Энциклопедия решений. Форма договора найма квартиры (иного жилого помещения) (апрель 2025)

Форма договора найма квартиры (иного жилого помещения)

ГАРАНТ:

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение договора найма не является обязательным, вместе с тем такой договор может быть удостоверен по соглашению сторон (см. п. 2 ст. 163 и п. 1 ст. 674 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен в том числе путем обмена документами. Вместе с тем применительно к договору найма жилого помещения целесообразно заключить такой договор путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет его недействительность. В случае фактической, без письменного оформления, передачи жилого помещения в наем условия договора считаются согласованными сторонами, а сам договор - заключенным. В таком случае права и обязанности сторон, в том числе о сроке найма и размере наемной платы, определяются с учетом диспозитивных норм (см. п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 683 ГК, а также, например, определения Восьмого КСОЮ от 02.03.2023 N 8Г-1618/2023, от 20.09.2022 N 8Г-17655/2022)*(1).

Обязательное составление акта приема-передачи жилого помещения как отдельного документа при заключении договора найма законодательно не предусмотрено. Факт передачи жилого помещения может быть подтвержден, в частности, заключением самого договора, фактическим предоставлением жилого помещения, внесением платы за наем. Однако во избежание споров, связанных с оспариванием факта передачи жилого помещения, а также споров по переданному вместе с помещением имуществу целесообразно составить акт-приема передачи, отразив в нем необходимые индивидуализирующие характеристика объекта найма.

Государственная регистрация самого договора найма жилого помещения независимо от срока, на который он заключен, законом не предусмотрена. Регистрации подлежит лишь ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Расторжение договора найма жилого помещения влечет прекращение данного ограничения (обременения) и всех его последствий (см. п. 2 ст. 674 ГК РФ, а также, например, постановление Первого ААС от 21.03.2024 N 01АП-837/24, определения Восьмого КСОЮ от 13.06.2023 N 8Г-8843/2023, Второго КСОЮ от 22.09.2020 N 8Г-14237/2020).

Пример

Для того чтобы у сторон договора найма не возникла обязанность по государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, срок договора найма должен составлять менее одного года. Условие о сроке в этом случае может быть сформулировано, например, следующим образом:

Срок найма составляет одиннадцать месяцев. По истечении срока найма в случае отсутствия возражений сторон договор автоматически продлевается на следующие одиннадцать месяцев. На основании настоящего пункта допускается неоднократная автоматическая пролонгация договора.

Государственная регистрация обременения права собственности на жилое помещение осуществляется на основании заявления сторон договора найма, которое подается в орган регистрации прав (Росреестр) не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. За данное регистрационное действие взимается госпошлина в размере, предусмотренном налоговым законодательством (см. ст. 17, чч. 2 и 4 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, может повлечь применение штрафных санкций как к наймодателю, так и к нанимателю (см. ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ). Вместе с тем отсутствие указанной регистрации не влечет ограничения прав нанимателя и наймодателя, связанных с наймом жилого помещения, в частности, не является основанием для его расторжения, признания недействительным или незаключенным (см., например, постановление Девятого ААС от 04.12.2023 N 09АП-71799/23, определение Девятого КСОЮ от 12.10.2023 N 8Г-7938/2023).

______________________________

*(1) В силу пп. 1 и 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Лишь в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение просто письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Темы

Договор найма квартиры или иного жилого помещения: понятие и существенные условия

Форма гражданско-правового договора

См. также

Нотариальное удостоверение договоров

Государственная регистрация гражданско-правового договора

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Примерная форма договора найма жилого помещения

Примерная форма договора найма комнаты в жилом доме

Еще...