Ремонт общего имущества (М.О. Денисова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2012 г.)

Ремонт общего имущества

В одном из прошлых номеров журнала (N 11, 2011) была опубликована статья М.О. Денисовой "Оказание услуг по содержанию общего имущества. Признание в учете УК доходов и расходов", в которой среди прочего было уделено внимание экономической сущности договора управления и специфике тех услуг (работ), которые оказываются (выполняются) управляющей организацией собственникам помещений, поскольку рекомендации по учету конкретных операций невозможно сформировать без понимания их экономической природы. Настоящая статья подготовлена в тех же традициях. Поэтому прежде, чем приступить к изучению учета и налогообложения операций по текущему и капитальному ремонту, что, собственно, и является предметом профессиональной деятельности бухгалтера, выясним, проведение каких работ подразумевается при выполнении текущего и капитального ремонта, в каком порядке планируется проведение разных видов ремонта и какие требования предъявляются к сдаче-приемке ремонтных работ.

Обязательства УК по проведению ремонта общего имущества любой сложности

Первое, на чем необходимо заострить внимание, - это то, что текущий и капитальный ремонт общего имущества осуществляется в рамках исполнения управляющей организацией своих обязательств перед собственниками этого имущества, одновременно являющимися заказчиками по договору управления. Иными словами, под надлежащим содержанием жилищного фонда подразумевается проведение работ по ремонту общего имущества (п. 11 Правил содержания общего имущества). Второй момент заключается в том, что ремонт любой сложности, то есть и текущий, и капитальный, проводится исключительно по решению общего собрания собственников (п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Данное обстоятельство не отменяет обязанности УК по осуществлению неотложных работ на общем имуществе, в особом порядке решается лишь вопрос их финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Об этом не раз упоминалось на страницах журнала (в частности, в статьях Е.В. Шоломовой "Выполнение текущих, неотложных, обязательных сезонных работ по содержанию и ремонту дома - обязанность УК" (N 12, 2010) и С.Н. Козыревой "Применение статьи 7.22 КоАП РФ: разъяснения Пленума ВАС РФ" (N 5, 2011)). Далее мы попытаемся разобраться, чем отличаются работы, которые можно и нужно планировать, выносить на согласование с собственниками и, желательно, детализировать в договоре управления, от неотложных работ, выполнение которых не запланировано, но которые все же должны быть проведены, причем за счет собственников помещений, а также от неотложных работ, выполнение которых осуществляется за счет средств УК и является ее предпринимательским риском.

Ремонт как составляющая надлежащего содержания общего имущества

Обратившись к таким документам, как Правила эксплуатации жилфонда*(1) и Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, мы увидим, что в систему надлежащего содержания МКД входит множество мероприятий. В частности, к непосредственному содержанию объектов жилищного фонда относятся как санитарное содержание МКД и его аварийное обслуживание, так и периодическое проведение контрольных мероприятий, а именно плановых общих*(2) и частичных осмотров, неплановых*(3) осмотров и подготовки МКД к сезонной эксплуатации (п. 2.1.1 Правил эксплуатации жилфонда). Посредством проведения названных осмотров осуществляется мониторинг состояния объектов жилищного фонда, что, собственно, и служит информационной основой для соответствующего технического обслуживания МКД в целом и отдельных помещений, придомовой территории и инженерных систем дома в частности. Кстати, об осмотрах общего имущества, их документальном оформлении и последствиях их проведения упомянуто и в Правилах содержания общего имущества. Так, в п. 13 раскрывается вопрос о том, кто должен осуществлять такие осмотры (в случае управления МКД посредством заключения договора управления такой организацией является УК). Пункт 14 посвящен фиксации результатов осмотра. Таковые оформляются актом, который, в свою очередь, является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Таким образом, очевидно, что именно в ходе проведения перечисленных контрольных мероприятий управляющая организация выявляет потребности МКД в выполнении ремонта соответствующей сложности.

Планирование и проведение текущего ремонта

Напомним, что текущий ремонт общего имущества проводится в целях (п. 18 Правил содержания общего имущества):

- предупреждения его преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности;

- устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Таким образом, текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер, а его проведению управляющая организация в силу технических требований обязана уделять определенное внимание.

