А.В. Ерш. Комментарий к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова). - Специально для системы ГАРАНТ, 2009 г.

Комментарий к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

ГАРАНТ:

См. справку "Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова"

Комментарий к пункту 1 Обзора

Одной из основных задач, стоящих перед судом при рассмотрении любого спора, является задача правильной квалификации спорных отношений. Традиционно арендные отношения предполагают передачу во временно владение и пользование индивидуально-определенной непотребляемой вещи. При этом пользование вещью арендатором лишает собственника возможности пользоваться ею.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Вещью в гражданском праве признается осязаемый материальный объект, имеющий экономическую форму товара*(1). В рассматриваемом в данном пункте Обзора примере спорный объект представлял собой не вещь, а необособленную часть конструктивного элемента здания. Признать часть крыши самостоятельным объектом аренды не представляется возможным ни с теоретических позиций, ни с позиций правового регулирования (ст. 607 ГК РФ). Следовательно, заключить договор аренды в отношении объекта, который не может быть объектом аренды, невозможно.

Проблема определения объекта аренды наиболее ярким образом проявляется при "аренде" части нежилого помещения. В современном экономическом обороте заключение таких договоров не редкость. Более того, арбитражные суды, рассматривая споры, возникающие из этих договоров, применяют к отношениям нормы гл. 34 ГК РФ об аренде*(2), а иногда и нормы об аренде зданий и сооружений*(3).

Данный подход представляется не вполне корректным.

Необособленная часть нежилого помещения не является вещью, а представляет собой пространство, которое может быть объектом прав только после фактического и юридического обособления, т.е. приобретя характеристики вещи. Применять к договору "аренды" части нежилого помещения нормы об аренде зданий и сооружений также представляется недопустимым. Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ рассчитаны на применение в отношении объекта недвижимого имущества, который всегда обладает пространственными границами, является индивидуально-определенной вещью и имеет собственника, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Думается, что договор, по которому одно лицо приобретает возможность использовать необособленную часть чужой вещи, нельзя назвать договором аренды. Такой договор не противоречит ГК РФ и допустим в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Отношения, возникающие из этого договора, должны регулироваться общими нормами об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Комментарий к пункту 2 Обзора

Нормы, регулирующие договор аренды, допускают выкуп арендованного имущества. В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором или законом может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом закон устанавливает правило о том, что договор аренды, допускающий выкуп арендованного имущества, должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Аренда с правом выкупа представляет собой самостоятельный институт, отличный от продажи товара в кредит с условием рассрочки платежа. Закон не распространяет всех норм о договоре купли-продажи на отношения по договору аренды с выкупом. Речь идет исключительно об особом регулировании формы такого договора.

В гл. 30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены только применительно к договорам купли-продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятия (ст. 560). В соответствии с названными нормами договоры продажи недвижимости и предприятия заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В отношении продажи предприятия закон содержит дополнительные требования об обязательном приложении акта инвентаризации, отчета независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату, а также перечня всех долгов, входящих в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору и договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Данные правила должны применяться при заключении договора аренды недвижимого имущества и предприятия, если такой договор предусматривает право арендатора на выкуп имущества.

Договор аренды движимого имущества с правом выкупа при отсутствии специальных правил, регулирующих форму договора купли-продажи движимого имущества, может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок.

Комментарий к пунктам 3, 4 Обзора

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок (без указания срока).

Срок договора аренды может быть определен различными способами: указанием на конкретную дату, обозначением периода времени либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Событие, определяющее срок договора, должно быть не только неизбежным, но и независимым от воли сторон договора. Особенность определения срока данным образом состоит в том, что стороны договора не знают точного момента наступления этого события.

В примере п. 4 Обзора стороны договора определили срок указанием на такое событие, как реконструкция арендованного здания. Представляется, что данная формулировка не отвечает требованиям ст. 190 ГК РФ. Реконструкция - событие, которое, исходя из фабулы дела, всецело зависело от воли арендодателя. Таким образом, арбитражный суд пришел к единственно возможному выводу о том, что договор заключен на неопределенный срок, и применил к отношениям сторон ст. 610 ГК РФ.

Особое значение закон придает сроку договора аренды зданий и сооружений (п. 3 Обзора). В зависимости от срока решается вопрос о необходимости государственной регистрации соответствующего договора.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. На практике одним из спорных вопросов остается вопрос о толковании условия договора о сроке, если срок определен с какого-либо числа текущего месяца по (до) 30 (31) число предыдущего месяца следующего года (например, с 1 мая 2005 г. по 30 апреля 2006 г. либо с 1 мая 2005 г. до 30 апреля 2006 г.). Основной вопрос заключается в лексическом толковании предлогов "по" и "до".

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ Президиум ВАС РФ признал такой договор заключенным на один год (без учета лексического толкования указанных предлогов).

Однако с точки зрения правил русского языка эти предлоги имеют разное значение. Так, предлог "по" употребляется в значении "включая", а предлог "до" - в значении "исключая"*(4). И корректнее было бы толковать условие договора о сроке, учитывая указанные правила. Иными словами, в случае употребления предлога "по" последний день периода подлежит включению в срок договора, а в случае употребления предлога "до" этот день в срок договора не включается.

Кроме того, при определении срока договора аренды зданий и сооружения для решения вопроса о необходимости его государственной регистрации следует учитывать положения ст. 191 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. То есть если договор заключен с 1 мая 2005 г. по 30 апреля 2006 г., то срок договора начинает течь 2 мая, следовательно, срок его действия составляет менее года и договор не подлежит государственной регистрации.

Комментарий к пункту 5 Обзора

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В то же время ст. 619 ГК РФ предусматривает случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Нередко в практике арбитражных судов возникает вопрос о соотношении этих норм.

Основанием для применения указанных норм являются различные факты, и эти нормы ни в коей мере не исключают друг друга.

