Энциклопедия решений. Отличия аренды государственного (муниципального) имущества и имущества, находящегося в частной собственности (май 2025)

Отличия аренды государственного (муниципального) имущества и имущества, находящегося в частной собственности

Основные различия между арендой государственного (муниципального) имущества и имущества, находящегося в частной собственности, можно представить в виде таблицы.

Критерий сравнения	Аренда имущества, находящегося в частной собственности	Аренда государственного (муниципального) имущества
Заключение договора	Арендодатель вправе самостоятельно выбрать арендатора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Арендодатель также может заключить договор аренды на торгах, самостоятельно выбрав их форму и условия договора (ст. 448 ГК РФ)	По общему правилу, договор аренды заключается на торгах, порядок проведения которых строго регламентирован законодательством (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, подробнее см. в отдельном материале Энциклопедии решений. За исключением отдельных случаев, договор аренды земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п.п. 1, 2 ст. 39.6 ЗК РФ, подробнее см. в отдельных материалах Энциклопедии решений)
Арендная плата	Размер арендной платы определяется по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Размер арендной платы может быть изменен (в том числе уменьшен) по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений)	Размер арендной платы при заключении договора аренды по итогам аукциона определяется путем повышения начальной цены договора на шаг аукциона (пп. 123, 127 Порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утв. приказом ФАС России от 21.03.2023 N 147/23)). При определении начальной цены договора, по общему правилу, необходимо привлечение независимого оценщика (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). В течение срока действия договора размер арендной платы не может быть уменьшен, но может быть увеличен по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Порядок увеличения цены договора должен содержаться в документации о торгах. Подробнее см. в отдельном материале Энциклопедии решений. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков..., утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ). В ряде случаев законодательство устанавливает ограничения минимального или максимального размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 4, 5 ст. 39.7 ЗК РФ). Подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений
Субаренда и перенаем	По общему правилу возможны с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Подробнее см. в отдельных материалах Энциклопедии решений. Арендатор земельного участка может сдать его в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 6 ст. 22 ЗК РФ)	В отдельных случаях запрет на субаренду и перенаем должен быть установлен договором аренды (ч. 3.1, 3.4 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ). По общему правилу арендатор земельного участка может передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если срок аренды составляет более чем 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, подробнее см. в Энциклопедии решений). Отдельные категории арендаторов земельных участков не вправе сдавать его в субаренду (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, подробнее см. в Энциклопедии решений)
Выкуп арендованного имущества	Возможен, если это установлено условиями договора аренды или дополнительным соглашением сторон (п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ). Подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений	По общему правилу заключение договора аренды с условием о выкупе государственного (муниципального) имущества противоречит закону (подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений). Законом установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением их отдельных категорий) на приобретение арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подробнее см. в отдельном материале Энциклопедии решений)
Заключение договора аренды на новый срок	Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Подробнее об этом см. в отдельном материале Энциклопедии решений	Законом установлены дополнительные условия, при которых договор аренды может быть заключен на новый срок без проведения торгов (ч. 9 - 11 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, подробнее см. в отдельном материале Энциклопедии решений)

Тема

Договор аренды

См. также

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов