Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости (ноябрь 2024)

Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости

Положения ГК РФ предусматривают особый порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости, что обусловлено особыми свойствами недвижимости: в отличие от движимых вещей, недвижимое имущество невозможно передать обычными способами, предусмотренными для договоров купли-продажи (ст. 458 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 556 передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче*(1). Если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения предмета договора покупателю. В отсутствие соглашения сторон об ином с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Наличие передаточного акта не является необходимым условием для перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Если основанием для перехода права является именно договор продажи недвижимости, переход к покупателю права собственности на приобретаемую недвижимость обусловлен лишь необходимостью государственной регистрации перехода этого права*(2). Фактическая же передача недвижимости (а значит и представление документа о передаче) не является условием, необходимым для такой регистрации (ч.ч. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", применительно к периоду до 31.12.2016 г. см. также постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 N Ф06-1944/13, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф05-2209/14, абзац пятый п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), и может состояться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Не является наличие либо отсутствие подписанного сторонами документа о передаче недвижимости и безусловным доказательством исполнения (неисполнения) сторонами обязанностей, связанных с передачей и принятием предмета продажи. Факт передачи имущества покупателю или то обстоятельство, что оно, несмотря на оформление передаточного документа, осталось во владении продавца, могут подтверждаться иными доказательствами (постановления АС Поволжского округа от 14.12.2015 N Ф06-3160/15, ФАС Поволжского округа от 29.08.2013 N Ф06-7536/13, Семнадцатого ААС от 26.11.2014 N 17АП-14441/14).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Разумеется, наступление такой ответственности возможно при доказанности ненадлежащего качества передаваемой недвижимости (см. постановления АС Поволжского округа от 04.04.2016 N Ф06-6653/16, Тринадцатого ААС от 06.05.2016 N 13АП-6542/16, Четвертого ААС от 28.08.2015 N 04АП-2495/15, Семнадцатого ААС от 06.08.2015 N 17АП-6568/15).

Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Поэтому в случае, например, продажи арендатору арендованного (ранее переданного по договору аренды) имущества оформлять еще один передаточный документ не требуется. Обязанность продавца по передаче вещи в этом случае считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе, во владении которого находится предмет договора, с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст. 458, 459 ГК РФ).

Согласно абзацу третьему п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца - от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Поскольку иное не предусмотрено правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, в таком случае вторая сторона, вправе кроме требования о возмещении убытков предъявить требования, предусмотренные ст.ст. 463, п. 3 ст. 484 ГК РФ (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 N 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 г. N 11АП-10349/14). При этом, поскольку удовлетворение иска покупателя по договору продажи недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности обусловлено исполнением обязательства продавца по передаче имущества, если предмет договора продавцом не передан, покупатель вправе одновременно заявить требование об обязании продавца передать вещь. В этом случае удовлетворение указанного требования является условием удовлетворения требования о регистрации перехода права собственности (абзацы второй и третий п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановления АС Уральского округа от 16.05.2016 N Ф09-3014/16, АС Северо-Кавказского округа от 12.05.2016 N Ф08-2596/16).

______________________________

*(1) Какой-либо унифицированной формы передаточного акта по договору продажи недвижимости нормативными правовыми актами не предусмотрено. При его разработке можно воспользоваться общими рекомендациями к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения.

*(2) Напомним, что принципиально право собственности на недвижимость может возникать и без государственной регистрации перехода этого права. Это касается, например, случаев универсального правопреемства, когда основанием перехода права собственности на недвижимость является закон, а не договор (см., например, абзац второй п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи

Акт приема-передачи земельного участка (без строения) к договору купли-продажи земельного участка (без строения)

Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры)

Ещё...