Имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении или строительстве жилья (В.В. Данилова, "Отдел кадров бюджетного учреждения", N 11, ноябрь 2011 г.)

Имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении или строительстве жилья

В прошлом номере мы рассмотрели, кто имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом и что представляет собой такой вычет при продаже имущества (п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ). В этом номере попробуем разобраться с имущественным налоговым вычетом при приобретении или строительстве жилья (п. 2 ч. 1 ст. 220).

Имущественный налоговый вычет при покупке жилого объекта представляет собой возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.

Право на имущественный вычет по НДФЛ, который предусмотрен п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ, возникает начиная с налогового периода, в котором это право было подтверждено документально. Если, например, свидетельство о праве собственности получено в 2010 году, то и право на вычет возникает в 2010 году.

Однако имущественный налоговый вычет можно применить только к доходам, облагаемым по ставке 13% (ч. 3 ст. 210 НК РФ). Кроме того, согласно п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ общий размер такого вычета при приобретении или строительстве жилья не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов. То есть если жилой объект приобретался в кредит, можно получить налоговый вычет также на проценты по кредиту. При этом вычет в части расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, не ограничен каким-либо пределом.

Например, работник приобрел квартиру с использованием целевого кредита (ипотеки) стоимостью 3 000 000 руб. Общая сумма процентов по кредиту составляет 1 000 000 руб. Соответственно, сумма налогового вычета, которую работник может вернуть, составит 390 000 руб. (2 000 000 х 13% + 1 000 000 х 13%). При этом сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору.

К сведению. В 2007 году при покупке жилого объекта применялся вычет в сумме 1 000 000 руб.

До 2010 года при определении размера налоговой базы налогоплательщик имел право на получение имущественных налоговых вычетов только в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

С 01.01.2010 в перечень объектов, в отношении расходов по приобретению либо новому строительству которых может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, включены также земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доля (доли) в них.

Следует отметить, что имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится (абз. 26 п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ):

- за счет средств работодателей или иных лиц;

- за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых на реализацию дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;

- за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

- если сделка купли-продажи объекта недвижимости совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ. При этом данный запрет не распространяется на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Фактические расходы на приобретение жилья и подтверждающие документы

При приобретении квартиры (комнаты или доли в них) и при новом строительстве или приобретении жилого дома (или доли в нем) следует различать виды фактически понесенных расходов.

Итак, к расходам на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли в нем, а также приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них, относятся, в частности, расходы:

- на разработку проектно-сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- связанные с работами или услугами по строительству (достройка дома, не оконченного строительством) и отделке (п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ);

- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Указанные расходы можно подтвердить, представив следующие документы:

1) письменное заявление налогоплательщика;

2) документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю в нем;

3) документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю в нем, - при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;

4) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.).

К расходам на приобретение квартиры, комнаты или доли относятся затраты:

- на приобретение квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

- на приобретение отделочных материалов;

- на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли в них;

- на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

В этом случае представляются следующие документы:

1) письменное заявление налогоплательщика;

2) договор о приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

3) акт о передаче квартиры, комнаты, доли в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю в них;

4) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.).

Уточним, что расходы на достройку и отделку приобретенного жилья принимаются к вычету только в том случае, если в договоре на приобретение объектов указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них (письма Минфина РФ от 25.02.2010 N 03-04-05/9-71, УФНС по г. Москве от 06.10.2010 N 20-14/4/104359).

Если покупка жилого объекта производится за счет целевого займа (кредита), то при получении имущественного налогового вычета на сумму процентов по кредиту кроме перечисленных документов также необходимо представить кредитный договор и выдаваемую банком-кредитором выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов.

Пункт 2 ч. 1, ч. 3 ст. 220 НК РФ содержат конкретный перечень документов, которые должен представить работник. Однако контролирующие органы дополнительно требуют справку с места работы (форма 2-НДФЛ) с обязательным отражением данных о налоговом агенте (ИНН, КПП, юридический и фактический адреса) (Письмо УФНС по г. Москве от 27.05.2009 N 20-14/4/053366@).

Предоставление имущественного налогового вычета по садовому дому

Налоговое законодательство не содержит определения "жилой дом". В связи с этим подлежит применению ч. 1 ст. 11 НК РФ, предусматривающая, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

В силу ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" владелец дачного земельного участка имеет право возведения на нем жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации в нем.

Согласно ст. 16 ЖК РФ жилой дом относится к жилым помещениям. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ N 47*(1). На основании данного постановления признать помещение жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан может межведомственная комиссия, создаваемая в этих целях, на основании оценки соответствия помещения установленным требованиям. По окончании своей работы комиссия составляет в трех экземплярах по установленной форме заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания (п. 48 Постановления Правительства РФ N 47).