Последовательность планирования текущего ремонта тех или иных помещений и конструкций дома такова. Первое - проведение соответствующего осмотра (п. 2.1.4 Правил эксплуатации жилфонда). Второе - фиксация результатов соответствующего осмотра в специально разработанных для этих целей журналах, паспортах и актах (п. 2.1.4 Правил эксплуатации жилфонда). Так, результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, рекомендовано оформлять актами. Третье - определение объемов работ по текущему ремонту объектов жилищного фонда, а также неисправностей и повреждений, устранение которых требует уже капитального ремонта. По результатам весеннего осмотра уточняется объем работ на текущий год, по результатам осеннего - определяется объем работ на следующий год (п. 2.1.5 Правил эксплуатации жилфонда).

Обращаем внимание, что устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования в Правилах эксплуатации жилфонда не рассматриваются в качестве таких мероприятий, которые необходимо согласовывать с собственниками помещений в МКД.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 7 к Правилам эксплуатации жилфонда. Периодичность проведения текущего ремонта согласно Правилам эксплуатации жилфонда колеблется в пределах трех - пяти лет с учетом индивидуальных особенностей МКД (п. 2.3.4).

Еще одним документом, помогающим составить более полное представление об организации, планировании и проведении текущего ремонта МКД, является Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения*(4) (далее - ВСН 58-88 (р)). Согласно разд. 4 данного документа текущий ремонт должен проводиться с такой периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). По логике документа эффективной эксплуатации здания отвечает проведение текущего ремонта в рамках пятилетних и годовых планов. Состав основных работ по текущему ремонту приведен в приложении 7 к ВСН 58-88 (р).

Приемка законченного текущего ремонта осуществляется комиссией, в состав которой могут входить как представители УК и собственников помещений в МКД (например, председатель совета МКД согласно п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ), так и представители подрядных организаций, силами которых фактически выполнялись ремонтные работы.

Планирование и проведение капитального ремонта

В соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушений, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций МКД, лифтов и другого оборудования). Отметим, что сохранность жилищного фонда входит в сферу государственных интересов. Поэтому п. 2.1.2 Правил эксплуатации жилфонда предписывает организациям, обслуживающим жилищный фонд, уделять особое внимание осмотру зданий (их конструкций и оборудования), физический износ которых превышает 60%. Одновременно п. 20 Правил содержания общего имущества установлено, что если физический износ общего имущества достиг предельных показателей и это подтверждено соответствующими предписаниями контролирующих органов, то собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Естественно, получить информацию о том, что общее имущество (его отдельные объекты) требует капитального ремонта, собственники должны именно от управляющей организации, которая по результатам общих осмотров определяет потребность помещений и отдельных конструкций в капитальном ремонте (п. 2.1.4 Правил эксплуатации жилфонда). В целом такому серьезному вопросу, как организация и планирование капитального ремонта, в Правилах эксплуатации жилфонда и ВСН 58-88 (р) уделено не так много внимания. Примерные перечни работ, осуществляемых при проведении капитального ремонта жилищного фонда, являются, пожалуй, наиболее ценной информацией, которую можно найти в указанных документах (приложение 8 к Правилам эксплуатации жилфонда и приложение 9 к ВСН 58-88 (р)). Поэтому придется обращаться и к другим источникам.

Прежде всего следует вспомнить, что само понятие капитального ремонта определено на уровне закона (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ) сравнительно недавно. Так, капитальным ремонтом являются замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Вместе с тем в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта МКД к работам капитального характера относятся еще и те мероприятия, которые поименованы в п. 3 ст. 15 Закона N 185-ФЗ*(5) (например, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа)). В связи с этим отдельные аспекты планирования и осуществления капитального ремонта раскрываются в Методических рекомендациях по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Законом N 185-ФЗ*(6). Данным обстоятельством УК может воспользоваться при разработке внутренних процедур по проведению капитального ремонта МКД.

