступления извещения определяется в соответствии с п. 3.1 - 3.5 Методических рекомендаций.

- Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Отказ, удовлетворяя признакам сделки, удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки (п. 4.2 Методических рекомендаций).

- Отказ участника долевой собственности, являющегося несовершеннолетним, заявляется законным представителем с предварительного согласия органов опеки и попечительства (п. 4.4 Методических рекомендаций).

- Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить запрос сособственникам с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п. 4.3 Методических рекомендаций).

- Нотариус проверяет соответствие содержания отказа условиям, указанным в извещении (п. 4.5 Методических рекомендаций).

- Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен, но при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить запрос сособственникам с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п. 4.6 Методических рекомендаций)

- Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки (п 5.2 Методических рекомендаций).

- Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки (п. 5.3 Методических рекомендаций).

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ). В частности:

- в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество, не являющееся жилым помещением, превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о госрегистрации). Требования к такому извещению содержатся в ч. 4.2 ст. 42 Закона о госрегистрации. Порядок размещения извещения на официальном сайте органа регистрации прав утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 N 724;

- в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет этой доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее - Закон N 101-ФЗ).

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по извещению других участников долевой собственности возлагается на продавца (см., например, определение ВС РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136, постановление АС Московского округа от 12.03.2020 N Ф05-1104/20).

Последствия нарушения преимущественного права покупки доли

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Требования, предъявленные с пропуском установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока, удовлетворению не подлежат, в то же время по заявлению гражданина этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ, если гражданин пропустил его по уважительным причинам (п. 14 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, см. также определения Четвертого КСОЮ от 19.05.2020 N 8Г-1112/2020, Мосгорсуда от 02.07.2020 N 33-16845/2020).

Как разъяснено в п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки ст. 173.1 ГК РФ о недействительности сделки, совершенной без необходимого согласия, не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (см. также п. 14 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановление АС Поволжского округа от 31.07.2020 N Ф06-63481/20, определение Шестого КСОЮ от 07.04.2020 N 8Г-4581/2020).

При этом наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 18.02.2020 N Ф07-15404/19, определение ВС Республики Башкортостан от 04.06.2020 N 33-6640/2020).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (п. 1 Методических рекомендаций).

Существенные условия договора

Существенными условиями договора продажи недвижимости, в том числе доли в праве собственности на нее, являются предмет договора и его цена. При отсутствии этих условий договор считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Кроме того, существенными условиями договора являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В п. 5.4 Методических рекомендаций содержится требование о том, что если продавец самостоятельно извещал сособственников о намерении продать свою долю и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в нотариально удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).

Подробнее о существенных условиях договора продажи недвижимости см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Форма договора

Письменная форма договора

В соответствии с п. 550 РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Это правило подлежит применению и к договору продажи доли в праве собственности на недвижимость. Заключение договора путем обмена документами, совершения конклюдентных действий не допускается.

Подробнее о форме договора продажи недвижимости см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев:

- отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

- отчуждения долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом N 101-ФЗ*(3);

- отчуждения долей в праве общей собственности в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;

- совершения сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации).

При этом сделка подлежит нотариальному удостоверению, если совершается на условиях опеки, а также если отчуждаемая доля в праве собственности на недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации).

В судебной практике высказывается позиция о том, что нотариального удостоверения договора продажи доли не требуется, если продавцом является единственный собственник недвижимости (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2018 N 306-КГ18-13309, постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.12.2017 N Ф04-5303/17; в постановлении Президиума Самарского облсуда от 13.09.2018 N 4Га-2378/2018 такой вывод сделан в отношении договора дарения доли).

Подробнее о нотариальном удостоверении договоров см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Государственная регистрация договора

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью, в том числе и о государственной регистрации (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Необходимость государственной регистрации договора продажи доли в праве собственности на недвижимость законом не предусмотрена. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит переход права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю, право собственности приобретателя на долю возникает с момента регистрации (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Подробнее о необходимости государственной регистрации договора продажи недвижимости см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Прочие требования к договору продажи доли в праве собственности на недвижимость

Согласие супруга

В случае, если продаваемая доля в праве собственности на недвижимое имущество находится в общей совместной собственности супругов, для заключения одним из супругов сделки по продаже доли необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам ст. 173.1 ГК РФ (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Согласие органов опеки и попечительства

Получение согласия органов опеки и попечительства потребуется, если:

- собственником продаваемой доли является несовершеннолетний (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, см. также ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ);

- собственником продаваемой доли является недееспособный либо ограниченно дееспособный гражданин (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

- предметом договора является доля в праве на жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Особенности продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Особенности продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены ст. 12 Закона N 101-ФЗ. В частности, предусмотрено, что если число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, участник долевой собственности вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли продать ее только:

- другому участнику долевой собственности;

- сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Продажа "мизерной" доли в праве собственности

Законодательство в виде общего правила не ограничивает минимальный размер доли в праве собственности, который может быть отчужден по договору купли-продажи, и не ставит возможность заключения такого договора в зависимость от того, может ли отчуждаемая доля быть выделена в натуре. Судебная практика не исключает также возможности продажи лицом, являющимся единственным собственником объекта недвижимости, доли в праве собственности на этот объект (см. п. 50 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017).

Однако следует учитывать, что в ряде случаев суды исходят из недопустимости выделения и дробления долей в праве собственности, если это влечет образование новых долей крайне незначительного размера ("мизерных" долей), которые не могут быть выделены в натуре (см., например, определение Самарского облсуда от 28.02.2023 по делу N 33а-2861/2023).

Применительно к жилым помещениям собственникам (сособственникам), за исключением прямо предусмотренных законом случаев, с 1 сентября 2022 г., запрещено совершать действия, влекущие возникновение (разделение) долей в праве собственности, если в результате на долю каждого из сособственников будет приходиться менее 6 кв.м общей площади жилого помещения.

______________________________

*(1) При продаже доли с торгов в рамках дела о банкротстве арбитражный управляющий обязан направить другим сособственникам предложение приобрести долю по начальной цене, определенной в целях проведения торгов. Если в течение месяца сособственники не выразят согласие на покупку, доля продается с торгов. В этом случае, а также при продаже доли с повторных торгов и посредством публичного предложения правило о преимущественном праве покупки не применяется (см. постановление КС РФ от 16.05.2023 N 23-П).

*(2) Возможны также некоторые другие ограничения преимущественного права. В частности, требования, направленные на реализацию данного права, не подлежат удовлетворению, если предметом купли-продажи является машино-место, оформленное в качестве доли в праве общей собственности на гараж, и фактически это машино-место принадлежит конкретному лицу и используется им в индивидуальном порядке (см. постановление КС РФ от 18.04.2023 N 18-П).

*(3) Это правило введено Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ и вступило в силу с 30 апреля 2021 г. Ранее ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации предусматривала, что не подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению земельных долей. Однако судебная практика и до внесения соответствующих изменений исходила из того, что требование о нотариальном удостоверении не распространяется на случаи отчуждения долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Закона N 101-ФЗ (см. определения ВС РФ от 19.03.2019 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2018 N 14-КГ18-14).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Извещение о возможности осуществления преимущественного права приобретения при продаже доли в праве общей собственности

Заявление об отказе от реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности

Договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение)

Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности на жилой дом

Еще

Практические ситуации

Построить список