Расчеты УК с собственниками за содержание общего имущества (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2012 г.)

Расчеты УК с собственниками за содержание общего имущества

Расчет стоимости коммунальных услуг максимально прозрачен: тариф нужно умножить на объем потребленных ресурсов (по счетчику либо нормативу). Здесь споры с жильцами МКД у УК практически исключены. А вот по статье "содержание и ремонт общего имущества" разногласия возникают регулярно: почему начисляется именно такой размер платы, можно ли быть уверенным, что УК выполнит все необходимые мероприятия, как и в каких случаях проводится перерасчет платы? Такими вопросами задается, пожалуй, каждый собственник помещения в МКД. Ответим на них в данной статье, при этом уделим особое внимание оказанию услуг УК, не останавливаясь на особенностях выполнения ремонтных работ.

Почему собственники помещений обязаны платить УК за содержание общего имущества?

Собственники нежилых помещений в МКД (чаще всего это юридические лица), что называется, считают каждую копейку и привыкли платить только за те услуги, которые фактически оказаны. Несмотря на то что материального, вещественного результата услуга не имеет, а ценность для потребителя несет сама деятельность исполнителя услуги, организации согласны платить, только если убеждены, что такая деятельность была осуществлена. Именно поэтому они привыкли подписывать акты на оказание услуг, хотя законом такое требование не предусмотрено.

К сведению. Обязательное составление акта предусмотрено для сдачи результата выполненных работ подрядчиком и его приемки заказчиком по договору строительного подряда (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Общие положения о договоре подряда также содержат упоминание о документе, удостоверяющем приемку-сдачу результата работ (см. п. 2 ст. 720 ГК РФ). В свою очередь, в силу ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит ст. 779-782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Как указано в Постановлении ФАС ПО от 08.11.2010 N А12-4952/2010, действия исполнителя не сводятся к результату, который мог быть передан заказчику и позволил бы зафиксировать в акте исполнение обязанности со стороны исполнителя. Поэтому, заключил суд, оплата услуг по санитарному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД не связана с наличием подписанного заказчиком акта об оказании услуг.

Однако, безусловно, если заказчик подписал подобный акт, он тем самым признал факт оказания услуг, которые должны быть оплачены.

Собственники нежилых помещений нередко отказываются вносить УК плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Они не ощущают никакой пользы от деятельности компании: своими силами ремонтируют коммуникации, проходящие через их помещения, убирают территорию около отдельного входа в нежилое помещение, оплачивают вывоз мусора, не пользуются лифтом и пр. Особенно сложно бывает осознать правило, согласно которому оплачивать содержание и ремонт общего имущества в МКД следует даже в том случае, если помещением фактически никто не пользуется (казалось бы, услуги не потребляются). Тем не менее в арбитраже такой подход не найдет понимания. Позиция Президиума ВАС однозначна: платить надо! В рассмотренном Президиумом ВАС споре УК было отказано во взыскании задолженности с собственника нежилого помещения, поскольку судьи посчитали, что из представленных УК документов невозможно установить, какие именно работы по техническому обслуживанию МКД, в каком объеме и на какую сумму были выполнены. Однако Президиум ВАС, отменив предыдущие акты по изученному делу, заключил (Постановление от 09.11.2010 N 4910/10):

- собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от осуществления расходов на содержание его собственного имущества;

- поскольку УК была выбрана по конкурсу, собственник помещения обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки;

- так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размеры расходов УК и платы одного из собственников помещений не совпадают, УК не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

С учетом правовой позиции Президиума ВАС сложилась обширная арбитражная практика по спорам о взыскании с собственников помещений в МКД в пользу УК неосновательного обогащения в виде стоимости содержания и ремонта общего имущества в МКД (когда договор управления с такими собственниками не подписан). Обращаем особое внимание: несмотря на то, что доказывать размер фактических расходов на управление конкретным МКД (а такой показатель подтвердил бы объем предоставленных услуг) УК не обязана, подтвердить сам факт осуществления деятельности по управлению этим домом в спорный период необходимо. Во всех судебных разбирательствах данное обстоятельство обязательно проверяется. Решения общего собрания собственников помещений о выборе УК либо результатов открытого конкурса, а также договоров управления, подписанных с отдельными собственниками, недостаточно. В качестве доказательств выступают*(1):

