Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора аренды (ноябрь 2024)

Государственная регистрация договора аренды Смотрите в этом материале: - в каких случаях договор аренды подлежит государственной регистрации; - последствия несоблюдения требования о госрегистрации; - государственная регистрация дополнительного соглашения к договору В каких случаях договор аренды подлежит государственной регистрации По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. На сегодняшний день такие исключения предусмотрены, во-первых, п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, согласно которым не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года*(1), а во-вторых, ст. 633 и 643 ГК РФ, согласно которым правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ не применяются к договорам аренды транспортных средств*(2). Правила о государственной регистрации распространяются и на договоры аренды, заключенные на срок не менее года, по которым в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73) разъяснил, что такие договоры подлежат государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (см., например постановления евятого ААС от 26.12.2022 N 09АП-82812/22, АС Северо-Кавказского округа от 25.08.2022 N Ф08-7702/22). История вопроса Принятие Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ и последующее внесение в него изменений привело к тому, что формально в период со 2 по 3 марта 2013 года законодательство не предусматривало необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Возникшая в связи с этим правовая неопределенность относительно статуса договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., впоследствии была устранена разъяснениями Пленума ВАС РФ. Условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно; отказ в государственной регистрации такого договора является правомерным (см., например, определение Белгородского областного суда от 16.01.2018 N 33-53/2018). Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными для третьих лиц с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В связи с этим стороны не зарегистрированного договора аренды не вправе, в отличие от третьих лиц, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации. Права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, фактический пользователь не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а в случае, если право собственности или иное вещное право на имущество перейдет к другому лицу, правило п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений в такой ситуации не применяется (см. п. 14 Постановления N 73, п.п. 2 - 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, см., например, постановления АС Центрального округа от 24.11.2022 N Ф10-5052/21, Девятого ААС от 13.07.2022 N 09АП-38852/22). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора аренды суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. В этом случае он регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ, см. также п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), а сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации договора (п. 3 той же статьи). Срок исковой давности по указанным требованиям составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Ответчиком по этой категории споров является не регистрирующий орган, а именно сторона сделки, уклоняющаяся от ее государственной регистрации (постановление Девятого ААС от 03.08.2021 N 09АП-36182/21). Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрено требование о ее государственной регистрации, наступают после такой регистрации (ст. 164 ГК РФ). Поэтому дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, который подлежит государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановления АС Волго-Вятского округа от 30.08.2022 N Ф01-3524/22, АС Уральского округа от 07.07.2022 N Ф09-3312/22, АС Центрального округа от 28.02.2022 N Ф10-205/22). В правоприменительной практике упомянутое требование распространяется на соглашения сторон, но не на односторонние сделки. Поэтому не требует государственной регистрации направленное одной из сторон зарегистрированного договора аренды уведомление другой стороне об изменении его условий, если возможность одностороннего изменения соответствующего условия предусмотрена договором (см., например, постановления Восьмого ААС от 09.07.2021 N 08АП-6920/21, АС Московского округа от 10.07.2019 N Ф05-10145/19, Пятого ААС от 16.11.2018 N 05АП-5634/18). __________________________________ *(1) Это исключение применяется и к договорам аренды помещений, заключенным на срок до года (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, см., например, постановление АС Московского округа от 15.06.2022 N Ф05-12845/22). *(2) Напомним, что пунктом 1 ст. 130 ГК РФ некоторые виды транспорта (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания) отнесены к недвижимости.

Темы Договор аренды Государственная регистрация гражданско-правового договора См. также Общий порядок государственной регистрации договора аренды Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка Энциклопедия судебной практики Формы документов Исковое заявление о государственной регистрации договора аренды Практические ситуации Построить список