Итак, основанием для инициирования капитального ремонта служит информация о физическом износе общего имущества, полученная в ходе технического обследования МКД. Проведение таких обследований регламентируется в том числе Положением по техническому обследованию жилых зданий ВСН 57-88 (р)*(7). По результатам обследования (на основании актов, дефектных ведомостей, заключений проектных или специализированных организаций) УК принимает предварительное решение о необходимости проведения в доме капитального ремонта и готовит материалы и расчеты для рассмотрения данного решения на общем собрании собственников помещений. Однако особый интерес представляет не столько процедура согласования с собственниками перечня работ и их стоимости, сколько сдача-приемка таких работ. Сведения о том, как происходит приемка работ по капитальному ремонту МКД, содержатся:

- в Правилах приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий ВСН 42-85 (р)*(8) (далее - ВСН 42-85 (р));

- в Методических рекомендациях по привлечению подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту МКД с использованием средств, предоставляемых в соответствии с Законом N 185-ФЗ*(9).

Так, в указанных методических рекомендациях приведена примерная форма договора на выполнение работ по капитальному ремонту МКД, где в качестве фактической даты окончания работ на объекте указана дата подписания акта о приемке в эксплуатацию рабочей комиссией законченных работ по капитальному ремонту объекта. Подрядчик письменно уведомляет представителя заказчика (управляющую организацию) о завершении работ и готовности объекта к сдаче и представляет ему счет, счет-фактуру, акт по форме КС-2 и справку по форме КС-3. Заказчик (управляющая организация) в течение пяти дней после получения уведомления от подрядчика организует и осуществляет приемку рабочей (приемочной) комиссией объекта в эксплуатацию. Такая приемка проводится с учетом требований ВСН 42-85 (р). Во-первых, жилые здания, законченные капитальным ремонтом, предъявляются к приемке государственным приемочным комиссиям. Во-вторых, органы местной администрации своими решениями уточняют состав рабочих и государственных приемочных комиссий и перечни предъявляемых этим комиссиям документов. Например, в Республике Бурятия*(10) утвержден такой порядок согласования актов выполненных работ по капитальному ремонту МКД, осуществляемому в рамках реализации положений Закона N 185-ФЗ, согласно которому приемка выполненных работ по капитальному ремонту МКД осуществляется приемочной комиссией (после получения от подрядчика акта выполненных работ по форме КС-2), в состав которой входят представители:

- заказчика (управляющей организации);

- подрядчика;

- собственников помещений в МКД (например, члены совета МКД и его председатель);

- организации, осуществляющей технический надзор (если таковые привлекались);

- уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда;

- организаций тепло-, энерго-, водоснабжения и других специализированных организаций (при приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом лифтов, объектов тепло-, энерго- и водоснабжения).

Приемка оформляется актами, составленными и подписанными после устранения всех дефектов и недоделок, выявленных приемочной комиссией. Примерная форма акта о приемке законченного капитальным ремонтом жилого здания в эксплуатацию приведена на стр. 62.

Акт приемочной комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом жилого здания в эксплуатацию

от "_____" ____________ 20 ____ г. ______________________________________

                                       (местонахождение жилого здания)

Приемочная комиссия

в составе:

председателя ____________________________________________________________

                                     (Ф.И.О., должность)

и членов комиссии - представителей: _____________________________________

                                     (Ф.И.О., должность)

службы государственной жилищной инспекции _______________________________

                                             (Ф.И.О., должность)

генерального подрядчика _________________________________________________

                                            (Ф.И.О., должность)

субподрядных организаций ________________________________________________

                                            (Ф.И.О., должность)

организации, осуществляющей технадзор ___________________________________

                                            (Ф.И.О., должность)

собственников помещений МКД _____________________________________________

                                            (Ф.И.О., должность)

специализированных эксплуатационных организаций (предприятий)

_________________________________________________________________________

                     (Ф.И.О., должность)

_________________________________________________________________________

                     (Ф.И.О., должность)

_________________________________________________________________________

                     (Ф.И.О., должность)

руководствуясь Правилами приемки в эксплуатацию  законченных  капитальным

ремонтом   жилых зданий  ВСН 42-85(р),  действующими нормами м правилами,

Установила:

1. Заказчиком ___________________________________________________________

                              (указать наименование)

_________________________________________________________________________

         предъявлено к приемке в эксплуатацию законченное капитальным

_________________________________________________________________________

                           ремонтом жилое здание

________________________________________________________________________.

                   (указать местонахождение жилого здания)

2. Капитальный ремонт осуществлялся генеральным подрядчиком

________________________________________________________________________,

                              (указать наименование)

выполнившим _____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

________________________________________________________________________,

                              (указать виды работ)

и субподрядными организациями ___________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

________________________________________________________________________.

 (указать все организации и виды работ, выполненные каждой организацией)

3. Проектно-сметная документация на капитальный ремонт разработана

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

                (указать наименование проектной организации)

и утверждена ____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

(указать наименование органа, утвердившего проектно-сметную документацию)

"____" ___________ 20 ____ г.

4. Ремонтно-строительные работы осуществлены в сроки:

начало работ _________________, окончание работ _________________________

при продолжительности капитального ремонта (месяцев или дней):

по норме или по плану ______________, фактически ________________________

     5.    Приемочной    комиссии  представлена  документация  в  объеме,

предусмотренном  ВСН 42-85(р),     перечисленная в   приложении  1     к

настоящему акту.

     6.  Предъявленное  к  приемке в эксплуатацию законченное капитальным

ремонтом жилое здание имеет следующие показатели:

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

 (указать общую площадь или другие показатели, предусмотренные проектом

                                  или планом)

7. Архитектурно-строительные решения по предъявляемому жилому зданию

характеризуются следующими данными: _____________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

 (указать кратко технические характеристики по планировке, этажности,

 основным материалам и конструкциям, инженерному оборудованию до и после

  капитального ремонта - при выполнении ремонта с заменой конструкций,

    перепланировкой, повышением уровня инженерного благоустройства)

      8.    Внешние  наружные  коммуникации  холодного      и    горячего

водоснабжения,   канализации,    теплоснабжения,           газоснабжения,

электроснабжения  и связи   обеспечивают      нормальную     эксплуатацию

здания  и  приняты  эксплуатационными  организациями.

Перечень        заключений     эксплуатационных  организаций  приведен  в

приложении 2 к     настоящему акту.

     9.  Все  недоделки по предусмотренным проектно-сметной документацией

работам и дефекты, выявленные приемочной комиссией, устранены.

     10.    Работы    по   внешнему  благоустройству  и  ремонту  фасадов

разрешается выполнить в следующие сроки:

Наименование работ	Площадь	Сметная стоимость	Исполнитель	Срок исполнения

     11.    Сметная    стоимость  капитального  ремонта  по  утвержденной

проектно-сметной документации:

всего _____________________________________________ млн. руб.,

в том числе ремонтно-строительных работ _______________ млн. руб.

Стоимость товарной строительной продукции ____________ млн. руб.

     12.  На  основании  осмотра  предъявленного к приемке в эксплуатацию

законченного  капитальным   ремонтом   жилого   здания  в   натуре      и

ознакомления    с   соответствующей  документацией   определяются оценки:

прогрессивности     архитектурно-строительных     решений        (включая

объемно-планировочные и по применению материалов и конструкций) _________

_________________________________________________________________________

качества ремонтно-строительных работ ____________________________________

_________________________________________________________________________

________________________________________________________________________.

                  (дать оценку качества ремонтно-строительных работ,

                   руководствуясь обязательным прил. 1 к ВСН 42-85(р))

Решение приемочной комиссии

Предъявленное к приемке законченное капитальным ремонтом жилое здание

_________________________________________________________________________

                     (местонахождение жилого здания)

принять в эксплуатацию.

Установить общую оценку качества капитального ремонта жилого здания

_________________________________________________________________________

                      (отлично, хорошо, удовлетворительно)

     Генеральный    подрядчик   в  течение  5-летного  срока  гарантирует

качество   ремонтно-строительных  работ,   выполненных  в соответствии  с

проектно-сметной  документацией, и за  свой счет устраняет  допущенные по

его      вине     дефекты,    обнаруженные   в   процессе  эксплуатации в

отремонтированном им жилом здании.

Приложения к акту:

1. Перечень документации, предъявленной приемочной комиссии.

2. Перечень заключений эксплуатационных организаций (предприятий).

3. Перечень оценок качества ремонтно-строительных работ.

Председатель комиссии ___________________________________________________

                                       (подпись, Ф.И.О.)

Члены приемочной комиссии:

_________________________________________________________________________

                                       (подпись, Ф.И.О.)

_________________________________________________________________________

                                       (подпись, Ф.И.О.)

_________________________________________________________________________

                                       (подпись, Ф.И.О.)

_________________________________________________________________________

                                       (подпись, Ф.И.О.)

_________________________________________________________________________

                                       (подпись, Ф.И.О.)

_________________________________________________________________________

                                      (подпись, Ф.И.О.)

_________________________________________________________________________

                                      (подпись, Ф.И.О.)

Основополагающие выводы

Важно понимать, что необходимость проведения ремонта (любой сложности) в целях надлежащего содержания общего имущества подразумевает не только непосредственное выполнение конкретных работ, но и соблюдение процедуры по выявлению повреждений и неисправностей объектов общего имущества, требующих такого ремонта. Иными словами, действующие нормативные документы требуют от УК осуществления определенных контрольных мероприятий. Поэтому независимо от того, насколько подробно сторонами согласованы предмет и другие условия договора управления, УК обязана соблюдать установленные правила и в описанной выше последовательности определять потребность МКД и его отдельных конструктивных частей в текущем и капитальном ремонте. Более того, управляющая организация как исполнитель по договору заинтересована в своевременном доведении до заказчика этой информации и согласовании перечня, сроков выполнения и стоимости работ по ремонту общего имущества в целях их финансирования за счет средств собственников. Кроме того, наличие в повестке общего собрания собственников вопроса о необходимости проведения того или иного вида ремонта играет важную роль, если в дальнейшем между собственниками и УК возникает спор о надлежащем исполнении последней своих обязательств. Данный факт помогает судьям установить, чьи действия или бездействие послужили причиной ненадлежащего технического состояния общего имущества дома.

Дело в том, что по общему правилу бремя содержания имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Если речь идет о содержании такого имущества, как МКД (в части жилого (квартиры) и нежилого помещений, а также помещений общего пользования (общего имущества)), то именно на собственников помещений возлагается обязанность по содержанию как индивидуальной, так и общей собственности (ст. 30, 39, 158 ЖК РФ). В силу п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственники помещений обязаны соблюдать Правила содержания общего имущества, которые гласят (п. 16): надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления МКД обеспечивается собственниками помещений или ТСЖ (ЖСК и т.д.). Таким образом, если собственники не объединились в ТСЖ, они должны обеспечить надлежащее содержание общего имущества, в частности, путем заключения договора управления с УК. В этом случае именно управляющая организация становится ответственной, в том числе по ст. 7.22 КоАП РФ, за ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД (п. 3.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11). И только если управляющая организация приняла все зависящие от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил, она не подлежит привлечению к административной ответственности в силу п. 2 ст. 2.1 КоАП РФ ввиду отсутствия ее вины в указанном правонарушении (п. 3.1 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). Полагаем, что если УК добросовестно выполняла свои обязанности (проводила соответствующие осмотры, фиксировала их результаты, разрабатывала план мероприятий по текущему и капитальному ремонту, вносила этот вопрос на обсуждение собранию собственников), но решение о проведении ремонтных работ так и не было принято, то это может послужить поводом для освобождения ее от административной ответственности по указанным выше обстоятельствам.