- документы, свидетельствующие о приобретении услуг и работ у третьих лиц (договоры на техническое обслуживание жилфонда, вывоз бытовых отходов, дератизацию, дезинсекцию и составленные в соответствии с ними акты, счета-фактуры, платежные поручения);

- внутренние документы УК, если какие-либо мероприятия осуществляются собственными силами (журналы учета работ по нарядам и заявлениям, оперативные журналы, наряды-допуски на выполнение работ с повышенной опасностью (например, на очистку кровель), штатные расписания, материальные отчеты);

- документы, исходящие от контролирующих органов (паспорта готовности МКД к отопительному сезону, разнообразные акты проверок);

- документы, подписанные собственниками помещений (старшими по дому), в подтверждение оказания услуг по договору управления;

- документы, подтверждающие тот факт, что иные собственники помещений в МКД оплачивали содержание и ремонт общего имущества в спорном периоде.

Подчеркнем еще раз, что доказыванию подлежит сам факт осуществления деятельности по управлению МКД, а не размер понесенных УК расходов на содержание и ремонт конкретного дома в спорный период.

К сведению. Известен случай, когда суд отказал УК в иске к собственнику нежилого помещения. Одним из доводов стало то, что УК не доказала факта выполнения работ и оказания услуг в течение спорного периода: суд рассчитал общий размер расходов на содержание дома, которые должна была понести УК, исходя из предъявленной к взысканию суммы и доли ответчика в праве на общее имущество (Постановление ФАС ЗСО от 15.09.2010 N А46-2490/2010, которым оставлено в силе Решение Арбитражного суда Омской области от 20.05.2010). Однако такой подход не соответствует правовой позиции Президиума ВАС (Постановление от 09.11.2010 N 4910/10).

Если же суд будет располагать доказательствами, что УК, заявившая иск к собственнику помещения, не управляла домом, ее требования не будут удовлетворены (а для этого должны быть представлены доказательства, что деятельность по управлению осуществляло иное лицо*(2)). Именно такая ситуация рассмотрена в Постановлении ФАС ЗСО от 13.09.2011 N А03-13974/2010. Приведем выдержки из этого судебного акта. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что истец (УК) не представил доказательств оказания им в данный период времени услуг по обслуживанию и содержанию общего имущества дома. Ответчик (собственник помещения) утверждал, что соответствующие услуги в указанный период времени оказывала другая УК, о чем свидетельствовали предписания и акты проверок государственной жилищной инспекции. Несостоятельным явился довод заявителя жалобы (УК) о том, что он не должен доказывать размер и факт несения расходов. В сложившейся ситуации при наличии спора истец был обязан подтвердить, что именно он оказал услуги по договору.

Известны случаи, когда собственники помещений (ответчики по делу) приводили такой довод: в силу гл. 39 ГК РФ заказчик обязан оплатить только фактически оказанные услуги. Однако суды, признавая достоверным расчет долга исходя из тарифа, умноженного на площадь помещения, освобождают тем самым УК от обязанности по доказыванию объема и качества работ, услуг. Арбитры не согласны с такими рассуждениями. Так, в силу договора (а в данных ситуациях между сторонами был подписан договор на долевое участие в содержании общего имущества МКД*(3)) стоимость оказанных услуг обусловлена площадью помещения. Такой порядок оплаты, по сути, является внесением собственником абонентской платы, не зависящей от объема и стоимости выполненных работ за отдельно взятый период взаимоотношений сторон. Довод ответчика о недоказанности истцом объема и размера услуг не влияет на правильность принятых судебных актов, поскольку несоблюдение управляющей компанией данного условия не освобождает сособственника от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ. При этом расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев (Постановление ФАС ВВО от 25.03.2011 N А43-37883/2009). Аналогичные выводы сделали арбитры ФАС ВВО в Постановлении от 01.06.2011 N А31-4708/2010 с отметкой о том, что подобный порядок расчетов по договору не лишает ответчика возможности требовать от истца отчета о выполнении договора.

Еще более четкий вывод представлен в Постановлении ФАС ПО от 24.03.2011 N А55-1309/2010 (УК, выбранная на открытом конкурсе, взыскивала задолженность с собственника нежилого помещения в МКД): поскольку оплате подлежит не исполненная работа или оказанная услуга, а установленный тариф, утвержденный органом местного самоуправления, установления фактов выполнения работ по содержанию и ремонту дома, их объема и стоимости в спорный период не требуется. Снова подчеркнем, что доказывать факт осуществления деятельности по управлению МКД необходимо, что и было сделано УК в данном случае (были представлены договоры с подрядчиками, акты, документы об оплате услуг).