В п. 2 ст. 610 ГК РФ речь идет о правилах определения срока договора аренды, если он не определен в договоре, и о праве стороны отказаться от договора в любое время, независимо от нарушения его условий контрагентом.

Статья 619 ГК РФ, напротив, требует доказывания нарушений арендатором условий договора и соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора. Кроме того, абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ можно назвать частным случаем п. 3 ст. 450 ГК РФ, который предусматривает, в частности, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Таким образом, при нарушении условий договора аренды арендатором арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды (ст. 619), даже если этот договор заключен на неопределенный срок, и независимо от того, истек или нет срок, установленный ст. 610 ГК РФ, по окончании которого такой договор прекращает свое действие.

Комментарий к пункту 6 Обзора

Право сторон договора распространить его действие на отношения, возникшие до заключения этого договора, предусмотрено п. 2 ст. 425 ГК РФ. Установление подобного правила неизбежно влечет за собой решение вопроса о квалификации отношений, возникших до заключения договора. Договорным отношение становится с момента заключения договора, даже если стороны реализовали положение п. 2 ст. 425 ГК РФ. По справедливому замечанию С.В. Сарбаша, "результат реализации нормы п. 2 ст. 425 ГК РФ представляет собой по существу фикцию"*(5). Следовательно, обязанность исполнения договора возникает только с момента его заключения. До этого момента отношения можно квалифицировать как неосновательное пользование чужим имуществом.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом имущество, составляющее неосновательное обогащение, должно быть возвращено в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).

Реализуя право, предоставленное п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны не меняют квалификации ранее возникших отношений, а лишь определяют "цену неосновательного пользования" без возможности применить к ранее возникшим отношениям условия договора о неустойке за просрочку платежа или других санкциях за ненадлежащее исполнение договора. Как отмечалось в литературе, "поскольку п. 2 ст. 425 ГК РФ допускает распространение условий договора только на возникшие ранее отношения, а между сторонами не было таких отношений, которые предусматривали бы осуществление платежа ранее момента прекращения неосновательного пользования, распространять действие договора аренды по срокам платежей на предшествующий период отношений сторон недопустимо. Таким образом, раз стороны не могут изменить сроки исполнения обязательства в предшествующий период, невозможно и установление ответственности за несоблюдение названных сроков"*(6).

Комментарий к пункту 7 Обзора

Договор, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен путем отказа от его исполнения любой из сторон договора*(7). Однако закон устанавливает требование о том, что предупреждение об отказе должно быть направлено контрагенту за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Таким образом, договор должен считаться прекращенным при соблюдении следующих условий: а) направления контрагенту соответствующего предупреждения; б) истечение срока, установленного законом или договором.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если имущество не возвращено, арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Следует отметить, что обращение в суд с требованием о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлено в суд только после направления арендатору предупреждения и по истечении срока, установленного законом (ст. 610 ГК РФ) или договором. До этого момента заявленное требование о возврате имущества не подлежит удовлетворению, поскольку у ответчика (арендатора) имеется правовое основание для владения этим имуществом - действующий договор аренды, следовательно, право требования возврата имущества еще не возникло - оно является "несозревшим" правом*(8).

Вместе с тем арендодатель вправе повторно обратиться в суд с иском о возврате арендованного имущества по истечении срока, указанного в ст. 610 ГК РФ. При этом, как представляется, повторное направление предупреждения арендатору не требуется ввиду того, что такое предупреждение было направлено ранее.

Как видно из примера, приведенного в комментируемом пункте, при преждевременном обращении за защитой "несозревшего" права суды посчитали возможным оставить заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора (ст. 148 АПК РФ).

Претензионный порядок "предполагает непременное обращение субъекта защиты к нарушителю с требованием об определенном поведении, и только после предъявления такого требования субъект защиты приобретает право на обращение с иском в суд"*(9).

Представляется, что направление арендатору предупреждения об отказе от исполнения договора (ст. 610) нельзя оценивать как установленный законом досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора.

Во-первых, в данной ситуации спора не возникает. Арендодатель лишь реализует право, предоставленное ему законом. Во-вторых, указанное предупреждение нельзя назвать претензией. "Предъявление претензии следует понимать как предъявление субъектом защиты требования к нарушителю об определенном (должном) поведении"*(10). В данной ситуации до истечения срока, установленного ст. 610 ГК РФ, арендатора нельзя признать нарушителем, поскольку до прекращения договора он сохраняет свой статус. Следовательно, требовать должного поведения - возврата арендованного имущества - можно только после прекращения договора аренды.

Комментарий к пункту 8 Обзора

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Исходя из смысла данной нормы, исполнение обязанности арендодателя по передаче вещи предполагает не только передачу самой вещи, но и передачу принадлежностей и документов. При уклонении арендодателя от совершения этих действий можно говорить о неисполнении арендодателем своей основной договорной обязанности. В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендатор вправе истребовать вещь и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Кроме того, двусторонний характер обязательства, возникающего из договора аренды, позволяет применить к этим отношениям положения ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении. С учетом этих положений, если арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче вещи, арендатор вправе приостановить исполнение своего обязательства, т.е. не вносить арендную плату до момента передачи вещи.

Комментарий к пункту 9 Обзора

Принудительное истребование арендованного имущества возможно только из владения арендодателя, но не из владения третьих лиц (ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель передал вещь третьему лицу, то арендатор лишается возможности истребовать ее и может обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением договора аренды.

Установление подобного правила базируется на защите интересов владельца. Арендатор, которому вещь не была передана, титульным владельцем не становится, следовательно, может использовать только обязательственно-правовые способы защиты.

Комментарий к пунктам 10-13 Обзора

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование вещью. Однако обязанность внесения арендной платы возникает только после фактической передачи арендодателем арендатору соответствующих объектов. Данное требование обусловлено встречностью исполнения договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, право арендодателя требовать арендной платы возникает после исполнения обязанности по передаче вещи.

2. Гражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ) устанавливает разнообразные формы арендной платы. В частности, арендная плата может быть выражена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень форм арендной платы не является исчерпывающим: стороны договора аренды вправе устанавливать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В то же время анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что некоторые избираемые сторонами формы оплаты не могут быть признаны надлежащими. Не может, в частности, являться формой арендной платы внесение арендатором коммунальных платежей. В такой ситуации нельзя говорить о наличии встречного предоставления за переданное в аренду имущество, поскольку внесение коммунальных платежей представляет собой исполнение арендатором его обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на его содержание (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

3. Для любого обязательства характерно наличие срока его исполнения. Обязательство должно быть исполнено в срок, что является элементом надлежащего исполнения. Следовательно, арендная плата должна вноситься в течение всего срока действия договора аренды. Если арендатор прекращает пользование арендованным имуществом ранее прекращения договора аренды, но при этом не возвращает объект, это не освобождает его от обязанности вносить арендную плату. Само по себе освобождение арендованного недвижимого объекта не влечет прекращения арендных отношений, равно как и неиспользование арендатором движимого имущества. Пользование не является обязанностью арендатора, можно говорить о том, что в пользовании состоит его интерес. Таким образом, неосуществление арендатором пользования не означает прекращения обязательства, возникшего из договора.

Иные последствия вытекают из факта возврата арендованного имущества арендодателю до истечения срока договора аренды. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. При применении данной нормы арбитражные суды делают вывод о прекращении договора аренды в связи с досрочным освобождением арендуемого помещения и его возвратом*(11).

В данной ситуации возврат арендованного имущества и принятие его арендодателем можно квалифицировать как досрочное исполнение обязательства (ст. 315 ГК РФ). В соответствии с указанной нормой досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства. Существо отношений, возникающих из договора аренды, не препятствует его досрочному исполнению. При этом следует заметить, что арендодатель вправе возражать против досрочного возврата арендованного имущества, не принимая объект до окончания срока договора. Неправомерными действия арендодателя можно признать только в том случае, когда возможность досрочного исполнения была прямо предусмотрена договором, законом или иным правовым актом.

Нередко досрочный возврат арендованного имущества и принятие его арендодателем квалифицируют как соглашение сторон о досрочном расторжении договора аренды. По правилам ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Следовательно, если договор аренды был заключен в письменной форме, то и соглашение о его расторжении или изменении должно облекаться в такую же форму. С учетом этого акт приема-передачи имущества, в котором определенно выражена воля сторон на расторжение договора, может быть признан документом, подтверждающим наличие соглашения о расторжении договора.

4. Гражданское законодательство предусматривает возможность изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Необходимо отметить, что данное законодательное положение в момент его принятия было направлено на смягчение положений ст. 8 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде*(12), которая предусматривала возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в пять лет. Диспозитивная формула п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что договором может быть предусмотрена невозможность изменения условия об арендной плате либо могут быть установлены более длительные сроки.

Вместе с тем диспозитивный характер п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет арбитражным судам иногда делать вывод о возможности одностороннего изменения условия договора об арендной плате, если это прямо предусмотрено договором аренды*(13).

С таким выводом вряд ли можно согласиться. Статья 450 ГК РФ предусматривает три способа изменения договора: (1) по соглашению сторон, (2) по требованию одной из сторон в судебном порядке, (3) в одностороннем порядке отказ от исполнения договора полностью или частично. Представляется, что последний способ едва ли применим в арендных отношениях, особенно в ситуации изменения арендной платы. Отказаться от исполнения договора аренды стороны вправе в случаях, предусмотренных законом или договором. Но отказ от исполнения договора, как правило, означает его прекращение. Возможность частичного отказа применительно к арендным отношениям представляется весьма сомнительной. Таким образом, закон допускает изменение арендной платы по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с правилами п. 2 ст. 450 ГК РФ.

При рассмотрении споров, возникающих из договора аренды и связанных с изменением арендной платы, ключевое значение имеет способ ее определения. Арендная плата может быть определенной (установленной в твердом размере) либо определимой (установлен механизм (способ) ее определения). Президиум ВАС РФ исходит из неизменности в течение года и твердого размера, и способа определения арендной платы.

Комментарий к пункту 14 Обзора

Арендодатель обладает достаточно большим арсеналом юридических средств защиты своих прав. Обязательство арендатора по оплате пользования имуществом может быть обеспечено любым из способов, предусмотренных гл. 23 ГК РФ. В равной степени это относится к праву удержания, которое при определенных условиях может быть реализовано арендодателем.

"Право удержания представляет собой специфический способ обеспечения исполнения обязательств, выражающийся в односторонней сделке, в соответствии с которой лицо, владеющее чужой вещью (ретентор), вправе не выдавать ее другому лицу, если ретентор... не получил оплаты или имеет требование к должнику, возникшее из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, и может удовлетворить свои требования из стоимости вещи..."*(14). Основанием удержания всегда является долг, срок уплаты которого наступил.

Условиями реализации права удержания являются:

1) владение кредитором вещью, принадлежащей должнику;

2) поступление вещи к лицу, владеющему чужой вещью, на законных основаниях;

3) поступление вещи к лицу, владеющему чужой вещью, с согласия должника.

Применительно к арендным отношениям названные условия имеют определенные особенности. При применении второго условия реализации права удержания судебная практика исходит не столько из законного, полученного от собственника владения, сколько оценивает отсутствие противоправных действий со стороны кредитора, направленных на захват удерживаемой вещи. Именно по этой причине при оценке правомерности удержания суд (в рассматриваемом примере) пришел к выводу о законности поступления оборудования во владение арендодателя: оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных действий.