Теперь расскажем о финансировании работ по ремонту общего имущества. Напомним, что независимо от того, какой способ управления общим имуществом избрали собственники, п. 17 Правил содержания общего имущества закрепляет за ними обязанность утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В свою очередь, обязательными условиями договора управления являются (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ):

- наличие перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и порядка изменения такого перечня;

- наличие порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Однако нужно понимать, что детализация возможна и имеет свою ценность в определенных пределах. Так, описать абсолютно все действия, которые УК предстоит совершить в рамках исполнения договора, и рассчитать их стоимость нельзя и не стоит к этому стремиться. По мнению автора, достаточно перечислить укрупненные показатели, характерные для деятельности УК (санитарное содержание МКД, аварийное обслуживание и т.д.), с расшифровкой отдельных услуг (работ) и указанием на выполнение требований нормативных документов в сфере технической эксплуатации и содержания жилищного фонда.

К сведению. Сложность описания предмета договора как его существенного условия не является отличительной чертой договора управления. Например, для такого популярного в деловом обороте договора, как договор купли-продажи, существенными являются условия о наименовании и количестве товара (ст. 455 ГК РФ). Так вот, на этапе достижения сторонами этого договора взаимопонимания по всем ключевым вопросам не всегда возможно указать конкретное название предмета купли-продажи или цифру, определяющую количество товара, подлежащего передаче продавцом покупателю. Однако это не является препятствием для заключения договора, точнее, для признания такого договора заключенным. Традиционно наименования товаров обобщаются под названиями характерных признаков групп и видов идентичных товаров (бытовая химия, канцелярские принадлежности и т.д.). Условие о количестве товара согласуется путем установления в договоре порядка его определения (ст. 465 ГК РФ), например, посредством составления по мере такой необходимости соответствующих приложений и спецификаций. Кроме того, количество товара может определяться не только в соответствующих единицах измерения, но и в денежном выражении.

Как показывает арбитражная практика, даже если стороны договора управления не согласовали в том или ином виде перечень услуг (работ), оказываемых (выполняемых) УК в рамках исполнения договора, судьи решают вопрос о необходимости проведения конкретных мероприятий, полагаясь на требования Правил содержания общего имущества, Правил эксплуатации жилфонда, ВСН 58-88 (р) и других технических документов. Об этом было рассказано в статье С.Н. Козыревой "Применение статьи 7.22 КоАП РФ: разъяснения Пленума ВАС РФ" (N 5, 2011, стр. 31). Таким образом, даже если договор управления составлен без учета нормы пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ, это не освобождает УК от тех обязательств, которые возложены на нее нормативными актами в сфере эксплуатации и содержания жилищного фонда (см., например, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.02.2011 N 2209). Так, в Постановлении ФАС СКО от 25.05.2011 N А63-7933/2010*(11) сформулировано следующее: неоказание и невыполнение управляющей организацией услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД является нарушением Правил содержания общего имущества, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую плату. Отсутствие в договоре конкретного перечня услуг и работ не свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять необходимые услуги и работы как отвечающие предъявляемым ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества и Правилами эксплуатации жилфонда требованиям.

Иными словами, если УК не проводит обязательных планово-предупредительных мероприятий (осмотров, фиксации их результатов и т.д.), велик риск, что суд обяжет ее ремонтировать общее имущество собственников без наличия каких-либо согласований и финансирования или компенсировать им убытки, возникшие по причине нарушения УК своих договорных обязательств и обязательств, установленных законом (постановления ФАС СЗО от 10.06.2010 N А56-16449/2009, ФАС ВВО от 17.01.2011 N А43-1204/2010).

Только если выполнение определенных (неотложных) работ, причем как текущего, так и капитального характера, продиктовано обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, судьи обяжут собственников помещений компенсировать ей понесенные расходы, связанные с выполнением таких работ (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10).

Отдельного внимания заслуживает вопрос о финансировании работ по капитальному ремонту в приватизированном жилищном фонде. В отношении ремонта общего имущества в таких домах применимо все вышесказанное, но с учетом одного обстоятельства. Согласно ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда*(12) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с правилами указанного закона. При этом за бывшим наймодателем (таковым является соответствующее публично-правовое образование) сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Для справки. Обязанность наймодателя своевременно проводить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории ранее была закреплена в ст. 147 ЖК РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 24.06.1983.

