Вопрос: Организация приобрела у контрагента по договору продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вправе ли собственник земельного участка (муниципальное образование) требовать уплаты арендной платы с нового собственника здания, расположенного на данном участке? ("Аудиторские ведомости", N 11, ноябрь 2011 г.)

Организация приобрела у контрагента по договору продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вправе ли собственник земельного участка (муниципальное образование) требовать уплаты арендной платы с нового собственника здания, расположенного на данном участке?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). В силу пп. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за использование земли - земельный налог и арендная плата. Согласно части первой ст. 388 НК РФ плательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если договором они не определены, то считается, что действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 26.02.09 г. N Ф04-1042/2009(1080-А27-47) отметил, что плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Собственник здания не относился к субъектам, которые являются плательщиками земельного налога. В данном случае плата за землю для собственника здания должна быть в размере арендной платы, подлежащей взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении.

Аналогичные выводы отражены в постановлениях ФАС Центрального округа от 5.03.10 г. N А08-1560/2009-10, ФАС Уральского округа от 8.12.09 г. N Ф09-9638/09-С3, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.09 г. N А32-22058/2008-39/343. Стоит отметить, что ФАС Уральского округа в постановлении от 2.05.07 г. N Ф09-3194/07-С6 отказал в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с пользованием земельным участком, и пояснил, что в рассматриваемом случае определение размера неосновательного обогащения исходя из расчета арендной платы неправомерно. Титул владения собственником недвижимости не был оформлен, однако право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имелось у него в силу закона, и возможность реализовать право выбора приобрести участок в аренду или в собственность в соответствии с установленным законом порядком у него существовала.

Материал подготовлен специалистами Центра методологии

бухгалтерского учета и налогообложения

1 ноября 2011 г.

"Аудиторские ведомости", N 11, ноябрь 2011 г.