Комментарий к пунктам 15-20 Обзора

В данных пунктах даны ответы на некоторые вопросы, возникающие в связи с реализацией права арендатора на передачу имущества в субаренду, а также с возможностью в ограниченных пределах передавать свое право третьим лицам.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ закрепляет следующие правомочия арендатора: сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Указанная норма предусматривает возможность реализации этих правомочий только с согласия арендодателя.

Субаренда.

Заключение договора субаренды, как следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ, возможно только с согласия арендодателя*(15). Закон не регулирует форму согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Представляется, что форма согласия должна совпадать с формой, в которой заключен договор аренды. Согласие может содержаться непосредственно в тексте договора аренды, либо арендатор обязан получить согласие арендодателя на каждую последующую сделку. Кроме того, согласие может быть ограничено каким-либо сроком, в течение которого арендатор может передавать имущество в субаренду. Если арендодатель дал согласие на передачу имущества в субаренду, не оговорив при этом предельного срока ("генеральное согласие"), то арендатор вправе заключать (возобновлять) договор субаренды в пределах срока договора аренды без получения дополнительного согласия арендодателя*(16). Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Договор субаренды строится по принципам любого субдоговора. С одной стороны, он зависит от основного договора, с другой - обладает некоторыми особенностями, связанными с дополнительной защитой прав и интересов субарендатора.

Зависимость договора субаренды от договора аренды проявляется, в частности, в том, что срок договора субаренды не может быть больше срока основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что названное в законе ограничение срока договора субаренды применяется в любом случае, в том числе когда договор субаренды возобновляется на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ. В соответствии с названной нормой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Применение указанных положений в отношении договора субаренды обладает некоторыми особенностями. Даже если договор субаренды был возобновлен по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. При этом предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке ст. 610 ГК РФ не требуется. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

Отношения, возникающие из договора субаренды, не имеют сколько-нибудь существенных отличий от отношений, возникающих из договора аренды. Именно поэтому законодатель счел возможным установить правило, в соответствии с которым к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ). В равной степени это правило распространяется на государственную регистрацию договоров субаренды. Таким образом, договор субаренды недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Договор субаренды зданий, сооружений и нежилых помещений*(17) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Несмотря на производный от основного договора аренды характер, договор субаренды все же позволяет субарендатору защитить свое право в случае досрочного прекращения основного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что способом защиты субарендатора является предъявление требования о понуждении заключить договор аренды*(18).

Необходимо иметь в виду, что реализация права на передачу имущества в субаренду невозможна в том случае, если арендодатель не имеет намерения сдавать имущество в аренду.

Перенаем.

Как мы уже отметили, закон (ст. 615 ГК РФ) наделил арендатора правом не только сдавать имущество в субаренду, но и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Перечень возможностей, предоставленных арендатору, сформулирован как исчерпывающий. Формула "если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами" означает возможность установления в законодательстве запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды как одним из приведенных способов, так и всеми указанными способами, а также возможность распоряжения арендными правами без согласия арендодателя (например, п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ).

Особенностью осуществления перенайма является невозможность сепаратной передачи третьему лицу "чистого" права аренды без соответствующих обязанностей*(19). Перенаем представляет собой одну из форм замены стороны в договоре, следовательно, предполагает передачу не только прав, но и обязанностей. Кроме того, данный тезис подтверждается содержанием п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Характер отношений, возникающих из договора аренды, предполагает не только пользование вещью и извлечение из нее выгод, но и исполнение арендатором определенных обязанностей, вытекающих из самого факта пользования (поддержание имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на содержание арендованного имущества и др.).

Двусторонний характер договора аренды предполагает, что каждая из сторон договора по отношению друг к другу одновременно является и должником, и кредитором. Замена любой стороны двустороннего обязательства имеет одновременно черты уступки права требования и перевода долга, однако при аренде "перемена лица... может привести к существенному изменению характера обязательства, в связи с чем возможность свободной передачи права по сделке уступки исключается"*(20).

Необходимо отметить, что перенаем, равно как и смена собственника арендованного имущества*(21), не влияют ни на динамику арендных отношений, ни на отношения с субарендаторами, с которыми был заключен соответствующий договор. Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Если арендатор до передачи прав третьему лицу заключил договор субаренды, то такой договор сохраняет свою силу.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Следовательно, нормы о сохранении договора аренды при изменении сторон также подлежат применению (ст. 617 ГК РФ). Хотя названная норма говорит о сохранении договора аренды только в случае перехода вещных прав на объект аренды к третьему лицу, судебно-арбитражная практика исходит из возможности применения этой нормы и в отношении перенайма, учитывая положение арендатора в договоре субаренды, которое идентично положению арендодателя в договоре аренды.

Возможность сохранения субарендных отношений можно обосновать не только исходя из положения арендатора. Перенаем, как уже было сказано, предполагает переход всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды в объеме, существовавшем на момент передачи. Следовательно, все юридические действия арендатора, передающего свои права и обязанности, совершенные до этого момента, можно считать обязательными для нового арендатора. В равной степени это касается и реализованного ранее права на передачу имущества в субаренду.

Комментарий к пункту 21 Обзора

Одним из важных вопросов судебно-арбитражной практики является вопрос о распределении обязанностей между сторонами по содержанию арендованного имущества и ответственности за недостатки сданного в аренду объекта.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, если стороны оговорили качественное состояние объекта, арендодатель не несет ответственности за эти недостатки.

Однако факт ознакомления арендатора с состоянием объекта автоматически не изменяет распределение обязанностей, установленных ст. 616 ГК РФ, по производству капитального ремонта. Названная норма (п. 1) предусматривает возложение обязанности по производству капитального ремонта на арендодателя вне зависимости от принципа распределения ответственности за недостатки арендованного имущества (ст. 612 ГК РФ).

Вместе с тем в силу диспозитивной нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта может быть возложена на арендатора соглашением сторон.

Неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к пункту 22 Обзора

Одной из обязанностей арендатора является обязанность нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К числу таких расходов можно отнести оплату коммунальных услуг, оплату электроэнергии, оплату горюче-смазочных материалов при аренде транспортного средства и др.

