Энциклопедия решений. Уступка прав по договору об ипотеке (май 2025)

Уступка прав по договору об ипотеке

Залогодержатель, в пользу которого установлена ипотека, вправе уступить свои права (требования) по договору об ипотеке любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).

К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п. 4 ст. 47 Закона N 102-ФЗ). Иными словами, отношения по договору об уступке прав (требований) по договору об ипотеке будут подчиняться общим правилам ГК РФ о цессии. Это означает, в частности, что поскольку передать цессионарию можно только существующее требование, ипотека как обременение недвижимого имущества должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости (п 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 19, п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Хотя в п. 4 ст. 47 Закона N 102-ФЗ в числе норм, которые применяются к отношениям сторон по сделке, ст. 389 ГК РФ не упомянута, в силу п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки требования по договору об ипотеке, заключенному в нотариальной форме, также должна быть удостоверена нотариально. Иная ситуация складывается, когда стороны заключили сделку цессии в отношении прав (требований) по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), когда права залогодержателя переходят к лицу, получившему право (требование) по основному обязательству, "автоматически", если стороны не договорились об ином (п. 3 ст. 47 Закона N 102-ФЗ). В таком случае если договор, из которого возникло основное обязательство, заключен в простой письменной форме, сделка цессии также может быть совершена в этой форме, даже если договор об ипотеке был удостоверен у нотариуса (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) (п. 2 ст. 47 Закона N 102-ФЗ). Это правило соотносится с п. 2 ст. 354 ГК РФ, согласно которому передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается. Тем не менее правила Закона N 102-ФЗ являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Суды исходят из принципиальной допустимости уступки прав по договору ипотеки отдельно от уступки прав по основному (обеспеченному ипотекой) обязательству (см., например, постановление АС Центрального округа от 16.12.2020 N Ф10-3042/12).

Как следует из п. 1 ст. 47 Закона N 102-ФЗ, закон или договор могут предусматривать исключения из общего правила о возможности уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по основному обязательству любым третьим лицам. Так, закон ограничивает категории лиц, которым кредитор вправе уступить права (требования) по договору потребительского кредита (займа) (см. ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе) (далее - Закон N 353-ФЗ), постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.04.2021 N Ф04-1626/21). Поэтому если предметом договора цессии является передача прав (требований) по основному обязательству, а цессионарий не относится к тем лицам, которым могут быть переданы такие права, то к нему по общему правилу не перейдут и права (требования) по договору об ипотеке.

При этом, как отмечается в судебной практике, законом не предусмотрена необходимость получения согласия должника на переход при уступке права (требования) к новому кредитору прав, обеспечивающих исполнение должником денежного обязательства, а также возможность перехода таких прав только к кредитору, имеющему лицензию на осуществление банковской деятельности (см., например, определение Хабаровского краевого суда от 10.04.2015 по делу N 33-1514/2015). Для тех случаев, когда уступка прав по договору об ипотеке не связана с уступкой прав по основному обязательству, наличие ограничений, установленных ч. 1 ст. 12 Закона N 353-ФЗ, правового значения не имеет.

Залогодержатель, уступивший права (требования) по договору об ипотеке, передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" (далее - Закон N 152-ФЗ). Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение (абзацы четвертый и пятый п. 3 ст. 47 Закона N 102-ФЗ). При этом, в исключение из общего правила о необходимости получать согласие субъекта персональных данных на их обработку, согласие должника на передачу его персональных данных цессионарию не требуется, поскольку такая передача осуществляется в связи с уступкой прав (требований), которую кредитор, кроме отдельных случаев, вправе совершить без согласия должника (см. ст. 388 ГК РФ, п. 7 ч. 1 ст. 6 Закона N 152-ФЗ, постановление Девятого КСОЮ от 30.06.2020 по делу N 16-1388/2020).

Поскольку ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), зарегистрирована должна быть и уступка прав по договору об ипотеке новому залогодержателю (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, чч. 2, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ).

В случае уступки прав по договору ипотеки изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, вносятся на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав (ч. 4.3 ст. 53 Закона N 218-ФЗ, ч. 4 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Следует обратить внимание, что это правило касается только тех случаев, когда права нового залогодержателя возникают при уступке прав непосредственно по договору ипотеки. Если же предметом договора цессии является уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой, права залогодержателя переходят к цессионарию "автоматически", в силу указания закона, если стороны не договорились об ином (п. 3 ст. 47 Закона N 102-ФЗ). При этом для возникновения прав залогодержателя государственная регистрация не требуется, однако она влияет на возможность реализации новым кредитором таких прав (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.06.2019 N Ф08-3878/19). В этом случае новый залогодержатель вправе потребовать от органа регистрации прав внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, постановления АС Московского округа от 24.07.2018 N Ф05-11437/18, Девятого ААС от 07.10.2019 N 09АП-48425/19).

Если одна из сторон договора цессии, по которому права залогодержателя по договору об ипотеке передаются новому кредитору, уклоняется от совершения действий, необходимых для внесения изменений в сведения ЕГРН, вторая сторона вправе потребовать регистрации смены залогодержателя в судебном порядке (см., например, определение Севастопольского городского суда от 16.03.2020 по делу N 33-812/2020).

Необходимо отметить, что смена залогодержателя в случае уступки прав по договору по ипотеке не влияет на само существование обременения объекта недвижимости. Как отмечают судьи, цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Следовательно, внесение в ЕГРН записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества. Поэтому наличие решения суда или судебного пристава-исполнителя о запрете на распоряжение объектом недвижимости не препятствует уступке прав по договору об ипотеке (см. определения ВС РФ от 15.07.2020 N 78-КА20-11-КЗ, от 28.10.2019 N 307-ЭС19-18345, постановления Первого ААС от 07.02.2020 N 01АП-11585/19, Десятого ААС от 19.04.2018 N 10АП-5248/18, определение Шестого КСОЮ от 25.08.2021 по делу N 8а-15623/2021).

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной (п. 5 ст. 47 Закона N 102-ФЗ). Это связано с тем, что права на закладную передаются в специальном порядке, который установлен ст. 48 Закона N 102-ФЗ.

Тема

Договор цессии

Формы документов

Договор уступки права требования по договору об ипотеке и по обеспеченному ипотекой обязательству