Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения (май 2025)

Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

В отношении договора аренды здания или сооружения законодательством установлены специальные правила о его форме и последствиях ее несоблюдения. Такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Отдельных правил, относящихся к форме договора аренды нежилого помещения, в ГК РФ не содержится. Однако арбитражные суды применяют к таким договорам положения п. 1 ст. 651 ГК РФ (см., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2021 N Ф02-6746/21, от 16.03.2021 N Ф02-628/21, АС Северо-Западного округа от 19.03.2021 N Ф07-1771/21, Семнадцатого ААС от 28.05.2021 N 17АП-3624/21).

Следовательно, договор аренды нежилого помещения так же, как и договор аренды здания или сооружения, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)*(1). Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, см., например, постановления Девятого ААС от 13.07.2023 N 09АП-36561/23, Тринадцатого ААС от 26.01.2023 N 13АП-19823/22). Поэтому договор аренды здания или сооружения, заключенный, например, на срок с 1 июня текущего года по 31 мая следующего года, подлежит государственной регистрации. Вывод о том, что любой период с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года равен году, можно обосновать тем, что независимо от месяца, с которого начинается (которым оканчивается) такой период, он будет равен 365 (или 366 в високосном году) календарным дням, что совпадает с продолжительностью календарного года, установленной законом (п. 5 ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 N 107-ФЗ "Об исчислении времени").

Если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными для третьих лиц с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Правоприменительная практика в качестве общего правового подхода к государственной регистрации прав на недвижимость основывается на том, что с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, далее - Постановление N 25). Эта позиция применима и к государственной регистрации обременений - в частности, аренды (см. также п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 , постановления АС Центрального округа от 13.03.2023 N Ф10-147/23, АС Северо-Западного округа от 30.01.2023 N Ф07-19678/22).

Сказанное означает, что даже в случае невыполнения требования о государственной регистрации договора аренды фактическое пользование имуществом должно быть оплачено пользователем в соответствии с принятым обязательством, а в том случае, если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, фактический пользователь не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а в случае, если право собственности или иное вещное право на имущество перейдет к другому лицу, правило п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений в такой ситуации не применяется (см. п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пп. 2 - 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 24.04.2023 N Ф01-700/23, АС Дальневосточного округа от 06.12.2022 N Ф03-3531/22).

Договор аренды здания или сооружения может быть заключен на неопределенный срок. Поскольку неопределенный срок не тождественен сроку аренды, составляющему не менее года (что предполагает его определенность), государственная регистрация такого договора не требуется (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, см., например, постановление Одиннадцатого ААС от 23.04.2022 N 11АП-3072/22).

Также отметим, что Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

- при продлении на срок менее одного года (п. 10);

- при возобновлении на неопределенный срок (п. 11) (см., например, постановления Девятого ААС от 20.12.2023 N 09АП-72785/23, от 25.08.2022 N 09АП-40253/22).

Учитывая, что нежилое помещение как объект недвижимости, хотя и отличается от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связано с ним, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, такие договоры аренды, заключенные на срок год и более, также должны быть зарегистрированы (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, см., например, постановления АС Московского округа от 15.06.2022 N Ф05-12845/22, Пятого ААС от 02.10.2023 N 05АП-4026/23).

Внимание

Если предметом договора аренды, заключенного на срок год и более, является часть земельного участка, здания, сооружения или помещения (что не противоречит закону), при государственной регистрации такого договора обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (см. п. 2 ст. 287.2 ГК РФ, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановление Девятого ААС от 27.07.2023 N 09АП-35025/23).

Судебная практика придерживается мнения, согласно которому правило п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, по аналогии применяется также к договору, предусматривающему передачу в пользование отдельных частей здания по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Это относится, например, к договору пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. При этом обременение в виде аренды устанавливается на все здание в целом (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, см., например, постановление Девятого ААС от 25.10.2022 N 09АП-63014/22).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения или нежилого помещения может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, в частности, не передает другой стороне необходимые для этого документы, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество во владение и (или) пользование другой стороне, внесла плату за пользование имуществом), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 61 Постановления N 25).

____________________________

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года 2 и 3 марта 2013 г. Впоследствии эта неопределенность была устранена разъяснениями Пленума ВАС РФ.

Темы

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Форма договора аренды

См. также

Общий порядок государственной регистрации договора аренды

Форма и государственная регистрация соглашения об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор аренды здания с огороженной территорией и правом пользования земельным участком

Договор аренды сооружения

Договор аренды нежилого помещения (Арендатор и Арендодатель - юридические лица)

Ещё...

Практические ситуации

Построить список