Значит, если садовый дом соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и признан жилым домом на основании заключения межведомственной комиссии, то его владелец имеет право на имущественный налоговый вычет. Аналогичное мнение представлено в письмах Минфина РФ от 29.10.2010 N 03-04-05/7-652 и ФНС РФ от 20.03.2009 N 3-5-04/278@.

Имущественный налоговый вычет и общая собственность

Согласно абз. 25 п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Распределение вычета между совладельцами имущества, находящегося в общей долевой собственности, применяется, только если такие совладельцы одновременно приобретали имущество.

Если же налогоплательщик является единственным приобретателем доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. Данные выводы также представлены в письмах Минфина РФ от 11.08.2011 N 03-04-05/7-562, от 23.06.2010 N 03-04-05/7-352.

Если имущество приобретено в совместную собственность, вычет необходимо распределить между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (Письмо Минфина РФ от 16.09.2010 N 03-04-05/9-548). При этом вычет может распределяться в любых пропорциях, в том числе 100% и 0%. Данное мнение представлено в письмах Минфина РФ от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288, от 03.07.2009 N 03-04-0501/524, ФНС РФ от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, УФНС по г. Москве от 28.02.2011 N 20-14/4/17854@.

Аналогичным образом распределяются и расходы на уплату процентов по кредитам (займам) (Письмо Минфина РФ от 18.03.2010 N 03-04-05/7-107).

Куда обращаться за вычетом?

Напомним, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается, то есть физическое лицо может им воспользоваться только один раз.

Итак, собранный пакет документов необходимо представить вместе с налоговой декларацией (форма 3-НДФЛ) в налоговые органы по месту прописки. При этом следует учитывать, что срок рассмотрения декларации может составлять до трех месяцев. После рассмотрения декларации налогоплательщику дается ответ о возможности получения налогового вычета.

Чтобы его получить, необходимо подать заявление, где указан номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. Платеж по указанному заявлению налоговые органы осуществляют в течение месяца.

Если получать вычет через налоговый орган окажется не очень удобно, то по окончании любого года получения вычета можно перейти на другой способ - получение вычета у работодателя, где гражданин работает по трудовому договору (письма Минфина РФ от 28.06.2011 N 03-04-05/3-451, от 19.04.2010 N 03-04-05/9210). При этом только работодатель на основании выданного налоговым органом подтверждения права на вычет может предоставить его до окончания налогового периода (Письмо Минфина РФ от 20.05.2008 N 03-04-06-01/146).

К сведению. Правила получения имущественного налогового права распространяются и на работников-совместителей на основании ч. 3 ст. 220 НК РФ и ст. 56, 282 ТК РФ.

Прежде чем получить вычет у работодателя, налогоплательщик обязан представить в налоговый орган по месту прописки заявление (ч. 4 ст. 220 НК РФ*(2)).

В заявлении необходимо указать свои личные данные, информацию о приобретенном жилом имуществе, а также сведения о своем налоговом агенте: ИНН, КПП, наименование, его юридический и фактический адреса. К заявлению прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на жилой дом, документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств, или расписки в их получении.

На основании указанного заявления и представленных документов, подтверждающих понесенные расходы (ч. 3 ст. 220 НК РФ), работник получает соответствующее налоговое уведомление, форма которого утверждена Приказом ФНС РФ от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@. Отметим, что указанное уведомление действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи. В нем отражается информация о наименовании организации-работодателя, которая не будет удерживать НДФЛ с заработной платы работника.

Обратите внимание! Уведомление на подтверждение права на получение имущественного налогового вычета выдается налоговым органом по месту жительства в 30-дневный срок со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и на основании представленных налогоплательщиком документов, подтверждающих понесенные расходы (ч. 3 ст. 220 НК РФ).

Уточним, что указанное уведомление может выдаваться работнику налоговым органом в течение года неоднократно, так как кроме получения имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение жилья, налогоплательщик вправе воспользоваться данным вычетом и в размере суммы процентов, уплаченных в счет погашения займа (кредита). Аналогичное мнение представлено в письмах УФНС по г. Москве от 28.10.2009 N 2015/3/113397@, Минфина РФ от 18.09.2009 N 03-04-05-01/698, от 23.06.2008 N 03-04-05-01/215, от 26.03.2008 N 03-04-05-01/84, от 26.03.2008 N 03-04-05-01/83.