В судебной практике возникает вопрос квалификации отношений сторон, возникающих из соглашения, в котором они определили порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию.

Независимо от наименования этого договора, его нельзя квалифицировать как договор энергоснабжения.

Во-первых, субъектный состав отношений не соответствует положениям § 6 гл. 30 ГК РФ.

Во-вторых, подача абоненту энергии энергоснабжающей организацией через присоединенную сеть предполагает осуществление соответствующих технологических процессов. Ничего подобного в отношениях между арендодателем и арендатором не происходит. Арендатор пользуется электроэнергией только в связи с заключенным договором аренды.

Нельзя назвать эти отношения и субабонентскими, поскольку субабонент должен обладать присоединенной сетью (ст. 545 ГК РФ). Арендатор пользуется сетью арендодателя - абонента.

Таким образом, квалификация подобных отношений может сводиться только к определению соответствующего договора как соглашения о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию (ст. 421 ГК РФ), которое, в свою очередь, является частью договора аренды.

Комментарий к пунктам 23, 24 Обзора

Гражданское право предусматривает довольно высокую степень защиты прав арендатора при изменении собственника арендованного имущества. В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В данной норме последовательно реализована идея защиты прав арендатора как титульного владельца. Такой элемент вещных правоотношений, как право следования, позволяет обеспечить интерес арендатора в сохранении возможности пользования вещью. Кроме того, положения ст. 617 ГК РФ детализируют положения ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора к другому лицу на основании закона. По смыслу ст. 617 ГК РФ лицо, к которому перешло право собственности на арендованное имущество, приобретает все права арендодателя по договору, т.е. происходит замена стороны в договоре.

Стоит обратить внимание на то, что закон прямо не говорит о замене стороны, указывая лишь на отсутствие оснований для изменений и прекращения договора. Тем не менее ст. 617 ГК РФ представляет собой частный случай замены стороны в силу закона. В связи с этим с момента перехода права собственности новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя независимо от того, внесены соответствующие изменения в договор аренды или нет.

Однако представляется, что прежний и новый собственник должны уведомить арендатора о произошедшем переходе права собственности. Если арендатор не будет уведомлен о состоявшемся переходе прав, новый собственник несет риск возникших неблагоприятных последствий. Уплата арендатором арендных платежей прежнему собственнику в этом случае должна признаваться исполнением надлежащему кредитору (п. 2 ст. 382 ГК РФ). В такой ситуации новый собственник арендованного имущества вправе предъявить к прежнему собственнику иск о взыскании неосновательно полученного дохода (гл. 60 ГК РФ).

Не подлежит удовлетворению требование нового собственника о внесении изменений в договор аренды в любой части, кроме изменения наименования арендодателя. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения условий договора, в случаях, предусмотренных законом или договором, либо согласно ст. 451 ГК РФ - в связи с существенным изменением обстоятельств. Если новый собственник обращается с требованием о внесении изменений в договор аренды в части изменения наименования арендодателя и одновременно заявляет требование об изменении какого-либо условия договора, в удовлетворении последнего должно быть отказано.

Представляется, что первое требование также не имеет правовых оснований для удовлетворения, ввиду того что невнесение сведений о новом собственнике непосредственно в договор аренды не нарушает прав арендатора.

В соответствии со ст.ст. 382, 617 ГК РФ новый собственник приобретает весь объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, в том числе и право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Отсутствие непосредственно в договоре аренды наименования нового собственника имущества как арендодателя не влияет на объем его прав. Вместе с тем судебно-арбитражная практика признает возможность заявления требований о замене наименования арендодателя в судебном порядке.

Комментарий к пунктам 25-30 Обзора

К числу бесспорных достоинств действующего ГК РФ относят детальное регулирование оснований прекращения договора аренды*(22). Однако даже детальное правовое регулирование не исключает проблем, возникающих при применении общих положений о прекращении договора в соотношении с положениями о прекращении договора, предусмотренными гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут:

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Анализ ст.ст. 619, 620 ГК РФ, которые соответственно называются "Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя" и "Досрочное расторжение договора по требованию арендатора", свидетельствует о том, что нормы, содержащиеся в них, представляют собой специальные положения только по отношению к п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом вовсе не исключается в отношении договора аренды применение п.п. 1 и 3 ст. 450 ГК, содержащих условия о расторжении договора по соглашению сторон, а также, в случаях, установленных законом или договором, - путем одностороннего отказа.

Положения ст.ст. 619, 620 ГК РФ по своей сути являются нормами, раскрывающими понятие "существенные нарушения условий договора" применительно к договору аренды. Следовательно, заявление требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст.ст. 619, 620 ГК РФ, освобождает истца от обязанности доказывать существенный характер нарушений договора, совершенных ответчиком.

Кроме того, положения ст.ст. 619, 620 ГК РФ свидетельствуют о том, что стороны договора аренды вправе своим соглашением установить иные основания, в том числе не связанные с какими-либо нарушениями договора, не указанные в законе, для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора. В частности, в договоре аренды может быть предусмотрено, что однократное невнесение арендатором платы за пользование имуществом может служить основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В данной ситуации такое основание для досрочного расторжения договора является "другим" по отношению к требованиям ст. 619 ГК, что вполне допустимо (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

Следует отметить, что вышесказанное также не исключает возможности для сторон договора аренды обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в связи с существенными нарушениями, не предусмотренными ни законом, ни договором. Однако в этой ситуации истец обязан будет доказать существенный характер нарушений условий договора ответчиком, т.е. доказать, что данное нарушение влечет для него такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебно-арбитражная практика знает примеры подобных ситуаций. Так, арбитражный суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды ввиду того, что арендные платежи вносились не в полном объеме и несвоевременно. Данное нарушение признано арбитражным судом существенным*(23).

