Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды (май 2025)

Обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж (именуемый на практике также гарантийным взносом, депозитом и т.п.) является способом обеспечения исполнения обязательства, который заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств. При возникновении таких обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения связанного с этими обстоятельствами обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

В рамках арендных отношений обеспечительный платеж может вноситься арендатором, в частности, на случай просрочки уплаты арендной платы, возникновения обязанности по уплате неустойки в связи с нарушением договора, обязанности по возмещению арендодателю убытков, вызванных повреждением арендуемого имущества.

Перечень обязательств, обеспечиваемых обеспечительным платежом, является открытым. Конкретные основания удержания денежных средств из суммы обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон. Судебная практика допускает, в частности, возможность включения в договор аренды условия о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний расчетный период (периоды), о его удержании в качестве платы за односторонний отказ арендатора от договора, в виде штрафа за нарушение арендатором порядка расторжения договора (см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 11.02.2021 N Ф07-16176/20, АС Московского округа от 27.04.2020 N Ф05-5036/20, Девятого ААС от 26.03.2021 N 09АП-76562/20, от 23.03.2021 N 09АП-875/21, Двадцатого ААС от 18.11.2020 N 20АП-5954/20).

Порядок и срок внесения арендатором обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон. Судебная практика не исключает возможности взыскания суммы такого платежа в случае просрочки его внесения, а также начисления за нарушение обязанности по его уплате процентов по ст. 395 ГК РФ или установления на этот случай неустойки (см. определение ВС РФ от 26.06.2020 N 305-ЭС20-4196, а также, например, постановления АС Московского округа от 10.03.2021 N Ф05-2055/21, АС Северо-Западного округа от 20.05.2020 N Ф07-4903/20, Девятого ААС от 05.04.2021 N 09АП-5319/21)*(1).

Законодательство не конкретизирует порядок удержания средств обеспечительного платежа при наступлении соответствующих оснований. В частности, ст. 381.1 ГК РФ не содержит указания на то, что такое удержание осуществляется по правилам о зачете (ст. 410 ГК РФ)*(2). В связи с этим договором аренды могут предусмотрены определенные правила уведомления арендатора об удержании либо условие об автоматическом зачете причитающихся арендодателю денежных средств в счет обеспечительного платежа.

Договором аренды может быть также урегулирован вопрос о том, обязан ли арендодатель зачесть долг в счет обеспечительного платежа или такое действие является его правом. В связи с этим нужно учитывать, что в судебной практике высказывается точка зрения, в соответствии с которой за отсутствием в договоре иных указаний удержание средств обеспечительного платежа является правом кредитора (см., например, постановление АС Московского округа от 09.06.2020 N Ф05-7108/20). Вместе с тем в ряде случаев суды исходят из того, что требование арендодателя о взыскании долга не подлежит удовлетворению, если оно может быть погашено за счет обеспечительного платежа (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 09.09.2020 N Ф04-2943/20).

По условиям договора на арендатора или арендодателя может быть возложена обязанность соответственно дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). В частности, договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора восстанавливать сумму обеспечительного платежа до первоначального размера после произведенных арендодателем удержаний.

В случае ненаступления обстоятельств, являющихся основанием для удержания обеспечительного платежа, или прекращения договора аренды обеспечительный платеж (его неиспользованная часть) подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

______________________________

*(1) Исключением являются, по-видимому, случаи, когда кредитор требует взыскания суммы своевременно не внесенного обеспечительного платежа в качестве платы за односторонний отказ контрагента от договора (см. определение ВС РФ от 04.06.2020 N 307-ЭС19-18281).

*(2) Следует отметить, что в судебной практике удержание средств обеспечительного платежа в ряде случаев квалифицируется не как зачет в смысле ст. 410 ГК РФ, а как частный случай установления сальдо взаимных предоставлений (см., например, постановление АС Московского округа от 10.02.2020 N Ф05-22384/19).

Темы

Исполнение договора аренды

Обеспечительный платеж

См. также

Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Как учитывать обеспечительный платеж по договору аренды

Формы документов

Договор аренды нежилого помещения с условием о гарантийном платеже

Практические ситуации

Построить список