Системное толкование ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по выполнению капитального ремонта жилых помещений и общего имущества в МКД обязанность по проведению и финансированию такого ремонта возлагается на собственников помещений и имущества, в том числе на граждан, приватизировавших квартиры в таких домах (Постановление Президиума ВС РФ от 01.08.2007).

Отметим, что Закон о приватизации жилищного фонда регулирует правоотношения между гражданами, приватизировавшими свою жилую площадь, и бывшими наймодателями (Постановление ФАС ПО от 28.11.2011 N А65-5100/2011). Об этом УК очень важно знать и помнить. Располагая доказательствами того, что финансировать капитальный ремонт должны соответствующие властные структуры, УК необходимо крайне внимательно подойти к вопросу предъявления в их адрес каких-либо требований. Показательными в этом отношении являются несколько судебных решений. Так, из Определения Липецкого областного суда от 23.05.2011 N 33-1368/2011, в котором была признана законность требований граждан, приватизировавших квартиры в доме, требующем капитального ремонта, о проведении такового за счет бывшего наймодателя, следует, что в отношении объекта нужно провести техническую экспертизу с целью подтверждения того, что дом (его отдельные конструкции) нуждается в капитальном ремонте (в первую очередь на момент приватизации квартир в нем), а также определения его технического состояния, степени износа и исследования вопроса о том, подвергался ли ранее дом капитальному ремонту (с шагом в 10-25 лет на основании требований приложения 2 к ВСН 58-88 (р)). А из Постановления ФАС ЦО от 01.11.2011 N А08-9084/2009-3-30 видно, что, даже располагая всеми техническими обоснованиями, УК не может требовать с бывшего наймодателя (вместо собственников) соответствующего финансирования капитального ремонта. Обязанность по проведению капитального ремонта возникает у соответствующего публично-правового образования именно перед собственниками квартир в МКД. В свою очередь, управляющая организация осуществляет свою деятельность на основании договоров, заключенных с такими собственниками, и не наделена нормами ЖК РФ правом представления их личных законных интересов, в том числе в отношениях с третьими лицами. Кстати, протоколы собраний собственников помещений о принятии решения о проведении капитального ремонта, утверждении стоимости и сроков начала и окончания ремонтных работ и уступке УК прав на получение средств по финансированию указанного капитального ремонта с бывшего наймодателя суды не принимают в качестве документов, наделяющих УК правом на предъявление от имени жильцов исковых требований о возмещении причиненных им убытков. То есть представительства (по смыслу ст. 182 ГК РФ) здесь не возникает.

Арбитры считают, что требования о проведении в доме капитального ремонта и его финансировании принадлежат непосредственно каждому собственнику помещения в МКД, а общие собрания чаще всего не имеют 100%-й явки, что исключает возможность передачи УК необходимых полномочий каждым собственником.

Отметим, что если бы предметом спора было финансирование проведенного, но еще не оплаченного капитального ремонта, судебная коллегия обязательно изучила бы вопрос покрытия убытков УК, являющихся следствием действий (бездействия) бывшего наймодателя. Однако авансирование работ по капитальному ремонту со стороны УК - действие весьма рискованное и с экономической точки зрения неоправданное.

* * *

Планирование и проведение текущего и капитального ремонта входят в обязанности организаций, управляющих жилищным фондом, в силу закона. Отсутствие соответствующих согласований со стороны собственников помещений в МКД относительно перечня и стоимости конкретных работ не освобождает УК от обязанности по их проведению.

М.О. Денисова,

главный редактор журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилищный фонд (подробнее об этом читайте в статье С.Н. Козыревой "Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?" (N 12, 2011)).

*(2) Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

*(3) После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

*(4) Утверждено Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312.

*(5) Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

*(6) Утверждены Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 17.09.2009.

*(7) Утверждено Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 06.07.1988 N 191.

*(8) Утверждены Приказом Госгражданстроя СССР от 07.05.1985 N 135 (в редакции от 06.05.1997).

*(9) Утверждены Решением Госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" от 05.10.2010, протокол N 194.

*(10) См. Постановление Администрации г. Улан-Удэ от 05.07.2010 N 312.

*(11) Определением ВАС РФ от 14.07.2011 N ВАС-8569/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС.

*(12) Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1.