Итак, налоговый агент предоставляет имущественный налоговый вычет налогоплательщику только после предъявления последним уведомления от налогового органа. Причем если работник обратился за таким вычетом к своему работодателю не с первого месяца налогового периода, то вычет предоставляется с месяца, в котором было подано заявление. То есть если бухгалтерия предоставила работнику вычет со следующего месяца, возникает излишне удержанный НДФЛ за месяц, в котором было подано соответствующее заявление на вычет. Данное мнение представлено в Постановлении ФАС СЗО от 06.06.2011 N А44-4343/2010, письмах Минфина РФ от 16.05.2011 N 03-04-05/6-352, от 13.04.2011 N 03-04-05/7-252, от 17.02.2011 N 03-04-06/9-31, от 24.01.2011 N 03-04-06/9-9, от 17.11.2010 N 03-04-06/7-269, от 30.09.2010 N 03-04-05/9-577, УФНС по г. Москве от 09.02.2011 N 2014/3/11817@, от 03.06.2010 N 20-14/4/058784@.

Если же налогоплательщик не подавал работодателю заявление о предоставлении ему имущественного налогового вычета в месяце получения, то НДФЛ не считается излишне начисленным.

Ранее Минфин в Письме от 02.04.2007 N 03-04-06-01/103 и УФНС по г. Москве в Письме от 23.04.2010 N 20-14/3/043349 разъясняли, что налоговый агент предоставляет вычет в отношении доходов, полученных работником с начала года, а не с момента представления уведомления.

Обратите внимание! Согласно ч. 4 ст. 220 НК РФ, если работодатель после представления работником уведомления на право получения имущественного налогового вычета удержит НДФЛ, то налог считается излишне взысканным и подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном ст. 231 НК РФ. При этом общий порядок зачета или возврата налоговым агентом сумм излишне удержанного налога установлен в ст. 78 НК РФ.

Для получения имущественного налогового вычета по доходам, поступившим работнику до подачи работодателю соответствующего уведомления, он может по окончании налогового периода обратиться в налоговый орган, представив налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с заявлением о возврате ему удержанного в данном налоговом периоде НДФЛ в пределах суммы остатка причитающегося ему имущественного налогового вычета (письма Минфина РФ от 18.02.2011 N 03-04-05/7-106, от 22.11.2010 N 03-04-06/6-273).

Помните, что ст. 220 НК РФ не предусмотрено получение имущественного налогового вычета в полном размере в одном налоговом периоде. Однако законодатель предусмотрел, что если по итогам налогового периода такой вычет не может быть использован полностью, то есть если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше 2 000 000 руб., то налогоплательщик имеет право на получение у работодателя остатка имущественного налогового вычета в последующие налоговые периоды (абз. 28 п. 2 ч. 1, ч. 2 и абз. 1, 4 ч. 3 ст. 220 НК РФ).

В то же время в НК РФ не прописано, какие документы должны быть представлены работодателю для получения остатка неиспользованного имущественного налогового вычета. Финансовое ведомство поясняет, что для получения в налоговом органе нового подтверждения права на получение указанного остатка у работодателя необходимо в налоговый орган представить заявление, документы, подтверждающие право на вычет и факт уплаты денежных средств налогоплательщиком, и справку о доходах (форма 2-НДФЛ), которую работодатель может выдать в конце текущего налогового периода (письма Минфина РФ от 13.04.2011 N 03-04-05/7-252, от 16.02.2011 N 03-04-05/7-87, от 27.01.2011 N 03-04-05/7-37).

Либо работник может получить остаток имущественного налогового вычета в налоговом органе, представив налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, с приложением документов, подтверждающих понесенные расходы. Аналогичное мнение излагается в письмах Минфина РФ от 07.10.2010 N 03-04-05/7-605, от 12.04.2010 N 03-04-06/9-72 и УФНС по г. Москве от 30.07.2009 N 20-14/4/078478.

В заключение укажем, что согласно ч. 2 ст. 56 НК РФ налогоплательщик вправе отказаться от использования льготы либо приостановить ее использование на один или несколько налоговых периодов, если не пожелает использовать в каком-либо периоде вычет (или его остаток). Для этого необходимо подать в налоговую инспекцию по месту прописки соответствующее заявление. Следует учитывать, что приостановить использование вычета можно только в отношении текущего или последующих налоговых периодов, при этом право на вычет не прекращается (Письмо Минфина РФ от 28.07.2005 N 03-05-01-04/252).

В.В. Данилова,

эксперт журнала "Отдел кадров бюджетного учреждения"

"Отдел кадров бюджетного учреждения", N 11, ноябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

*(2) Введена в действие с 01.01.2011 на основании п. 11 ст. 2, ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 27.07.2010 N 229-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с урегулированием задолженности по уплате налогов, сборов, пеней и штрафов и некоторых иных вопросов налогового администрирования".