Энциклопедия решений. Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору (ноябрь 2024)

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении с 2017 года

С 1 января 2017 года положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), за исключением ст. 31.1, утратили силу (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 30 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ). С указанной даты отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Основания для государственной регистрации прав

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ)*(1). В случае, если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, ст.ст. 15, 19.2, 35, 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I).

Сроки осуществления государственной регистрации прав

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ, если не требуется осуществление кадастрового учета, государственная регистрация перехода прав на основании сделки*(2) осуществляется в течение следующих сроков с даты приема заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (далее - заявление и документы):

- семи рабочих дней с даты приема заявления и документов органом регистрации прав;

- девяти рабочих дней с даты приема заявления и документов многофункциональным центром;

- трех рабочих дня с даты приема или поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки в орган регистрации прав;

- одного рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов в электронной форме на основании нотариально удостоверенной сделки в орган регистрации прав;

- пяти рабочих дней с даты приема заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки многофункциональным центром.

Форма заявления и документов, порядок их представления для государственной регистрации

Как и прежде, заявление и документы могут быть поданы на бумажном носителе (лично либо почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении), а также в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, способами, предусмотренными ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ*(3). Заявление и документы, подаваемые посредством почтового отправления, направляются в подразделение органа регистрации прав согласно перечню подразделений органа регистрации прав, который опубликован на официальном сайте. Посредством личного обращения заявление и документы представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в любое подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр (ч.ч. 2, 3 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Представление заявления и документов посредством почтового отправления в силу ч. 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ возможно при соблюдении следующих условий:

1) подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность*(4), подтверждающая полномочия представителя заявителя;

2) сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена;

3) доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

4) к заявлению прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению по общему правилу прилагаются:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами*(5).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, предусмотрены ст. 21 Закона N 218-ФЗ. В частности, согласно ч. 3 этой статьи являющиеся основанием для государственной регистрации договоры на бумажном носителе, заключенные в простой письменной форме, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, а второй помещается в реестровое дело. Если договор заключен в нотариальной форме или право на основании него возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, такой договор представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю. Последнее касается и иных необходимых для государственной регистрации прав документов на бумажном носителе, за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений. Заявление о государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике (ч.ч. 5, 6 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

В отношении электронных документов и электронных образов документов, представляемых для государственной регистрации, требования установлены частями 7-10 ст. 21 Закона N 218-ФЗ. Если указанным законом предусмотрено, что документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки, они могут быть представлены в форме электронных документов, но не электронных образов документов. Если Законом N 218-ФЗ предусмотрено, что документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника, допускается их представление и в виде электронных документов, и в виде электронных образов документов. Как электронные документы, так и их образы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, указанных в ч.ч. 8 и 9 ст. 21 Закона N 218-ФЗ. Комплект таких документов, представляемый для государственной регистрации, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (ч. 10 указанной статьи).

Порядок государственной регистрации прав

Порядок и сроки совершения органом регистрации прав отдельных действий при государственной регистрации прав (таких как возврат документов без рассмотрения, уведомление о приостановлении, об отказе, о прекращении государственного регистрации прав, возврат документов после осуществления государственной регистрации прав и т.п.) установлены ст. 29 Закона N 218-ФЗ. Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав, при наличии в заявлении соответствующего указания могут выдаваться через многофункциональный центр (ч. 18 указанной статьи). Документы на бумажном носителе, уведомление об отказе в государственной регистрации прав и иные документы при определенных обстоятельствах могут быть доставлены органом регистрации прав за плату посредством курьерской доставки. Указание на необходимость доставки должно содержаться в заявлении (ч. 19 ст. 29 Закона N 218-ФЗ). Порядок доставки и ее стоимость утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 31.05.2016 N 337. Порядок и способы уведомления заявителей о ходе государственной регистрации определяются приказом Минэкономразвития РФ от 16.03.2016 N 137.

О приеме заявления и документов заявитель уведомляется с указанием перечня документов, даты и времени их представления с точностью до минуты. При личном обращении в орган регистрации прав (или к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме) уведомление выдается в виде расписки непосредственно при приеме заявления и документов. При личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством почтового отправления или посредством отправления в электронной форме уведомление осуществляется в течение рабочего дня, следующего за днем приема заявления и документов органом регистрации прав. Порядок и способы уведомления установлены приказом Минэкономразвития РФ от 15.03.2016 N 127. Этим же приказом утвержден порядок уведомления органом регистрации прав правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ч.ч. 17, 20 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и документы возвращаются без рассмотрения в следующих случаях, перечисленных в ст. 25 Закона N 218-ФЗ:

1) заявление и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в ненадлежащем формате;

2) заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

3) информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, при этом документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем;

4) в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя)*(6), при этом заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом;

5) заявление не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Перечень оснований для приостановления государственной регистрации по решению государственного регистратора прав и сроков такого приостановления предусмотрен ст. 26 Закона N 218-ФЗ*(7). Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение об отказе в осуществлении государственной регистрации (ст. 27 указанного Закона). До осуществления государственной регистрации прав (либо отказа в государственной регистрации прав) рассмотрение заявления и документов может быть прекращено в порядке, предусмотренном ст. 31 Закона N 218-ФЗ на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и документы для осуществления государственной регистрации прав.

Удостоверение государственной регистрации прав

В соответствии со ст. 28 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона N 218-ФЗ (см. приказы Минэкономразвития РФ от 23.12.2015 N 968, от 20.06.2016 N 378 и от 25.12.2015 N 975). Напомним, что с даты вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ (15 июля 2016 года) проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется не свидетельством о государственной регистрации права, а исключительно выпиской из Единого государственного реестра прав.

______________________________

*(1) При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (ч. 7 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, см. также п.п. 2, 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, ст. 66 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

*(2) Для осуществления государственной регистрации прав на основании судебного акта положениями ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ установлены специальные сроки.

*(3) Формы заявлений и требования к их заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920. В случае представления заявления и документов посредством отправления в электронной форме такие заявление и документы представляются путем заполнения формы заявления, размещенной на едином портале (https://www.gosuslugi.ru/), официальном сайте (https://rosreestr.ru/), с прикреплением соответствующих документов (ч. 11 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

*(4) По общему правилу, если с заявлением о государственной регистрации обращается представитель, его полномочия должны подтверждаться нотариально удостоверенной доверенностью (ч. 4 ст. 15, ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Не требуется нотариально удостоверенная доверенность, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа (ч. 10 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

*(5) Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Однако представлять вместе с заявлением о государственной регистрации прав документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, не требуется. Заявитель вправе представить его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

*(6) Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя предусмотрены ст. 36 Закона N 218-ФЗ.

*(7) Кроме того, в силу ст. 30 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав может быть однократно приостановлена на шесть месяцев или менее на основании заявления лиц, указанных в ст. 15 этого Закона.

Темы

Договор продажи недвижимости

Дарение недвижимого имущества

Договор мены недвижимости

См. также

Представительство в отношениях, связанных с представлением документов для государственной регистрации прав на недвижимость