Купля-продажа будущей недвижимой вещи (Д.А. Столяров, "Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2011 г.)

Купля-продажа будущей недвижимой вещи

Пленум ВАС разъяснил, каким образом арбитражным судам разрешать споры, возникающие из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (Постановление от 11.07.2011 N 54). Сразу сделаем оговорку: разъяснения, представленные в комментируемом постановлении, не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием объектов недвижимости по Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи возможен

В Гражданском кодексе купле-продаже посвящена гл. 30. При продаже недвижимости в первую очередь применяются положения специального § 7 "Продажа недвижимости" из этой главы. Общие положения о купле-продаже, установленные § 1 "Общие положения о купле-продаже" гл. 30, применяются только в том случае, если иное не установлено правилами § 7. В соответствии с п. 2 ст. 455 § 1 гл. 30 ГК РФ допускается заключение договора купли-продажи не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца на момент заключения договора, но и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По мнению Пленума ВАС, в § 7 гл. 30 ГК РФ отсутствуют положения, запрещающие заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у него в будущем. Следовательно, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть заключен. Учтите: эти и последующие разъяснения в равной степени касаются купли-продажи земельного участка, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (см. гл. I.1 "Земельные участки" ЗК РФ). В связи с этим судьи должны исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не может являться основанием для признания такого договора недействительным. Однако с целью государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на это имущество.

Изложенная позиция высших арбитров кардинально изменит подход арбитражных судей к договору продажи будущей недвижимой вещи. Исходя из анализа сложившейся практики, они в большинстве своем признавали такие договоры недействительными как не соответствующие требованиям закона. Приведем примеры.

Так, судьи ФАС МО (Постановление от 12.11.2010 N КГ-А41/13670-10) изучили договор купли-продажи нежилых помещений, на момент заключения которого право собственности продавца как на отчуждаемые по этому договору помещения, так и на здание в целом зарегистрировано не было, о чем покупателю было известно. Арбитры решили, что спорный договор недействителен как не соответствующий требованиям закона. Обоснование такое. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Продавец, заключив договор купли-продажи недвижимости, фактически не осуществил реальное распоряжение имуществом и не передал его покупателю. Ссылка покупателя на совершение сделки в порядке, установленном п. 2 ст. 455 ГК РФ, согласно которому договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара, признана судом несостоятельной. В рассматриваемом случае иное вытекает из положений закона, поскольку в отношении продажи недвижимости законодатель установил особые правила, предусмотренные гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 128, 129, 219 ГК РФ до регистрации права собственности на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота.

К таким же выводам пришли судьи ФАС УО (Постановление от 06.05.2009 N Ф09-2764/09-С6). Предметом спора выступил договор купли-продажи недвижимого имущества, на момент заключения которого право собственности продавца на отчуждаемый по данному договору подъездной железнодорожный путь зарегистрировано не было. Руководствуясь ст. 168 ГК РФ (на основании которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения), арбитры решили, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительным как не соответствующий требованиям закона. Как и в предыдущем деле, был отклонен довод покупателя о том, что в данном случае спорный договор заключался в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем, поэтому к отношениям сторон должен применяться п. 2 ст. 455 ГК РФ. По мнению суда, в отношении сделок с недвижимым имуществом действующим законодательством установлены особые правила.

Еще одно решение - Постановление ФАС УО от 25.06.2008 N Ф09-4513/08-С6. На момент подписания договора купли-продажи объектов незавершенного строительства (двухэтажного здания свинарника, здания овощехранилища, здания ангара для хранения кормов (используемого под пилораму)) продавец не обладал полномочиями собственника на распоряжение этим имуществом. В связи с этим суды признали указанный договор ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий положениям ст. 131, 209, 454 ГК РФ. Довод покупателя о том, что положения ст. 8, 209, 258, 549, 551 ГК РФ в их системном толковании позволяют сделать вывод, что заключение договора возможно при отсутствии государственной регистрации в случае, когда фактический собственник установлен и никто иной не претендует на данное имущество, отклонен как несостоятельный. Отклонена и ссылка на п. 2 ст. 455 ГК РФ: в отношении продажи недвижимости законодательно установлены особые правила, предусмотренные гл. 30 ГК РФ, а из положений ст. 128, 129, 219 ГК РФ следует, что до регистрации права на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота.

