Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов (сентябрь 2024)

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

По общему правилу участники гражданских правоотношений, в том числе юридические лица, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободно устанавливают свои права и обязанности на основе договора и определяют любые не противоречащие законодательству условия договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Правила гражданского законодательства применяются и к отношениям с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, поскольку иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Применительно к упомянутым субъектам, а также созданным ими юридическим лицам (государственным и муниципальным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям) закон предусматривает особые правила распоряжения принадлежащим им имуществом, в том числе сдачи его в аренду. Эти правила определяют необходимость проведения торгов, по результатам которых может быть заключен договор аренды или иной договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом. Такие положения закреплены, в частности, в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), которая предусматривает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Так, по общему правилу договоры аренды государственного или муниципального имущества могут быть заключены только по результатам конкурсов или аукционов. Это правило распространяется на следующие виды имущества:

- движимое и недвижимое имущество, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями;

- движимое и недвижимое имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления;

- недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарным предприятиям либо закреплено на праве оперативного управления за автономными учреждениями (ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Эти нормы направлены на достижение целей Закона о защите конкуренции, к которым относится, в частности, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ч. 2 ст. 1 этого федерального закона).

Порядок проведения торгов на право заключить договор аренды государственного или муниципального имущества установлен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, далее - Правила). Обычно торги проводятся в форме аукциона. Проведение их в форме конкурса возможно только в отношении видов имущества, перечень которых утверждает ФАС России (п. 3 Правил). Этот перечень определен приложением 2 к Правилам. В отношении отдельных видов имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды может быть заключен только путем проведения торгов в форме конкурса. Это касается объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем (п. 3.1 Правил).

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора, а победителем конкурса - участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер (п.п. 86, 114 Правил). Порядок определения начальной цены договора Правила не предусматривают. Она определяется организатором торгов самостоятельно с учетом заключения независимого оценщика (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", раздел 21 разъяснений ФАС России от 05.06.2012).

Внимание

Законодательство предусматривает некоторые особенности заключения договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие договоры могут быть заключены только по результатам проведения торгов в форме конкурсов на условиях, указанных в конкурсной документации и в заявках на участие в таких конкурсах, поданных участниками торгов (ст. 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", ст. 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении").

Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов в случаях, когда их проведение обязательно, является основанием для признания договора аренды недействительным (п.п. 1, 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановление Третьего ААС от 12.09.2011 N 03АП-2962/11).

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрен ряд случаев, когда государственное или муниципальное имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов.

Внимание

Порядок заключения договоров, предусмотренный ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, лесных участков, договоры пользования водными объектами, принадлежащими на праве собственности государству или муниципальным образованиям (ч. 2 этой статьи). Договоры аренды таких объектов (договоры водопользования) заключаются в соответствии с положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ, ст. 11 Водного кодекса РФ, а также в соответствии с подзаконными нормативными правовыми актами, регламентирующими порядок заключения соответствующих договоров.

После проведения в установленных случаях конкурсных процедур можно приступать к оформлению (заключению) договора аренды, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства.

Темы

Договор аренды

Договоры на передачу государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование

См. также

Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов

Проведение торгов на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества

Особенности порядка определения размера арендной платы при заключении договора аренды государственного и муниципального имущества. Изменение размера арендной платы в течение срока действия договора

Особенности заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок. Особенности осуществления арендатором преимущественного права на заключение такого договора

Приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список