В связи с рассмотрением вопроса о досрочном расторжении договора по требованию одной из сторон необходимо обратить внимание на порядок прекращения договорных отношений. Положения ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливают судебный порядок расторжения договора при обязательном соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Сущность установленного законом досудебного порядка урегулирования спора сводится к тому, что в случае, когда имеются основания для предъявления требования о расторжении договора, арендодатель обязан до обращения в суд направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор. Следовательно, для того, чтобы исковое заявление не было оставлено без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ), арендодатель обязан приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие соблюдение этого досудебного порядка.

Очевидно, что, коль скоро закон требует от арендодателя направления предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, арендатор должен иметь возможность такого исполнения договорного обязательства. Следовательно, арендатор должен иметь возможность ознакомиться с претензией арендодателя. Именно поэтому судебно-арбитражная практика исходит из того, что непременным условием удовлетворения требования стороны о досрочном расторжении договора аренды является установление факта получения контрагентом соответствующей письменной претензии.

Следует иметь в виду, что условиями для предъявления искового требования о досрочном расторжении являются также отказ от расторжения договора либо неполучение ответа в срок, установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Непременным условием для удовлетворения заявленного требования является неустранение арендатором соответствующих нарушений в срок, установленный предупреждением, либо до момента вынесения судом решения по заявленному требованию.

Глава 34 ГК РФ не содержит специальных норм о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора при прекращении договора по требованию арендатора. Однако общие положения п. 2 ст. 452 ГК РФ предусматривают обязательное соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора при досрочном расторжении по требованию одной из сторон всякого гражданско-правового договора. Следовательно, выполнение этих требований обязательно и для арендатора.

Еще одним способом расторжения договора является реализация одной из сторон права на односторонний отказ от исполнения договора.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает отказ от исполнения договора как способ его прекращения, только если возможность отказа предусмотрена законом или договором.

Таким образом, можно говорить о том, что односторонний отказ от исполнения договора, в котором хотя бы одной из сторон является гражданин, не обладающий статусом индивидуального предпринимателя, возможен только в случаях, предусмотренных законом.

В предпринимательских отношениях односторонний отказ допустим в случаях, предусмотренных не только законом, но и соглашением сторон. Следовательно, стороны договора аренды вправе установить в договоре перечень тех обстоятельств, при наступлении которых возможно осуществление права на односторонний отказ от исполнения договора.

Закон не устанавливает требований к содержанию и характеру данных обстоятельств, в связи с чем таковым могут быть не только нарушения условий договора, но и иные обстоятельства, согласованные сторонами. Указание в договоре аренды на возможность одностороннего отказа от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону.

Так, арбитражный суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: "По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления письменного извещения об этом арендатору". При этом в качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал на необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон.

Суд кассационной инстанции отметил, что "подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора... контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке"*(24).

Комментарий к пунктам 31-35 Обзора

Гражданское законодательство предусматривает случаи наделения отдельных субъектов правоотношений преимуществами в осуществлении принадлежащих им правовых возможностей. Одним из ярких примеров является преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Анализ положений п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что договор, заключаемый в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляет собой новый, самостоятельный договор и не является способом изменения предшествующих арендных отношений. Заключая договор аренды в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, стороны не связаны ранее существовавшими отношениями. Условия договора должны быть согласованы сторонами, исходя из того, что данный договор по своей сути является новым договором, а не изменением условий ранее действовавшего договора.

Условия реализации преимущественного права арендатора обладают определенными особенностями.

Во-первых, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору. Лицо, владеющее и пользующееся вещью на ином правовом основании, не обладает указанным преимущественным правом.

В юридической литературе высказывается точка зрения, согласно которой "не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор..."*(25). Представляется, что подобная позиция не в полной мере соотносится с положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ и искажает смысл разъяснений Президиума ВАС РФ.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Исходя из смысла данной нормы запрет на совершение каких-либо действий субарендатором или невозможность распоряжения правами в отношении договора субаренды должны быть специально оговорены в законе или ином правовом акте. Поскольку п. 1 ст. 621 ГК РФ не содержит определенно выраженного запрета на осуществление преимущественного права субарендатором, думается, что и субарендатор обладает преимущественным правом при соблюдении всех условий осуществления этого права. Кроме того, применительно к договору субаренды должно действовать общее правило, предусматривающее, что реализация прав субарендатора возможна только в пределах срока основного договора аренды. Данное требование обусловлено положениями абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которым договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Во-вторых, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Следовательно, факт передачи вещи третьему лицу на ином праве исключает реализацию п. 1 ст. 621 ГК РФ.

В-третьих, для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходима активная позиция самого арендатора. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Правила п. 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора носят диспозитивный характер и могут быть устранены соглашением сторон или специальным указанием закона.

Заявление арендодателя об отказе от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности реализовать свое преимущественное право. Судебная практика исходит из того, что такое сообщение (заявление) арендодателя означает только выражение намерения прекратить арендные отношение в связи с истечением срока. Тем не менее это не лишает арендатора при наступлении определенных обстоятельств обратиться за защитой нарушенного преимущественного права.

Следует отметить, что реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также способ защиты при его нарушении обладают определенными особенностями. Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает два способа защиты в случае нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:

возмещение убытков;

перевод прав и обязанностей на себя по заключенному с третьим лицом договору аренды.

Нередко на основании ст. 621 ГК РФ арендаторы заявляют требования о понуждении к заключению договора аренды на новый срок, о понуждении к заключению соглашения о продлении срока договора аренды и иные требования, исходящие из возможности понуждения ответчика (арендодателя) к заключению сделки. Рассматривая такие требования, некоторые суды приходят к ошибочному выводу о возможности понуждения арендодателя к заключению соответствующего договора*(26).

