Энциклопедия решений. Договор строительного подряда (май 2025)

Договор строительного подряда

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Смотрите в этом материале:

- общие положения о договоре строительного подряда;

- существенные условия и особенности договора строительного подряда;

- расторжение договора строительного подряда;

- особенности договора подряда на строительство жилого дома с использованием счета эскроу

Общие положения о договоре строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Договор строительного подряда является разновидностью договора подряда. Отношения сторон по договору строительного подряда регулируются § 3 главы 37 ГК РФ с учетом предусмотренных этой главой общих положений о подряде. Квалификация отношений как основанных на договоре строительного подряда определяется характером выполняемых работ. В силу п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора строительного подряда является строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. По смыслу приведенной нормы договор, предметом которого является выполнение работ в отношении движимой вещи, не может квалифицироваться как договор строительного подряда (см., например, постановление Девятого ААС от 10.08.2020 N 09АП-24620/20).

Согласно п. 3 ст. 740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. В частности, в подобных случаях применяются последствия обнаружения недостатков в выполненной работе, предусмотренные ст. 737 ГК РФ (п. 8 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 14.10.2020, см., например, определение Четвертого КСОЮ от 13.08.2024 N 8Г-17074/2024).

Таким образом, в рамках отношений по договору строительного подряда, предметом которого является выполнение работ для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о подряде являются положения § 3 главы 37 ГК РФ (п. 2 ст. 702 ГК РФ), а по отношению к этим положениям в свою очередь - правила § 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Внимание

В связи с принятием после 22.02.2022 международных санкций в отношении РФ, ее граждан и организаций, а также антисанкционных мер, запрещено совершение ряда сделок с лицами, находящимися под санкциями, а также исполнение заключенных с ними сделок. Совершение и исполнение таких сделок возможно только при наличии временного разрешения, выдаваемого Правительством РФ. Подробнее об этом здесь.

Существенные условия и особенности договора строительного подряда

Помимо условия о предмете, к существенным условиям договора подряда относятся условия о начальном и конечном сроках выполнения работы (п. 1 ст. 708 ГК РФ)*(1), а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Кроме того, применительно к договору строительного подряда суды в ряде случаев в качестве существенного называют условие о цене (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.03.2021 N Ф01-699/21, Девятого ААС от 19.10.2021 N 09АП-63788/21). Вместе с тем в правоприменительной практике распространен и противоположный подход (см., например, постановления Пятого ААС от 27.04.2022 N 05АП-1351/22, определение Седьмого КСОЮ от 26.06.2024 N 8Г-10618/2024)*(2).

Напомним, что само по себе отсутствие в договоре какого-либо из существенных для этого вида договора условий не является безоговорочным основанием для признания его незаключенным (см. п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, постановления ААС Северо-Западного округа от 21.11.2024 N Ф07-15093/24, Двадцать первого ААС от 19.12.2022 N 21АП-4320/22).

Специфика предмета обусловливает особенности регулирования отношений по договору строительного подряда, которые касаются, в частности, сроков обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (ст. 756 ГК РФ), требований к технической документации и смете (ст. 743 ГК РФ), необходимости соответствия подрядчика специальным требованиям для выполнении определенных видов работ (п. 1 ст. 49 ГК РФ, ч. 2 ст. 47 ГрК РФ), сотрудничества сторон (ст. 750 ГК РФ), контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748, 749 ГК РФ, ст. 53 ГрК РФ) и др.

Расторжение договора строительного подряда

Как и прочие виды гражданско-правовых договоров, договор строительного подряда может быть расторгнут на основании:

- соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ),

- решения суда по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ);

- отказа одной из сторон договора от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ).

Особенности договора подряда на строительство жилого дома с использованием счета эскроу

Федеральным законом от 22.07.2024 N 186-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2025 г. (далее - Закон N 186-ФЗ), урегулированы особенности отношений по договорам подряда, предметом которых является строительство жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам, и которыми предусмотрена оплата работ с использованием счетов эскроу. В частности, названным законом предусмотрены следующие правила:

- в качестве подрядчика по договору вправе выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые зарегистрированы в ЕИС жилищного строительства, имеют соответствующий уникальный идентификатор и осуществляют раскрытие информации о своей деятельности (ст. 3 Закона N 186-ФЗ);

- заказчик обязуется в соответствии с договором открыть счет эскроу в уполномоченном банке, включенном в перечень Банка России. С момента поступления денежных средств на этот счет обязанность заказчика по уплате цены договора подряда считается исполненной (см. п. 4 ст. 2, п. 1 ч. 3 ст. 5 и ст. 6 Закона N 186-ФЗ, параграф 3 главы 45 ГК РФ);

- договором должен быть определен порядок взаимодействия заказчика и подрядчика в части направления и получения связанных с началом и окончанием строительства уведомлений, предусмотренных ГрК РФ, а также в целях кадастрового учета и государственной регистрации права собственности заказчика на построенный жилой дом (см. ч. 2, 3, 5 - 7 ст. 5 Закона N 186-ФЗ).

Примерная форма рассматриваемого договора утверждена приказом Минстроя России от 17.01.2025 N 20/пр.

______________________________

*(1) Условию договора подряда о начальном и конечном сроках выполнения работы посвящен отдельный материал.

*(2) Для договоров о выполнении работ, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", перечень существенных условий определяется с учетом положений данного закона. Подробнее об этом см.: Энциклопедия решений. Обязательные (существенные) условия контракта по Закону N 44-ФЗ.

Подробнее о расторжении договора подряда см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Тема

Договор подряда

См. также

Техническая документация и смета по договору строительного подряда

Требования к подрядчику по договору строительного подряда

Сотрудничество сторон по договору строительного подряда

Риск случайной гибели по договору строительного подряда

Дополнительные обязанности заказчика, "генподрядные услуги"

Последствия выполнения работы ненадлежащего качества по договору подряда (строительного подряда)

Сдача и приемка работ по договору строительного подряда

Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

Неосновательное обогащение по договору подряда (строительного подряда)

Организация бухгалтерского учета при осуществлении капитального строительства (для бюджетной сферы)

Страховые взносы на выплаты по договорам гражданско-правового характера на выполнение работ, оказание услуг

Оплата работ по договорам гражданско-правового характера с физическими лицами в целях налогообложения прибыли

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор строительного подряда

Трехсторонний договор строительного подряда (стороны: заказчик, подрядчик, инвестор)

Еще...

Практические ситуации

Построить список