Итак, несмотря на то, что в споре о взыскании долга с собственника помещения в МКД УК не обязана доказывать факт оказания ею всех услуг, предусмотренных законом и договором управления, это не отменяет право собственника помещения оплачивать лишь те услуги, которые были фактически оказаны и имели надлежащее качество.

Если УК оказала услуги ненадлежащего качества

Для защиты прав собственников помещений как потребителей услуг УК есть специальный нормативный документ - Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила изменения размера платы). Данные правила устанавливают основания и порядок изменения размера указанной платы. Они распространяются на всех собственников помещений в доме, который находится под управлением УК, то есть сфера регулирования законодательства о защите прав потребителей не исчерпывает полностью область действия рассматриваемых правил.

Жилищный кодекс не содержит специальных положений, регулирующих правовые последствия оказания УК услуг ненадлежащего качества. Это область регулирования гражданского законодательства. Напомним, и Закон о защите прав потребителей*(4), и ГК РФ*(5) в случае оказания услуг с недостатками предоставляют заказчику услуг право по своему выбору требовать от исполнителя:

- безвозмездного устранения недостатков*(6);

- соразмерного уменьшения цены услуги;

- возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков своими силами или силами третьих лиц*(7).

Правила изменения размера платы регламентируют порядок соразмерного уменьшения цены услуги управляющей организации.

Подчеркнем: по умолчанию считается, что УК, осуществляющая управление МКД, имеет право на получение ежемесячной платы в полном объеме и лишь в случае установления отклонения качества услуг или их периодичности от предусмотренных стандартами или договором размер платы должен быть пересчитан. Иначе говоря, УК не должна каждый раз (ежемесячно) отчитываться перед собственниками помещений об объеме, периодичности и качестве оказанных услуг, чтобы иметь право на получение платы за содержание и ремонт общего имущества. Впрочем, именно об этом свидетельствует и приведенная выше арбитражная практика: главное - доказать, что конкретный дом находится в управлении компании, а не третьих лиц.

Также особо отметим два судебных акта, из которых следует еще один важный вывод: даже если УК исполняет свои обязательства ненадлежащим образом, собственники помещений не освобождаются от внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Так, одна из квартир в МКД была затоплена канализационными стоками и УК длительное время не предпринимала никаких действий по устранению причин и последствий аварии. В течение всего этого периода собственник квартиры не вносил плату. Однако суд взыскал долг в пользу УК, указав, что Правила изменения размера платы не предусматривают возможности полного освобождения должника от оплаты услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами. Несвоевременный ремонт инженерных систем не может служить основанием для освобождения собственника от обязанности вносить платежи, материальный вред УК должна возместить в соответствии с положениями гл. 59 ГК РФ (Постановление президиума Приморского краевого суда от 06.11.2009 N 44г-147). Аналогичным образом был решен спор между собственником нежилого помещения и УК: задолженность была взыскана в пользу исполнителя, а собственнику на его довод о ненадлежащем исполнении услуг УК было замечено, что ненадлежащее выполнение (оказание) отдельной работы (услуги) имеет значение для заявления требования об уменьшении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в качестве меры ответственности УК в порядке, установленном Правилами изменения размера платы, доказательств обращения ответчика к УК с соответствующим заявлением в материалы дела не представлено (Постановление ФАС УО от 13.05.2010 N Ф09-3372/10-С5).

Изменение размера платы за содержание общего имущества

Мы недаром начали статью с упоминания о прозрачности расчета стоимости коммунальных услуг. Порядок перерасчета платы за коммунальные услуги в случае несоответствия их качества стандартам либо предоставления таких услуг с недопустимыми перерывами, предусмотренный разд. VII Правил предоставления коммунальных услуг*(8), прост в применении и не подразумевает двояких толкований, тем более что в приложении 1 к этим правилам приведены четкие критерии качества коммунальных услуг и названы максимально допустимые перерывы в их предоставлении. При снижении платы за содержание и ремонт общего имущества все не столь очевидно.