Представляется, что названные способы защиты нельзя признать надлежащими. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В данной ситуации ГК РФ предусмотрел иной способ защиты - иск о переводе прав и обязанностей на себя. Следовательно, ст. 445 ГК РФ к отношениям, складывающимся по поводу реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, применяться не может. Как о специальном способе защиты преимущественного права об иске о переводе прав и обязанностей говорит и практика Президиума ВАС РФ*(27).

Комментарий к пункту 36 Обзора

Место исполнения обязательства - один из важнейших элементов надлежащего исполнения. Следуя принципу свободы договора, стороны вправе определить любое место исполнения. Закон (ст. 316 ГК РФ) устанавливает место исполнения обязательства в случае, если иное не предусмотрено договором, законом или иным правовым актом либо не следует из существа отношений.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. При невозврате или несвоевременном возврате имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки.

Как видно из приведенной нормы, она устанавливает только обязанность арендатора возвратить арендованное имущество, но не регулирует вопросы о месте исполнения этой обязанности. Следовательно, если договором не установлено иное, применению подлежат общие правила ст. 316 ГК РФ. Последний абзац данной статьи устанавливает правило, согласно которому обязательство должно быть исполнено в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения.

Однако применительно к обязательству по возврату вещи арендатором арендодателю суды руководствуются иным правилом, а именно абз. 1 ст. 316 ГК РФ. При этом нередко указывается на то, что абз. 6 ст. 316 ГК РФ распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору, в то время как обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю. Суды мотивируют применение абз. 1 ст. 316 ГК РФ особенностями существа возникшего обязательства, полагая при этом, что его содержание является принципиально иным, чем указано в абз. 6 ст. 316 ГК РФ, а сама обязанность носит характер дополнительной.

Представляется, что обязанность по возврату вещи едва ли можно назвать особой применительно к арендным отношениям. Обязанности арендатора состоят в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, во внесении арендной платы и в возврате имущества. О том, что требование арендодателя о возврате имущества по своей природе является требованием о присуждении в натуре к исполнению обязанности, возникшей из договора, свидетельствуют разъяснения Пленума ВАС РФ. Пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" устанавливает, что "иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение"*(28). Следовательно, обязанность по возврату арендованного имущества не носит дополнительного характера, а место ее исполнения должно определяться по правилам абз. 6 ст. 316 ГК РФ.

На практике, однако, арендованное имущество нередко возвращается в том месте, где арендатор его получил. "Возможно, в данной сфере отношений можно наблюдать зарождение обычая делового оборота, однако едва ли можно с уверенностью утверждать, что такой обычай уже существует"*(29).

Комментарий к пунктам 37-39 Обзора

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю независимо от причин прекращения договора. В литературе справедливо отмечается, что "обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора)"*(30).

Следовательно, до момента возврата имущества нельзя говорить об исполнении арендатором своего обязательства. Именно этим обусловлено положение ст. 622 ГК РФ об обязанности арендатора оплатить арендную плату за весь период просрочки возврата арендованного имущества. Предполагается, что даже в период просрочки возврата имущества арендная плата должна вноситься на тех же условиях, что и в период действия договора. Таким образом, денежное обязательство арендатора перед арендодателем сохраняется.

Если с момента прекращения договора до момента фактического возврата имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, можно констатировать возможность применения ст. 395 ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства.

Однако применение ст. 395 ГК РФ, а также распространение требований о внесении арендной платы за весь период просрочки возврата имущества исключается, если сам арендодатель уклонялся от принятия арендованного имущества. В подобной ситуации можно говорить о применении норм п. 3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ, регулирующих просрочку кредитора.

Для применения ст. 406 ГК РФ действия кредитора должны отвечать следующим критериям: "Во-первых, они должны представлять собой нарушение определенной, имеющей юридическое значение обязанности. Во-вторых, совершение действий, составляющих эту обязанность, должно быть непременной предпосылкой исполнения должником своих обязанностей"*(31).

В обязательстве, возникшем из договора аренды, арендодатель обязан совершить действия по принятию имущества. Если арендодатель уклоняется от исполнения этих обязанностей, на арендатора не могут быть возложены установленные законом неблагоприятные последствия.

Комментарий к пункту 40 Обзора

Вопрос о понятии крупной сделки, совершенной акционерным обществом, сегодня можно назвать одним из наиболее дискуссионных в литературе. Не вполне четкие критерии крупной сделки, приведенные в ст. 78 Закона об АО, порождают не только множество теоретических споров, но и неоднозначную судебную практику.

Крупной сделкой Закон об АО называет сделку (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Как видно из приведенного определения, сделка, подпадающая под квалификацию "крупной", должна обладать следующими характеристиками:

1. Сделка должна совершаться в отношении имущества.

2. Сделка должна быть связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества прямо или косвенно.

3. Имущество, приобретаемое либо отчуждаемое по сделке, должно составлять 25 или более процентов балансовой стоимости активов общества.

Следует отметить, что крупная сделка должна отвечать всем приведенным характеристикам, а не одной из них.

Крупная сделка - это прежде всего сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества прямо или косвенно.

Представляется, что, определяя отчуждение (возможность отчуждения) и приобретение имущества в качестве критерия крупной сделки, Закон об АО имел в виду переход (возможность перехода) вещного права на имущество либо обязательственного права (требования) от акционерного общества или к акционерному обществу. Очевидно, что договор аренды, как договор, опосредующий временное владение и пользование чужим имуществом, не может быть отнесен к сделкам, направленным на отчуждение и приобретение имущества, и даже не может быть квалифицирован как договор, порождающий возможность отчуждения имущества, поскольку независимо от срока договора аренды он не влечет переход права собственности на арендованное имущество к арендатору.

Следует отметить, что в литературе встречается иная точка зрения, суть которой сводится к расширительному пониманию термина "приобретение". "Термин "приобретение" означает не только покупку имущества, но и получение иной возможности пользоваться им (аренда, доверительное управление, совместная деятельность, поручение, доверенности и др.)"*(32).