Интересные выводы представлены в Постановлении ФАС ВСО от 23.07.2009 N А10-3443/08. В качестве предмета договора купли-продажи выступило движимое и недвижимое имущество, в том числе воздушная ЛЭП протяженностью 3,6 км от узла крепления натяжного зажима гирлянды на отпаечной опоре N 75 до узла крепления натяжного зажима гирлянды на портале ОРУ-35 кВ ПС-35/6 "Аэропорт". При этом доказательства выделения ЛЭП в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества до заключения указанного договора купли-продажи представлены не были, правоустанавливающие документы на данный объект не оформлялись. Однако стороны предусмотрели в договоре, что спорный объект будет выделен из состава принадлежащего продавцу объекта недвижимости в будущем. Судьи решили: поскольку спорный объект на момент совершения сделки как объект гражданских прав не существовал, в договоре купли-продажи отсутствовал предмет договора. В результате данный договор признан незаключенным.

Отметим, что позиция Пленума ВАС не настолько уж и нова. Предвестником можно считать Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09. Здесь было озвучено следующее. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Как определить предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи?

В соответствии с общим правилом, установленным п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в требуемой в подлежащих случаях форме. К существенным относятся условия:

- о предмете договора;

- названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

- относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Каким образом определяется предмет договора продажи недвижимости, изложено в ст. 554 ГК РФ. В этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, как сообщили судьи ФАС ПО, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (Постановление от 30.07.2009 N А06-6987/2008). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. В свою очередь, незаключенный договор не порождает прав и обязанностей его сторон и считается незаключенным с момента подписания.

Справка. Незаключенность договора означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Если имело место фактическое исполнение договора (передача имущества, выполнение работ, оказание услуг), последствия незаключенности договора определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства: вследствие неосновательного обогащения или в связи с причинением вреда (Постановление ФАС ПО от 08.09.2010 N А06-5704/2009).

Признание незаключенными договоров продажи недвижимости, условия которых не позволяют установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, - не редкость. Вот некоторые примеры предметов договоров, которые были признаны несогласованными.

1. Предмет договора определен как железнодорожный путь N 37 - инвентарный номер 42002, 1994 год постройки, полезная длина пути 278 м и ширина пути 2,75 м. Судьи ФАС ВВО посчитали, что этих данных недостаточно: в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить фактическое расположение и место нахождения железнодорожного пути, а также расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Поэтому договор купли-продажи недвижимости признан незаключенным (Постановление от 16.12.2009 N А29-1038/2009).

2. Предметом договора выступило имущество, расположенное по адресу <...> в следующем составе: склад с холодильно-компрессорным оборудованием, проходная, гараж, аммиачный склад, насосная, склад, склад, склад железобетонный. При этом в договоре купли-продажи говорится: указанное имущество определено сторонами на месте, передается покупателю без оформления государственной регистрации права собственности для последующей разборки, демонтажа или реконструкции. Арбитры решили: ни договор купли-продажи, ни акт приемки-передачи не содержат каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества. Следовательно, договор купли-продажи следует считать незаключенным, что не влечет возникновения у покупателя права собственности на спорное недвижимое имущество (Постановление ФАС ВСО от 30.04.2009 N А19-10423/08-16-Ф02-1677/09).

3. Предмет договора: техника, оборудование и другое движимое и недвижимое имущество, перечисленное в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора купли-продажи. В приложении среди прочего перечислены объекты недвижимости (административное здание, пункт искусственного осеменения, склад кирпичный, коровник, механическая мастерская, магазин, торговый центр) с указанием их стоимости. Суд посчитал, что сторонами не определены индивидуализирующие признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, в связи с чем признал указанную сделку незаключенной в этой части (Постановление ФАС ДВО от 10.09.2009 N Ф03-4372/2009).

Со своей стороны Пленум ВАС отметил: для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в нем кадастрового номера объекта недвижимости (естественно, при его наличии). Государственный учетный номер (кадастровый номер) - не повторяющийся во времени и на территории РФ номер, присваиваемый органом кадастрового учета (Росреестром) каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости")*(1). Образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования или изменение уникальных характеристик - основания осуществления кадастрового учета.