В силу п. 6 Правил изменения размера платы в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, УК обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений. Оговоримся, что размер платы не изменяется, если ненадлежащее качество услуг или работ, а также превышение установленной продолжительности перерывов их оказания или выполнения связаны с устранением угрозы для жизни и здоровья граждан, предупреждением причинения ущерба их имуществу или имели место вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы (под которыми гражданское законодательство понимает чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства).

Причины

Итак, плата должна быть снижена, если:

- оказанные услуги (выполненные работы) имеют ненадлежащее качество, то есть, как расшифровано в п. 3 Правил изменения размера платы, не соответствуют требованиям Правил содержания общего имущества, Правил предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства РФ, условиям договора управления МКД. Правила содержания общего имущества содержат специальный разд. II "Требования к содержанию общего имущества", в котором, помимо организационных вопросов и обобщенных элементов содержания общего имущества, отмечено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с законодательством РФ в состоянии, обеспечивающем (далее перечислены несколько пунктов), в частности, надежность и безопасность МКД, готовность внутридомового оборудования к предоставлению коммунальных услуг. Как таковых требований к конкретным услугам по содержанию общего имущества данный документ не называет. Требования к содержанию общего имущества, сформулированные в Правилах предоставления коммунальных услуг, сводятся фактически к установлению обязанности исполнителя обеспечить готовность внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг, а также своевременно реагировать на факты аварий, в том числе влекущих приостановление предоставления коммунальных услуг*(9). В числе иных требований законодательства к содержанию общего имущества уместно назвать санитарно-эпидемиологические требования (например, требования к жилым помещениям по уровню шума), предписания Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в части, относящейся к эксплуатации зданий и сооружений (ст. 36), а также (что уже более конкретно) требования, содержащиеся в Правилах эксплуатации жилфонда;

- услуги оказаны (работы выполнены) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как уточнено в п. 4 Правил изменения размера платы, установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность таких перерывов, определенная в соответствии с требованиями все тех же нормативных документов, а также договора управления МКД, если им предусмотрена меньшая продолжительность перерывов, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества. Прямо названные в п. 4 Правил изменения размера платы нормативные документы не содержат никаких условий о длительности перерывов в оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества. Вообще формулировка "перерывы" адекватно применима к непрерывной деятельности (например, предоставление коммунальных услуг). Безусловно, деятельность по содержанию общего имущества также непрерывна (ведь надлежащее состояние общего имущества должно быть обеспечено в любой момент срока действия договора управления МКД). Однако отдельные услуги и работы как элементы содержания общего имущества носят дискретный характер, имея вполне определенные сроки осуществления, пусть и по мере необходимости. В связи с этим уместно говорить не о превышении установленной длительности перерывов, а о нарушении сроков осуществления отдельных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Этот подход, кстати, подтверждается п. 6.1 Правил изменения размера платы.

К сведению. В пункте 6.1 Правил изменения размера платы указано на необходимость произвести перерасчет размера платы в случае невыполнения работ по оснащению МКД коллективным (общедомовым) прибором учета к установленному решением собственников помещений сроку и включения при этом расходов на установку прибора учета в состав платы за содержание и ремонт жилых помещений. Размер уменьшения платы в данном случае, полагаем, следует рассматривать как аналог неустойки за нарушение сроков выполнения работ (см. п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей). Причем, как указано в абз. 2 п. 6.1 Правил изменения размера платы, УК не вправе при снижении размера платы по данному основанию требовать от собственников помещений компенсации фактически понесенных ею расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, не обеспеченных в составе платы за содержание и ремонт жилых помещений.

Информацию о сроках выполнения отдельных мероприятий по эксплуатации жилфонда можно найти в Правилах эксплуатации жилфонда (например, требования к максимальной периодичности уборки помещений общего пользования, предельным срокам сдвижки снега при снегопаде, ремонта кровли по обращению жильцов, устранения аварий на внутридомовых инженерных сетях и т.п.).

Основания

В пункте 6 Правил изменения размера платы декларирована обязанность УК снизить размер платы в указанных выше случаях. Однако это не означает, что данная обязанность носит абсолютный характер. Содержание Правил изменения размера платы, а также нормы гражданского законодательства позволяют говорить, что такое снижение возможно только по заявлению собственника помещения в МКД как заказчика.