Такое расширительное толкование термина "приобретение" применительно к квалификации крупных сделок встречается и в судебной практике. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из постановлений указал на то, что "при аренде, тем более на срок 49 лет, собственник лишается права владения и пользования своим имуществом, что является косвенным отчуждением имущества"*(33).

Применяя расширительное толкование термина "отчуждение", суды вынуждены использовать дополнительные критерии крупной сделки, не названные в законе. В частности, из содержания комментируемого пункта следует, что такими дополнительными критериями являются: срок аренды, стоимость переданного в аренду имущества, а также фактическое прекращение производственной деятельности в результате заключения договора аренды. Вряд ли такой подход стоит признать абсолютно обоснованным при условии отсутствия в законе названных критериев.

Следует обратить внимание, что применительно к договору аренды весьма затруднительна его квалификация как крупной сделки по третьему критерию (имущество, приобретаемое либо отчуждаемое по сделке, должно составлять 25 или более процентов балансовой стоимости активов общества). Трудность в применении указанного критерия обусловлена, прежде всего, неопределенностью того имущества, стоимость которого будет сравниваться с балансовой стоимостью активов акционерного общества. С точки зрения экономики арендатор, внося арендную плату, умаляет свою имущественную сферу, отчуждает денежные средства. Если принять расширительное толкование термина "отчуждение", то участники отношений неизбежно столкнутся с проблемой определения стоимости "отчуждаемых денежных средств", что с учетом специфики договора аренды весьма затруднительно.

Исходя из вышесказанного, следует безоговорочно согласиться с А.А. Маковской, которая говорит о том, что "в Законе термины "отчуждение" и "приобретение" имущества использованы как зеркальные, отражающие содержание гражданско-правовой сделки с позиций обеих ее сторон, из которых для одной из них сделка является сделкой по отчуждению, а для другой - по приобретению имущества"*(34). Таким образом, договор аренды по общему правилу едва ли может считаться сделкой, на которую распространяются положения ст. 78 Закона об АО.

В то же время Закон об АО, а вслед за ним и п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" устанавливают правило, согласно которому уставом общества могут быть предусмотрены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки (например, на договоры аренды без права выкупа арендованного имущества) распространяется порядок одобрения крупных сделок, установленный Законом об АО.

Вышесказанное не относится к договору аренды с выкупом. Такой договор, действительно, при соблюдении требований ст. 78 Закона об АО может признаваться крупной сделкой.

А.В. Ерш,

помощник заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ,

кандидат юридических наук

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Отв. ред. Е.А Суханов. Т. 1. М., 1998. С. 300.

*(2) См.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2006 г. по делу N Ф08-1683/2006, ФАС Поволжского округа от 11 октября 2005 г. по делу N А55-15016/2004-33.

*(3) Постановление ФАС Центрального округа от 15 июня 2006 г. по делу N А36-4385/2005.

*(4) Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 526.

*(5) Сарбаш С.В. Проблемы ретроактивного действия договора в арбитражной практике // Хозяйство и право. 2006. N 1.

*(6) Сарбаш С.В. Проблемы ретроактивного действия договора в арбитражной практике // Хозяйство и право. 2006. N 1.

*(7) См. комментарий к п. 5 Обзора.

*(8) Под "несозревшим" правом в литературе принято понимать право, осуществление которого обусловлено сроком либо иными обстоятельствами, не зависящими от сторон.

*(9) Рожкова М.А. Средства и способы правовой защиты сторон коммерческого спора. М., 2006. С. 178.

*(10) Там же.

*(11) См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2006 г. по делу N Ф04-5541/2006(25931-А45-39).

*(12) Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. N 25. Ст. 1. Утратили силу в связи с принятием Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введение в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".

*(13) См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 декабря 2005 г. по делу N А56-11137/2005.

*(14) Сарбаш С.В. Право удержания в Российской Федерации. М., 2003. С. 144.

*(15) В отношении договора субаренды земельного участка п. 6 ст. 22 ЗК РФ предусматривает иное правило. Для заключения такого договора согласие арендодателя не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. По общему правило достаточно уведомить арендодателя о совершенной сделке.

*(16) Из аналогичных принципов необходимо исходить, когда речь идет о даче согласия на осуществление иных сделок, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

*(17) См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

*(18) См.: Постановления ФАС Московского округа от 1 июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4109-02, ФАС Западно-Сибирского округа от 3 марта 2003 г. по делу N Ф04/921-155/А46-2003, ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2006 г. по делу N А56-28017/2005.

*(19) В юридической литературе встречается иная позиция, допускающая передачу только прав, но не обязанностей по договору аренды третьему лицу (см., напр.: Анохин В., Керимова М. Уступка права требования на основании договора // Хозяйство и право. 2002. N 4).

*(20) Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2003.

*(21) См. комментарий к п.п. 23, 24.

*(22) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 484.

*(23) См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2006 г. по делу N А58-908/04-Ф02-3434/06-С2.

*(24) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005.

*(25) Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. N 2.

*(26) См.: Постановления ФАС Московского округа от 24 октября 2002 г. по делу N КГ-А41/7013-02, ФАС Дальневосточного округа от 21 декабря 2004 г. по делу N Ф03-А73/04-1/3508.

*(27) См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05.

*(28) Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

*(29) Сарбаш С.В. Место исполнения обязательства // Хозяйство и право. 2004. N 12 (Приложение).

*(30) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 475.

*(31) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004.

*(32) Комментарий к Федеральному закону "Об акционерных обществах" / Под общ. ред. М.Ю. Тихомирова. 3-е изд., доп. и перераб. М., 2002. С. 373-374.

*(33) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 июня 2002 г. по делу N А56-32339/01.

*(34) Маковская А.А. Крупные сделки и порядок их одобрения акционерным обществом. М., 2004. С. 16.