Вопрос: Известно, что ст. 333 ГК РФ позволяет стороне, нарушившей условия договора, добиться в суде заметного снижения суммы неустойки (пени, штрафа), начисленной контрагентом. Можно ли воспользоваться названной нормой, чтобы уменьшить размер ответственности по договору, предусматривающему уплату задатка? Сложившуюся у нас ситуацию можно коротко описать так. Продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, право собственности будущего продавца на которые еще не оформлено. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор... ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2012 г.)

Известно, что ст. 333 ГК РФ позволяет стороне, нарушившей условия договора, добиться в суде заметного снижения суммы неустойки (пени, штрафа), начисленной контрагентом. Можно ли воспользоваться названной нормой, чтобы уменьшить размер ответственности по договору, предусматривающему уплату задатка?

Сложившуюся у нас ситуацию можно коротко описать так. Продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, право собственности будущего продавца на которые еще не оформлено. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже нежилых помещений. На основании предварительного договора покупатель перечислил продавцу задаток, который предполагалось зачесть в счет погашения задолженности по основному договору.

Однако в согласованный сторонами срок продавец не оформил право собственности на недвижимость, в связи с чем стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи. Ссылаясь на условия предварительного договора и п. 2 ст. 381 ГК РФ, покупатель потребовал вернуть двойную сумму задатка. Может ли суд уменьшить сумму, подлежащую возврату покупателю?

Для начала напомним содержание названных норм ГК РФ. Статьей 333 ГК РФ предусмотрено: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).

Примечание. Обеспечение обязательств задатком в соответствии с нормами Гражданского кодекса предусмотрено только для денежных обязательств, при этом предварительный договор денежным обязательством не является (Постановление ФАС ВСО от 29.03.2011 N А78-2603/2010).

По общему правилу при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии со ст. 333 ГК РФ (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 81*(1)). Таким образом, положения названной статьи, предоставляющие суду возможность снижения размера ответственности за нарушение обязательства, применяются и в отношении задатка.

Однако, как следует из вопроса, стороны заключили не основной договор купли-продажи недвижимости с условием уплаты задатка, а предварительный договор. При этом правоприменительная практика последнего времени*(2) исходит из невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09, ФАС ЗСО от 08.12.2011 N А70-5494/2011, ФАС ПО от 01.11.2011 N А55-4340/2011 и др.). Проще говоря, сумма, уплаченная на основании предварительного договора, с точки зрения закона не является задатком несмотря на то, что стороны назвали ее так в тексте этого договора. Соответственно, сторона, перечислившая деньги, не может ссылаться на п. 2 ст. 381 ГК РФ о взыскании двойной суммы задатка. Указанную сумму можно считать авансом, который подлежит возврату в одинарном размере. Таким образом, суд удовлетворит иск покупателя частично - с вашей организации будет взыскана не двойная сумма, полученная в качестве задатка, а одинарный ее размер.

С.С. Кислов,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

1 февраля 2012 г.

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

*(2) В недавнем прошлом суды нередко придерживались противоположной позиции, основываясь на Определении ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5.