Согласно п. 8 Правил изменения размера платы соответствующее заявление может быть направлено управляющей организации в письменной форме или сделано устно в течение шести месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. В течение двух рабочих дней после получения заявления УК обязана направить собственнику помещения извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении заявления либо отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере (п. 9 Правил изменения размера платы).

Однако одного только заявления собственника помещения недостаточно для перерасчета размера платы. Основанием для такого перерасчета служит исключительно специальный акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, в котором фиксируется факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в их оказании и выполнении. Об этом сказано в п. 15 Правил изменения размера платы. Следующий пункт этих правил содержит отсылку к Правилам предоставления коммунальных услуг в части описания порядка составления данного акта. В частности, п. 66-68, 73 последнего из названных документов предусмотрено составление акта следующим образом: представитель аварийно-диспетчерской службы (а в нашем случае - лица, к которому обратился собственник помещения, то есть УК) обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления услуг или проверки качества предоставления услуг, по результатам проверки потребитель и УК подписывают соответствующий акт (акт составляется как минимум в двух экземплярах). Если потребитель и УК не пришли к единому решению относительно качества предоставления услуг, они определяют новые время и дату оценки качества предоставления услуг, на которую приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей. В акте указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества*(10).

Представляется, что акт может быть составлен при участии лишь одного собственника помещения в МКД, а заявления вправе подать и все остальные собственники*(11), перерасчет в этом случае им должен быть произведен.

Ситуация 1

По жалобам граждан представители местных властей провели проверку своевременности и качества уборки снега на придомовых территориях. Проверка показала, что управляющие организации не справляются со своими обязанностями. Пресс-служба администрации сообщила, что в адрес УК направлены требования произвести перерасчет за неоказанную услугу по уборке снега.

Такие действия местных властей могут иметь юридическую силу, только если в МКД, находящихся в управлении получивших указанное требование компаний, есть помещения, принадлежащие муниципалитету, а при проведении проверки было обеспечено присутствие представителей УК и был составлен соответствующий акт.

Ситуация 2

Суд установил вину руководителя управляющей организации в злоупотреблении полномочиями: в рамках заключенных с аффилированным подрядчиком договоров он подписывал акты о приемке услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, заведомо зная, что запланированные работы по текущему ремонту домов не выполнены либо выполнены не в полном объеме. Между тем УК получала от населения плату за содержание и ремонт полностью.

Подобный приговор суда не является основанием для перерасчета платы для собственников помещений. Последние, имея сомнения в объеме конкретных оказываемых услуг, должны были обратиться непосредственно в УК, засвидетельствовать данное нарушение и представить заявление о перерасчете. Полагаем, что собственники помещений вправе обратиться к УК с требованием о возврате неосновательного обогащения в виде стоимости неоказанных услуг.

Формула

В пункте 10 Правил изменения размера платы приведена следующая формула:

, где:

- размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (в руб.);

- стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (в руб.);

- количество календарных дней в месяце;

- количество полных календарных дней, в течение которых оказывались или выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Применение на практике

Основная трудность, с которой можно столкнуться при применении приведенной выше формулы, заключается в определении стоимости конкретной услуги, которая была оказана с нарушениями. Содержание и ремонт общего имущества представляют собой совокупность соответствующих услуг и работ, а не неделимую и целую деятельность, исходя из действующей нормативной базы:

- пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ (перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества как существенное условие договора управления МКД). Впрочем, по мнению Президиума ВАС, изложенному в Постановлении от 29.09.2010 N 6464/10, в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома;

- п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ (Правительство РФ должно установить состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ);

- п. 17 Правил содержания общего имущества (собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ);

- Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (организатор устанавливает перечень и стоимость обязательных услуг и работ, которые наряду с дополнительными услугами и работами становятся предметом договора, заключаемого по итогам конкурса);

- п. 11, 13 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (УК должна раскрыть план услуг и работ, описать их содержание и назвать стоимость каждой из них).

Таким образом, УК вынуждена формализовать свою деятельность по управлению МКД, то есть перечислить услуги и работы, которые она берется осуществлять по договору. Помочь ей в этом могут Правила эксплуатации жилфонда.

