Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары
  • ТЕКСТ ДОКУМЕНТА
  • АННОТАЦИЯ
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Энциклопедия решений. Договор мены недвижимости

Договор мены недвижимости

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

В силу п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Таким образом, в части отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 7, 8 главы 30 ГК РФ в зависимости от вида недвижимости. Кроме того, при мене недвижимости следует учитывать нормы земельного и жилищного законодательства.

К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Существенными условиями договора мены недвижимости являются:

- предмет договора, то есть условие об объекте, подлежащем передаче (ст. 554, п. 2 ст. 567 ГК РФ). Так, например, при мене земельного участка, как правило, указывается его местоположение, категория земли, кадастровый номер, площадь участка. При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений - местонахождение (адрес), площадь, этажность, другие параметры;

- цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555, п. 2 ст. 567 ГК РФ);

- при мене жилых помещений - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ);

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При отсутствии какого-либо из этих условий договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Отметим, что в судебной практике можно встретить позицию, в соответствии с которой согласование сторонами договора мены условия о цене путем указания на равноценность обмениваемых объектов без указания конкретной стоимости каждого из них отвечает принципу равноценности обмениваемых товаров, предусмотренному ст. 568 ГК РФ, и не противоречит законодательству. С этой точки зрения отсутствие в договоре мены указания на цену обмениваемого недвижимого имущества не свидетельствует о незаключенности либо недействительности договора (см., например, постановление Пятнадцатого ААС от 15.07.2009 N 15АП-4568/2009).

К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же требования, что и к форме договора продажи недвижимости: он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). А договор мены предприятия, так же как и договор продажи предприятия, согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ.

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора мены недвижимости и договора мены предприятия, влечет их недействительность (ст. 550, п. 2 ст. 560 ГК РФ).

Законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, (за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, и сделок по отчуждению земельных долей)*(1), сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (см. ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ). В связи с этим договоры мены, относящиеся к перечисленным категориям сделок, должны быть нотариально удостоверены. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Специальные правила, предусматривающие необходимость государственной регистрации договора, применялись при продаже жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и при продаже предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ) до 01.03.2013. Однако к договорам, заключаемым после 01.03.2013, эти правила не применяются, и государственной регистрации такие договоры не подлежат (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Соответственно отсутствует и необходимость государственной регистрации договоров мены жилой недвижимости и предприятия.

В то же время по договору купли-продажи недвижимого имущества (в том числе квартир, жилых домов, земли и долей в праве собственности на них) и договору купли-продажи предприятия обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на предмет договора (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, ст. 564 ГК РФ). Поэтому переход права собственности на недвижимость (предприятие) по договору мены недвижимости (предприятия) нуждается в регистрации. Порядок государственной регистрации определяется Законом N 218-ФЗ.

Внимание

При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

Передача недвижимости по договору мены осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556, п. 2 ст. 567 ГК РФ).

По договору мены здания, сооружения или другой недвижимости приобретателю одновременно с передачей права собственности на соответствующий объект недвижимости передаются права на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования (п. 1 ст. 552, п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

При этом отчуждение здания (сооружения) без земельного участка, на котором такое здание (сооружение) расположено, если они принадлежат одному лицу, не допускается, за исключением предусмотренных законом случаев (см. п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).


Особенности мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

При мене доли в праве общей собственности на недвижимое имущество применяются правила о преимущественном праве остальных сособственников на приобретение доли (п. 5 ст. 250 ГК РФ). В судебной практике встречается точка зрения, в соответствии с которой правила о праве преимущественной покупки к договору мены можно применять лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества (см. например, кассационное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15.06.2011 N 33-5708/2011, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30.10.2012 N 11-10287/12).

Как было отмечено, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (включая договоры мены), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

_____________________________

*(1) До 4 июля 2016 года (даты вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 351-ФЗ) законодательство предусматривало нотариальное удостоверение сделок по продаже земельных долей.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам


Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства


Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности


Материал приводится по состоянию на май 2021 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки


При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.