Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды земельного участка (май 2025)

Арендная плата по договору аренды земельного участка

Смотрите в этом материале:

- общие положения об арендной плате по договору аренды земельного участка;

- арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- отдельные вопросы внесения арендной платы по договору аренды земельного участка.

Общие положения об арендной плате по договору аренды земельного участка

Земельное законодательство устанавливает принцип платности использования земли в РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Внимание

Земельный налог уплачивают лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Арендаторы земельных участков не являются плательщиками этого налога и вносят за пользование землей арендную плату.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 09.02.2023 N Ф04-8211/22).

По общему правилу размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Если земельный участок находится в частной собственности, договором аренды устанавливается также порядок, условия и сроки внесения арендной платы (п. 4 ст. 65 ЗК РФ)

Внимание

На период с 14 июля 2022 г. по 31 декабря 2023 г. законом были установлены особенности определения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) земельных участков с арендаторами, являющимися организациями торговли или общественного питания. Такое регулирование было направлено на защиту интересов арендодателя в случае, если арендная плата (ее часть) установлена в виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора, находящегося под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, и приостановившего (прекратившего) использование арендованного имущества для осуществления хозяйственной деятельности.

Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

В отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Основные принципы) (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ). Основные принципы предполагают, в частности, что порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть определены нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы); должна предусматриваться возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (принцип предельной простоты расчета арендной платы) и т.д.

Основные принципы являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Если размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в Основных принципах, арендная плата подлежит исчислению с применением Основных принципов (см. пп. 33, 66 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019), п. 48 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019), а также, например, постановления Четырнадцатого ААС от 04.03.2024 N 14АП-1137/24, Пятнадцатого ААС от 12.02.2024 N 15АП-20229/23).

Как правило, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). В этих случаях размер платы за аренду земельного участка определяется по результатам такого аукциона. Существуют два способа определения размера арендной платы в случае проведения торгов на право заключения договора земельного участка (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ): в ежегодном размере арендной платы (по общему правилу) либо в размере первого арендного платежа (по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, за исключением случая проведения аукциона в соответствии с п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ). Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший ежегодный размер арендной платы или наибольший размер первого арендного платежа за земельный участок.

Если аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признается несостоявшимся и договор аренды заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона (п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст. 39.11, п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, п. 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, далее - Правила определения размера арендной платы).

По общему правилу, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ (пп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Этот порядок определен вышеназванными Правилами определения размера арендной платы, которые предусматривают несколько вариантов ее расчета:

- в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка (от 0,01 до 3 процентов в зависимости от особенностей земельного участка, целей его использования и некоторых иных обстоятельств);

- в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Росреестром (в отношении земельных участков, которые предоставляются для размещения отдельных объектов, в частности, автомобильных дорог, инфраструктуры железнодорожного транспорта, линий электропередачи, линий связи и некоторых других)*(1);

- в соответствии со специальным нормативным правовым актом Правительства РФ - в отношении земельных участков, расположенных за пределами территории РФ; при этом учитывается право страны, где находятся земельные участки (пп. 1 - 5 Правил определения размера арендной платы)*(2).

В случаях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов порядок определения размера арендной платы в отношении участков, которые находятся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ, а в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органом местного самоуправления (пп.пп. 2, 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

При этом, если уполномоченным органом изменена методика расчета регулируемой арендной платы (например, введены новые коэффициенты в формулу расчета такого платежа), измененная методика применяется к отношениям по договору аренды с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Ее применение не требует заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды (п. 3 раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам" Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4, утв. Президиумом ВС РФ 23.12.2015, см., например, решения АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2023 N А56-127647/2022, АС Оренбургской области от 18.04.2022 N А47-1589/2022, Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11.02.2020 N 2-384/2020).

В ряде случаев законодательство устанавливает ограничения минимального или максимального размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Например, для лиц, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы не может быть выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении арендуемых участков. Если земельный участок, находящийся в федеральной собственности, предоставлен в аренду собственнику расположенных на таком участке зданий, сооружений и право этого лица на приобретение в собственность данного земельного участка ограничено законодательством, размер арендной платы за такой участок не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (пп. "г" п. 3, п. 5.1 Правил определения размера арендной платы). Размер арендной платы за земельные участки, на которых размещены некоторые объекты государственного или муниципального значения либо которые предоставляются для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, которые находятся в федеральной собственности (п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ).

Отдельные вопросы внесения арендной платы по договору аренды земельного участка

Ряд льгот по внесению арендных платежей, в том числе по договорам аренды земельных участков, был установлен ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ в качестве мер поддержки арендаторов в условиях распространения COVID-19. Подробнее об этом см. в отдельном материале.

При пользовании арендатором здания или сооружения земельным участком, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, плата за пользование таким участком (или его частью) включается в плату за пользование зданием или сооружением, установленную договором аренды. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Иначе говоря, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх платы за сдаваемое в аренду имущество, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за такое имущество (см. п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11, постановление Восемнадцатого ААС от 25.01.2024 N 18АП-16351/23).

Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако с учетом принципа платности использования земли в РФ покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате земельного налога в качестве неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), так как до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязанность по уплате земельного налога остается за продавцом (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 20.07.2023 N Ф01-2647/23, АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2023 N Ф08-2741/23).

Внимание

По договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в 2022-2024 гг. может быть установлена льготная арендная плата в размере не менее одного рубля. Льготная арендная плата может быть установлена на срок не более одного года.

Случаи установления льготной арендной платы определяются:

- в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности - Правительством РФ;

- в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органом государственной власти субъекта РФ;

- в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

_____________________________

*(1) До 17 сентября 2020 г. (даты вступления в силу изменений, внесенных в Правила определения размера арендной платы постановлением Правительства РФ от 07.09.2020 N 1369) полномочиями по утверждению ставок арендной платы и методических указаний по ее расчету обладало Минэкономразвития России.

*(2) Редакция Правил, действовавшая до 21 февраля 2023 г. (даты вступления в силу изменений, внесенных постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 N 191), предусматривала также возможность установления размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Этот порядок применялся в отношении земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, кроме случаев, когда размер арендной платы за такие участки должен определяться иными способами.

Арендная плата, рассчитанная данным способом до дня вступления в силу указанных изменений, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления (п. 2 названного постановления Правительства РФ).

Темы

Договор аренды земельного участка

Арендная плата

Практические ситуации

Построить список