Ключевой показатель для применения формулы - стоимость услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (в руб.) (). Подчеркнем, что именно в составе ежемесячной платы: формула едина для всех услуг и работ независимо от их периодичности (например, профилактические осмотры проводятся дважды в год, дезинсекция - один раз в два месяца, вывоз ТБО - ежедневно и т.д.). Напомним, что при ценообразовании УК определяет годовую стоимость каждой услуги и делит ее на 12, а также на общую площадь помещений в доме, чтобы получить размер ежемесячного платежа в расчете на 1 кв. м площади помещения.

Пример 1

Согласно приложению к договору управления МКД уборка внутриподъездных площадей осуществляется шесть дней в неделю и имеет стоимость 0,72 руб./кв. м. Однако в течение ноября 2011 г. в одном из подъездов МКД было грязно. Уборка надлежащего качества была проведена лишь 30.11.2011. Житель этого подъезда обратился в УК с запросом о составлении акта о нарушении качества оказания услуг 29.11.2011. В акте УК признала, что уборка не проводилась весь месяц. Данный жилец подал заявление о перерасчете платы за содержание и ремонт жилого помещения. Общая площадь помещения, принадлежащего заявителю, составляет 77 кв. м.

В ноябре 2011 года уборка должна была проводиться 26 раз, а фактически была проведена лишь один раз. В месяце 30 календарных дней, количество полных календарных дней, в течение которых услуга оказывалась (если оказывалась) с ненадлежащим качеством (кстати, в данной ситуации, если в помещениях грязно, для перерасчета платы неважно, осуществлялась уборка ненадлежащего качества или она не проводилась вовсе), составляет 29 дней. Таким образом, для заявителя размер платы за содержание и ремонт общего имущества за ноябрь 2011 года будет снижен на 53,59 руб. (0,72 руб. х 77 кв. м х 29 дн. / 30 дн.).

Пример 2

У собственника помещения, расположенного на последнем этаже МКД, на потолке появились потеки в результате протечки кровли. Согласно приложению 2 к Правилам эксплуатации жилфонда протечки в отдельных местах кровли должны устраняться в течение одних суток. Однако представители УК прибыли на место для составления акта лишь на третьи сутки после протечки (заявка была подана немедленно). Неисправность была устранена на шестые сутки. Согласно договору управления аварийно-восстановительные работы в рамках текущего ремонта оценены в размере 0,88 руб./кв. м. Председатель совета МКД, наделенный соответствующими полномочиями на основании доверенности от части собственников помещений, представил в УК заявление о перерасчете размера платы.

Количество дней нарушения срока выполнения работы - 5. Размер платы для собственников помещений, которые подписали доверенность на имя председателя совета МКД, за ноябрь будет снижен на 0,15 руб./кв. м (0,88 руб. х 5 дн. / 30 дн.).

Пример 3

В марте 2011 г. подвал МКД был подтоплен. В апреле 2011 г. собственники помещений обратились в УК с заявкой о приведении общего имущества в надлежащее состояние. До ноября 2011 г. ответ так и не был получен.

Представляется, что собственники помещений должны были требовать от УК составления акта об оказании услуг ненадлежащего качества. Поскольку такой акт не был составлен и по состоянию на ноябрь 2011 года шесть месяцев, отведенные на представление заявления о перерасчете размера платы за содержание и ремонт общего имущества, истекли, основания для такого перерасчета не имеется. Собственники помещений вправе задействовать иные способы защиты своих прав (например, путем взыскания с УК неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, инициации процедуры расторжения договора управления в связи с ненадлежащим выполнением исполнителем обязательств по договору).

Пример 4

В период с 29.12.2010 по 05.01.2011 в связи с сильным снегопадом, прошедшим 29.12.2010, проезд к мусорным контейнерам был затруднен, вследствие чего ТБО не вывозились. 05.01.2011 снег был убран, а мусор - вывезен. Согласно условиям договора управления вывоз ТБО должен осуществляться ежедневно, стоимость услуги составляет 1,03 руб./кв. м (и в декабре 2010 г., и в январе 2011 г.). Уборка придомовых площадей согласно договору осуществляется шесть дней в неделю и оценена в 2,09 руб./кв. м. Председатель совета МКД обеспечил подписание управляющей организацией акта о невывозе ТБО и неуборке снега в указанный период и затем представил от имени всех собственников помещений в МКД заявление о проведении перерасчета платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с п. 3.6.19 Правил эксплуатации жилфонда работы по укладке снега в валы и кучи должны быть закончены на тротуарах I и II классов не позднее шести часов с момента окончания снегопада, а на остальных территориях - не позднее 12 часов. Таким образом, в декабре 2010 года нарушение срока оказания услуги по уборке территории составило один день (31.12.2010), в январе 2011 года - четыре дня. Нарушение срока по вывозу ТБО составило два дня в декабре 2010 года и четыре дня в январе 2011 года.

