Энциклопедия решений. Договор мены недвижимости (май 2025)

Договор мены недвижимости

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В качестве такого товара может выступать в том числе недвижимое имущество - в частности здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки (см. п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Отношения сторон по договору мены регулируются нормами главы 31 ГК РФ. Кроме того, по общему правилу к такому договору применяются также соответствующие правила главы 30 ГК РФ о купле-продаже. При мене объектов недвижимого имущества необходимо руководствоваться положениями параграфов 7 и 8 главы 30 ГК РФ в зависимости от вида недвижимости, а также учитывать нормы земельного и жилищного законодательства (см. п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Существенными условиями договора мены недвижимости являются:

- предмет договора, то есть условие об объекте недвижимости, подлежащем передаче. В договоре мены должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить это имущество, в частности его кадастровый номер (см. ст. 554 и п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 N54);

- цена передаваемой по договору недвижимости (см. п. 1 ст. 555 ГК РФ)*(1);

- при мене жилых помещений - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (см. п. 1 ст. 558 ГК РФ);

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При отсутствии какого-либо из существенных условий договор мены недвижимости может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Отметим, что наличие в договоре мены сведений о неодинаковых ценах недвижимого имущества само по себе не свидетельствует о неравноценности соответствующих объектов. Если стороны в договоре прямо не оговорили, что объекты недвижимости неравноценны и из его содержания не следует, что воля сторон направлена на обмен неравноценными объектами, предполагается, что они являются равноценными (см. п. 7 информационного письма ВАС РФ от 24.09.2002 N 69, а также, например, определение Второго КСОЮ от 30.01.2024 N 8Г-37567/2023).

К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же правила, что и к форме договора купли-продажи недвижимости, - он должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Нарушение указанного требования влечет недействительность договора (см. п. 2 ст. 162, ст. 550 ГК РФ, а также, например, определения Второго КСОЮ от 14.05.2024 N 8Г-10790/2024, Восьмого КСОЮ от 28.02.2023 N 8Г-2217/2023).

Нотариальное удостоверение договора мены недвижимости обязательно только в тех случаях, когда это предусмотрено законом или соглашением сторон. Например, обязательному нотариальному удостоверению по общему правилу подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Договоры мены, относящиеся к перечисленным категориям сделок, должны быть нотариально удостоверены. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность сделки (см. п. 3 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Отметим, что при мене доли в праве общей собственности на недвижимое имущество применяются правила о преимущественном праве покупки (см. п. 5 ст. 250 ГК РФ, а также, например, определение Первого КСОЮ от 20.11.2024 N 8Г-33161/2024)*(2).

Договор мены недвижимости не требует государственной регистрации. Вместе с тем государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество по договору (см. п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 564 и п. 2 ст. 567 ГК РФ, постановление АС Центрального округа от 02.03.2023 N Ф10-5906/22).

Внимание

При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной (см. п. 11 информационного письма ВАС РФ от 24.09.2002 N 69, а также, например, постановление Двенадцатого ААС от 12.09.2024 N 12АП-2646/24).

Передача недвижимости по договору мены осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (см. п. 1 ст. 556 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).

По договору мены здания, сооружения или другой недвижимости приобретателю одновременно с передачей права собственности на соответствующий объект недвижимости передаются права на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Отчуждение здания (сооружения) без земельного участка, на котором оно расположено, если они принадлежат одному лицу, не допускается, за исключением предусмотренных законом случаев (см. п. 1 ст. 552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 1 и 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Внимание

В связи с принятием после 22.02.2022 международных санкций в отношении РФ, ее граждан и организаций, а также антисанкционных мер установлен ряд ограничений, в том числе касающихся сделок с недвижимостью. О нотариальном удостоверении сделок, в отношении которых введены ограничения, см. письма ФНП от 02.03.2022 N 1176/03-16-3, от 15.03.2022 N 1392/03-16-3, а о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в соответствии с ними - информацию Росреестра от 28.03.2022, от 16.03.2022 и от 18.03.2022.

Кроме того, введен запрет на совершение ряда сделок с лицами, находящимися под санкциями, а также исполнение заключенных с ними сделок, в том числе сделок с недвижимостью. Совершение и исполнение таких сделок возможно только при наличии временного разрешения, выдаваемого Правительством РФ.

Подробнее об ограничениях, касающихся сделок с недвижимым имуществом, см. здесь.

______________________________

*(1) В судебной практике можно встретить позицию, в соответствии с которой отсутствие в договоре мены указания на цену обмениваемого недвижимого имущества не свидетельствует о незаключенности либо недействительности договора. С этой точки зрения в подобном случае применяется общее правило о равноценности встречных предоставлений (см. п. 1 ст. 568 ГК РФ, а также, например, постановление Девятнадцатого ААС от 26.07.2019 N 19АП-4078/19).

*(2) В ряде случаев суды исходят из того, что правила о преимущественном праве покупки при мене доли в праве общей долевой собственности применимы только в ситуации, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками. При этом лицо, имеющее преимущественное право, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества (см., например, определение Четвертого КСОЮ от 13.10.2022 N 8Г-15698/2022).

Тема

Договор мены

См. также

Доверенность на совершение сделок с недвижимостью

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору

Договор продажи недвижимости

Нотариальное удостоверение договоров

Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Требования к сделкам с недвижимостью

Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор мены жилыми домами

Договор мены нежилых помещений (между юридическими лицами)

Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) по договору мены

Ещё...

Практические ситуации

Построить список