Понятно, что при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи указать кадастровый номер объекта, скорее всего, невозможно. Высшие арбитры считают, что в этом случае индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, которые позволят установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (допустим, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Если в тексте договора купли-продажи недостаточно данных для индивидуализации предмета договора, но они имеются в акте приемки-передачи, составленном сторонами во исполнение этого договора, такой договор не может быть признан незаключенным. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Росреестра), в госрегистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться по указанной причине заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным.

Если между сторонами все-таки возникнет спор о том, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, суду следует установить действительную волю сторон, исходя из положений подписанного договора, иных доказательств по делу. При этом в силу ст. 431 ГК РФ принимаются во внимание предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Договор следует считать незаключенным, если по итогам анализа указанных обстоятельств суд придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета договора. Причем если окажется, что покупатель подписал договор купли-продажи, будучи в заблуждении относительно того, что содержащихся в договоре данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он вправе потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным. Его требования будут удовлетворены в том случае, если он докажет, что заблуждение возникло по вине продавца.

О предварительном договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 429) предусмотрена возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Пленум ВАС говорит о том, что такой договор можно заключить и в отношении купли-продажи будущей недвижимой вещи. По такому договору стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, возникающие по такому договору, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, включая положения п. 3, 4 ст. 487, и с учетом разъяснений Пленума ВАС.

Добавим: на основании п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Кроме того, в предварительном договоре может быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если таковой не установлен (что допускается), основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Какая цена должна быть указана в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи?

Цена недвижимости - существенное условие договора продажи объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. То же самое касается предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (основание - п. 3 ст. 429 ГК РФ, согласно которому предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора).

Отметим, что для договора купли-продажи условие о цене товара не относится к существенным. Если таковая в договоре не установлена или не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424, ст. 485 ГК РФ). Однако в отношении договора продажи недвижимости данное правило не применяется в силу особого указания на это в п. 1 ст. 555 ГК РФ. В то же время допускается предусмотреть в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В таком случае общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, будет определяться исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

С учетом этого Пленум ВАС указал: договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом.

Надо ли регистрировать договор купли-продажи будущего жилого помещения?

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пленум ВАС указал, что данное требование распространяется только на договор купли-продажи жилого помещения, на момент заключения договора принадлежащего продавцу на праве собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. В связи с этим отказ Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по такому договору со ссылкой на то, что он не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Что делать, если продавец не исполняет договор купли-продажи будущей недвижимой вещи?

Обязанностью продавца является передача в собственность покупателя объекта недвижимости, который будет приобретен или создан продавцом. В силу общего правила, установленного п. 1 ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок - в разумный срок после возникновения обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Понятно, что пока продавец не оформит на себя право собственности на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, он не сможет передать эту вещь покупателю. При этом покупатель не может обратиться в суд с требованием о понуждении продавца совершить действия по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Единственное, что он может сделать, если не хочет больше ждать, - отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ), а если за будущее имущество была внесена предварительная оплата, потребовать возврата этой суммы, а также уплаты процентов с нее (п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ). Кроме того, покупатель может потребовать возмещения причиненных ему убытков, например, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

А вот с требованием о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, обратиться можно. Это следует из ст. 398 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать изъятия этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Но данное право исчезнет, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто первым предъявил иск.

Итак, покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи обратился в суд с иском о понуждении продавца передать имущество (заметим, что такой иск можно соединить с требованием о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю). Иск будет удовлетворен только в том случае, если будет установлено, что спорное имущество физически существует и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на это имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Президиум ВАС добавил: если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон применяется п. 3 ст. 551 ГК РФ. Это означает, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд может по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Причем, как указано в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, однако не может распоряжаться этим имуществом, пока право собственности сохраняется за продавцом.