Плата за содержание и ремонт общего имущества за декабрь 2010 года должна быть снижена на 0,13 руб. / кв. м, из них за счет услуги по вывозу ТБО - 0,066 руб. (1,03 руб. х 2 дн. / 31 день), а за счет услуги по уборке снега - 0,066 руб. (2,09 руб. х 1 день / 31 день), за январь 2011 года - на 0,40 руб./кв. м, из них за счет вывоза ТБО - 0,13 руб. (1,03 руб. х 4 дн. / 31 день), а за счет уборки снега - 0,27 руб. (2,09 руб. х 4 дн. / 31 день).

Пример 5

25.12.2011 снегопад закончился в 10 ч 00 мин, а снег был убран с тротуара II класса только к 21 ч 00 мин (температура ниже -2°С). Согласно договору управления уборка придомовых площадей производится ежедневно.

В данном случае следует руководствоваться Правилами эксплуатации жилфонда, которые требуют обеспечить уборку снега на тротуарах II класса в течение снегопада с периодичностью в два часа. Однако оснований для перерасчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества не имеется, так как нарушение не длилось даже одного календарного дня, а показатель , используемый в формуле, обозначает количество полных календарных дней, в течение которых оказывались или выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

* * *

Содержание общего имущества - особая услуга. Потребитель (а именно каждый собственник помещения в МКД) не всегда может, что называется, "пощупать" ее, в отличие, например, от услуг связи или каких-либо бытовых услуг (к примеру, от услуг парикмахерской). Тем не менее платить за эту услугу надо, причем независимо от фактического использования помещений в доме и своих сомнений, действительно ли УК надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (для взимания платы в пользу УК достаточно того факта, что она осуществляет деятельность по управлению конкретным МКД). Если же такие сомнения обоснованны, нужно соблюсти особый порядок (пригласить представителя УК для составления акта о нарушении, представить в УК заявление), чтобы рассчитывать на снижение размера платы за содержание и ремонт общего имущества.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. постановления ФАС ВСО от 20.08.2009 N А33-15713/08, ФАС ДВО от 26.08.2011 N Ф03-3607/2011, ФАС ПО от 07.07.2011 N А55-13732/2010, ФАС УО от 23.06.2011 N Ф09-2986/11-С5, от 08.04.2011 N Ф09-1204/11-С5, от 23.08.2011 N Ф09-3956/11, от 27.12.2010 N Ф09-10869/10-С5, от 13.05.2010 N Ф09-3372/10-С5, ФАС ЦО от 27.06.2011 N А23-2786/10Г-16-146.

*(2) Постановление ФАС ВВО от 16.08.2011 N А11-8305/2010.

*(3) Предмет такого договора совпадает с предметом договора управления МКД, поэтому иное его название не имеет значения.

*(4) Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1.

*(5) Глава 39 ГК РФ не содержит специальных правил, применению подлежат общие положения о договоре подряда.

*(6) Право собственников помещений требовать от УК устранения выявленных дефектов оказанных услуг и проверять полноту и своевременность их устранения прописано в пп. "в" п. 40 Правил содержания общего имущества.

*(7) Об условиях реализации данного варианта мы рассказывали в N 2, 2010.

*(8) В новых правилах данный порядок конкретизирован в разд. IX.

*(9) Аналогичные положения закреплены и в новых правилах.

*(10) Похожий порядок остался и в новых правилах, но некоторые моменты урегулированы иначе. Например, указано, что если иное не согласовано с потребителем, то время проверки назначается не позднее двух часов с момента обращения в АДС, а также детально прописаны организационные вопросы проведения экспертизы качества коммунальных услуг.

*(11) Правила изменения размера платы говорят о шести месяцах с момента соответствующего нарушения. Если нарушение выразилось в некачественном оказании услуги, срок отсчитывается с даты такого действия. Если же речь идет о нарушении срока осуществления отдельного мероприятия, полагаем, что полугодовой срок следует исчислять с истечения установленного предельного срока. При этом, очевидно, акт может быть составлен и позднее.