О договорах, связанных с инвестиционной деятельностью

Чтобы разрешать споры, вытекающие из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, суды в первую очередь должны установить правовую природу соответствующих договоров, другими словами, определить, какой перед ними договор: купли-продажи, подряда, простого товарищества или какой-то другой (в том числе смешанный - содержащий элементы нескольких договоров).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестиционной деятельностью подразумевается вложение инвестиций, а также осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом (п. 1 ст. 8). Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В пункте 2 ст. 4 указанного закона зафиксировано: инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных или привлеченных средств. Таковыми могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Причем инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности.

Таким образом, инвестиционный характер договора не является основанием для выделения его в особую группу договоров, не предусмотренных ГК РФ. Инвестиционный характер не связан с правовой природой договора, инвестиционными могут быть и договоры подряда (так, финансовые вложения заказчика в строительство являются инвестициями), и договоры купли-продажи (покупка недвижимости является инвестицией), и иные, поименованные либо не поименованные в гражданском законодательстве (Постановление ФАС ПО от 15.04.2009 N А57-4153/2008).

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Пленум ВАС дал такие рекомендации. Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, следует расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо исходить из того, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. То есть действует правило, установленное п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Договор подряда

По мнению высшего арбитра, если по условиям договора одна из сторон, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по такому договору применяются правила гл. 37 "Подряд" ГК РФ, включая § 3 "Строительный подряд". Данный вывод основан на следующих нормах. Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. По такому договору осуществляется строительство или реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также выполняются монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы. В силу п. 1 ст. 747 ГК РФ к дополнительным обязанностям заказчика по договору строительного подряда отнесено своевременное предоставление земельного участка для строительства. Причем площадь и состояние такого участка должны соответствовать содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Право собственности на здание, сооружение, созданное по договору подряда, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (у застройщика), с момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, то есть действует общее правило, установленное ст. 219 ГК РФ. Что касается стороны, осуществившей строительство (подрядчика), она имеет право на оплату выполненных работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК РФ). Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, застройщик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (п. 1 ст. 711 ГК РФ). Если застройщик не выполнит свои обязанности по оплате выполненных работ, сторона, осуществившая строительство, может потребовать возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей ст. 712 ГК РФ. Подрядчик вправе удержать результат работ, принадлежащее застройщику оборудование, переданные для переработки вещи, остатки неиспользованного материала и другое оказавшееся у подрядчика имущество застройщика, пока он не погасит свою задолженность перед подрядчиком.

Еще один момент: договор, по условиям которого сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты выполненных работ получить в собственность помещения в возведенном здании, следует квалифицировать как смешанный. В этом случае к обязательствам по передаче помещений необходимо применять правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, данных Пленумом ВАС.

Договор простого товарищества

Отношения сторон по договору простого товарищества регулируются гл. 55 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Пленум ВАС разъяснил: если из условий договора усматривается, что каждая из его сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и др.) с целью достижения общей цели - создания объекта недвижимости, такой договор должен быть расценен как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, суды должны учитывать следующее.

Во-первых, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности или на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Во-вторых, согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество (в том числе земельный участок), внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Исходя из изложенного, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданный объект недвижимости может возникнуть только у товарища, имеющего права на этот земельный участок. В то же время, если вопреки условиям договора простого товарищества участник, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники вправе в судебном порядке потребовать исполнения условий договора. Другими словами, "обиженные" товарищи могут воспользоваться положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ: если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В суд можно обратиться и с требованием о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого явилось общей целью (в случае, когда товарищ с земельным участком все оформил на себя в обход других товарищей). Следует учитывать, что право собственности товарища, предъявившего в судебном порядке соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования.

* * *

Одно из главных разъяснений Пленума ВАС касается возможности заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, включая предварительный договор. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на это имущество не является основанием для признания сделки незаключенной. Причем если в качестве предмета договора купли-продажи выступает будущее жилое помещение, регистрировать его не надо.

Высший арбитр обратил внимание и на такие существенные условия договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, как предмет договора и цена сделки, и пояснил, каким образом покупатель может защитить свои права, если продавец не исполняет свои обязанности по договору. Помимо этого, в прокомментированном постановлении содержатся рекомендации о том, какие нормы гражданского права арбитражным судам использовать при разрешении споров по договорам, связанным с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Д.А. Столяров,

эксперт журнала "Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение"

"Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2011 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 N 144 (приложение 2).